Формирование технико-экономических показателей эффективности реализации девелоперского проекта

В связи с проведенными исследованиями были предложены и утверждены новые технико-экономические показатели проекта, сметный расчет, капиталовложения по годам, суммарные капиталовложения, динамика расходов, чистый дисконтированный денежный поток.
Сумму (смету) затрат на строительство девелоперского объекта представим более подробно в таблице 2.5.
Таблица 2.5 - Расчет стоимости (сметы) затрат на строительство ТРЦ
Наименование работ и затрат Всего стоимость с НДС, руб.
1. Участок под строительство (10 соток) 15 000 000
2.Строительство (возведение) здания, в том числе:
- Изготовление металлокаркаса здания
- Изготовление стеновых сэндвич-панелей
- Поставка комплекта мембранной кровли
- Изготовление фасонных элементов
- Монтаж каркаса здания
- Монтаж стеновых сэндвич-панелей
- Монтаж комплекта мембранной кровли
- Монтаж оконных блоков, дверей, ворот, водосточной системы
- Монтаж фасонных элементов
- Поставка и монтаж козырька над входом 10 317 550,00
3 410 400
1 374 450
1 958 000
390 000
2 077 600
430 100
489 500
По согласованию
187 500
По согласованию
3. Инженерные системы "под ключ" за все объекты (проектирование всего здания, вентиляция обще-обменная, кондиционирование, отопление, водоснабжение и канализация, автоматическое пожаротушение, электроснабжение и слаботочные системы) 15 740 000
4. Непредвиденные расходы (10%) 4 105 755
ИТОГО за проект 45 163 305
Итого затраты на возведение и строительство ТРЦ - 45 163 305 руб. (чуть более 45 млн. руб.) Финансирование проекта будет из финансовых источников застройщика (девелопера), без привлечения кредитных средств.
Переменные расходы на проект строительства ТРЦ "Колибри" представлены в таблице 2.6.
Таблица 2.6 - Переменные затраты на проект
Наименование работ и затрат Затраты в год, руб.
1. Расходы на управление и эксплуатацию 1 200 000
2. Затраты на страхование объекта 29 000
3. Оплата труда административного и обслуживающего персонала ТРЦ 4 368 000
4. Реклама и продвижение ТРЦ на рынке торговой недвижимости 200 000
ИТОГО 5 797 000
Исходя из данных таблиц 2.5 и 2.6, единовременные затраты (инвестиции) на девелоперский проект составят 45 163 305 руб.
Переменные (ежегодные затраты) на проект составят - 5 797 000 руб.
Для формирования плана реализации (аренды) торговых площадей, представим в таблице 2.7 торговый план (план продаж).
Таблица 2.7 - Формирование арендного плана, в соответствии с торговыми планами
Вид помещения Занимаемая площадь, м.кв. Ставка арендной платы за 1 кв.м

. с НДС, руб.* Ежемесячный платеж, руб.
1. Продуктовый ритейл Мираторг
1018 1300 1 323 400
2. Салон красоты "Доминос" 102 2000 204 000
3. Аптека 36 3000 108 000
4. Алкомаркет "Люкс" 189 2200 415 800
Итого 1345 - 2 051 200
ИТОГО в год - - 24 614 400
* в арендную ставку не включены коммунальные услуги, они оплачиваются арендаторами сверху, на основе показаний счетчиков и выставленных счетов
Усредненная арендная ставка по объекту – 1525 руб. за м2./месяц.
Удельный вес площади торговых помещений – 89,7% (1345 / 1500), Экономически эффективным использованием площадей является удельный вес равный 60% и выше.
Данный арендный план и расчет по операционным затратам необходим при оценке инвестиционной привлекательности проекта, а так же при анализе эффективности разработанной концепции.
Сроки строительства торгового центра "Колибри":
1 месяц - изыскания и проектирование.
3 месяца - получение разрешительной документации.
6 месяцев - строительство и прокладка инженерных систем.
3 месяца - ввод в эксплуатацию.
Далее 2 месяца - арендные каникулы.
То есть, арендные платежи начинают идти спустя 15 месяцев с момента начала реализации проекта (с 16-го месяца включительно).
Таким образом, переменные затраты в первый год запуска проекта составят 5 797 000 рублей. Всего инвестиций на девелоперский проект строительства и ввода ТРЦ "Колибри" - 45 163 305 рублей.
Далее составим отчет о движении денежных средств в таблице 2.8, который предназначен для проверки синхронности поступления и расходования денежных средств.
Таблица 2.8 - Отчет о движении денежных средств проекта, в руб.
1 год 2 год 3 год 4 год 5 год 6 год 7 год
Инвестиции 45163305
Выручка
18460800 24614400 24614400 24614400 24614400 24614400
Расходная часть
1. Расходы на управление и эксплуатацию
1200000 1200000 1200000 1200000 1200000 1200000
2. Затраты на страхование объекта
29000 29000 29000 29000 29000 29000
3. Оплата труда административного и обслуживающего персонала ТРЦ
4368000 4368000 4368000 4368000 4368000 4368000
4. Реклама и продвижение ТРЦ на рынке торговой недвижимости
200000 200000 200000 200000 200000 200000
Расходы всего
-45163305 5797000 5797000 5797000 5797000 5797000 5797000
Валовая прибыль
12663800 12663800 12663800 12663800 12663800 12663800
Валовая прибыль накопительная
12663800 25327600 37991400 50655200 63319000 75982800
Налог
УСН 6%
759828 759828 759828 759828 759828 759828
Чистая прибыль
11903972 11903972 11903972 11903972 11903972 11903972
Чистая прибыль накопительная
11903972 23807844 35711916 47615888 59519860 71423832
ДДС -45163305 -33259333 -21355361 -9451389 2452583 14356555 26260527
Рентабельность проекта = Чп/инвестиции *100% = 11903972/45163305 * 100% = 26,4%
Срок окупаемости = Инвестиции/Чп = 45163305/11903972 = 3,8 года.
Далее представим расчеты эффективности девелоперского проекта с учетом ставки дисконтирования