Особенности договора купли-продажи недвижимости по законодательству

Аннотация. В статье анализируются теоретические и практические проблемы возникновения правоотношений на основании договора купли–продажи недвижимости. Исследуются особенности купли–продажи недвижимости, содержание правоотношения, возникающего на основании этого договора. Проанализированы условия договора купли–продажи недвижимости, которые составляют его содержание.
Annotation. The article analyzes the theoretical and practical problems of legal relations arising on the basis of a real estate purchase and sale agreement. The article examines the features of real estate purchase and sale, the content of the legal relationship arising on the basis of this agreement. The conditions of the real estate purchase and sale agreement that make up its content are analyzed.
Ключевые слова: договор купли-продажи недвижимости, предмет договора купли–продажи недвижимости, государственная регистрация договора купли–продажи недвижимости.
Keywords: contract of sale of real estate, subject of the contract of sale of real estate, state registration of the contract of sale of real estate.
В сложной структуре механизма правового регулирования экономического оборота договор купли-продажи (лат. emptio et vendicio), как гибкая и универсальная форма материально-денежных отношений, занимает особое место в системе договоров.
Существует мнение, что в историческом аспекте договор купли-продажи с почти 4000 летним развитием является родоначальником практически всей общей части обязательственного права .
Договор купли-продажи известный еще с классического римского права, где он определялся, как договор, по которому одна сторона - venditor (продавец) обязуется предоставить другой стороне - emptor (покупателю) товар, а покупатель обязуется уплатить продавцу за этот товар соответствующую денежную стоимость. Римское право определяло договор купли-продажи как консенсуальный договор (emptio et venditio).
В дореволюционном гражданском праве договор купли-продажи предусматривал только куплю продажу движимого имущества. Причем, договор купли продажи мог касаться исключительно вещей, которые имеют физические признаки. То есть, такой договор не мог включать куплю-продажу имущественных прав. Купля-продажа недвижимого имущества вообще была отнесена к способам приобретения права собственности путем уступки права, а не к договорам купли-продажи.
Советский период развития гражданского права значительно ограничил сферу применения договора купли-продажи очертив их в пределах отношений между гражданами, а также между гражданами и розничными предприятиями. В советской правовой доктрине договор купли продажи трактовался преимущественно как соглашение, в силу которого продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель принять его и оплатить определенную денежную сумму

. В большинстве случаев предпочтение отдавалось именно договора розничной купли-продажи, признаки которого охватывали всю группу договоров купли-продажи.
Важность договора купли-продажи подчеркивается и тем, что часть вторая, раздел IV ГК РФ, призван урегулировать отдельные виды обязательств начинается именно с норм которые устанавливают общие положения купли-продажи. Глава 30 «Купля-продажа» ГК РФ построена по принципу «от общего к частному».То есть, в первом параграфе главы содержатся нормы определяющие общие положения купли-продажи, а следующие параграфы главы определяют регулирования отдельных видов договора купли-продажи. К разновидностям договора купли-продажи относят розничную куплю-продажу, поставку, контрактацию сельскохозяйственной продукции, поставка энергетических ресурсов, а также куплю- продажу недвижимого имущества.
Объекты недвижимости являются предметом свободного обращения. Правовой формой различных отношений в сфере гражданского оборота являются договора. Недвижимость может быть предметом различных договоров. Это зависит от цели, которую ставят перед собой участники отношений, правового режима недвижимости.
Купля продажи-недвижимости регламентирована 7 параграфом «Продажа недвижимости» ГК РФ часть вторая. ГК РФ регулирует особенности заключения договора купли-продажи недвижимости: существенные условия договора, форму договора, государственную регистрации.
Существенным условием любого договора является его предмет. Четкое и однозначное понимание понятия предмета и объекта договора имеет большое практическое значение, поскольку любой договор считают незаключенным, если не определен его предмет
Многие ученые придерживаются позиции о сложном предмете договора. В частности, М. И. Брагинский считает, что договоры, направленные на передачу имущества имеют сложный предмет, охватывающие как действия обязанных сторон по передаче и принятию имущества, так и само имущество.В то же время М. Д. Егоров придерживался взгляда, что объектом правоотношений является, прежде всего действия.
Недвижимость относится к индивидуально-определенным объектам. Поэтому его характеристика как предмета договора купли–продажи всегда связана с описанием индивидуальных признаков объекта недвижимости. Кроме этого, право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. В реестре всегда отмечают количественные и физические параметры конкретного объекта недвижимости. Поэтому в случае совершения какой-либо сделки, в том числе договора купли–продажи, следует учитывать в определении предмета договора, технико-юридические характеристики объекта недвижимости, содержащегося в соответствующем государственном реестре (в отношении земельных участков в кадастре).
Поэтому предмет сделок с недвижимостью всегда индивидуализирован и содержится в государственном реестре под определенным номером