Элементы контракта строительного подряда

Строительный контракт подряда, с юридической точки зрения, результат соглашения нескольких лиц (двух и более). При заключении контракта подряда лица вступают в гражданско-правовые отношения. При этом они выполняют обязанности по строительству, реконструкцию объекта строительства, монтажные, пусконаладочные, а также иные работы строительства.
В контракте строительного подряда разделяют на такие пункты: предмет контракта, цена работ (смета, сроки оплаты), сроки готовности работ, лиц, между кем устанавливается контракт, и его содержание. Эти элементы помогли выделить ст. ст. 708-724 Гражданского кодекса РФ.
Контракт строительного подряда в каждом случае является уникальным. Другими словами, в каждом новом случае, лица, которые его заключат, определяют наиболее существенные условия. Только в данном случае контракт - строительный подряд.
Ввиду того, что контракта строительного подряда обширно применяются, всплывают теоретические и практические несовершенства контракта. Тем самым могут быть, например судебные споры арбитражного суда, об определении предмета контракта подряда. Однако, обязательным требованием гражданского законодательства, является выделение предмета контракта строительного подряда.
В реальное время спор о предмете контракта (подряда строительного) является открытым и актуальным. Выделение предмета контракта строительного подряда возникает в дискуссиях, которые носят теоретический характер, о соотношении работ и услуг. В результате, ученные занимающиеся изучением данного вопроса, условно, разделяется на две группы.
Первая группа ученных. В нее входят взгляды ученных как М. И. Брагинский, С. С. Занковский. С.С. Зансковский выдвинул мысль о том, что целью контракта строительного подряда есть итог работы, однако объектом, автор выделяет, строительное действие, которое должно быть проделано для достижения результата. Дословно он писал: «предметом контракта есть его результат, а объектом выступает само действие, направленное на достижение результата, то есть строительство» .
Другой автор, А.П. Сергеев указывает, что «целью контракта строительного подряда, как и контракта простого подряда, считается итог работы подрядчика, имеющий определенную овеществленную форму».
Вторая группа ученных, выделяет свои взгляды, при этом они идут в разрез взглядов первой группы. Представителем второй группы является В.В. Витрянский. Автор считает, что «такое понимание предмета приводит к тому, что разрушается понимание любого контрактного обязательства. Потому как само определение предмета контракта, раскрытое выше, не предусматривает конечного результата и не делает на него акцент».
О.Г. Ершов, является представителем взглядов второй группы ученных. Автор имеет следующие взгляды: «понимание предмета приводит к отождествлению контракта строительного подряда и контракта купли-продажи и совершенно не отражает специфику первого контракта. Отождествление происходит из-за того, что не учитывается сложность выполняемых работ по контракту строительного подряда и сфера их выполнения. Если убрать эти аспекты из контракта и признать предметом контракта строительного подряда только лишь результат работ, представленной конкретной вещью, например, квартирой, то получается, что заказчик, подписывая контракт строительного подряда, оплачивает только конечный результат, как и если бы он заключал контракт купли-продажи. Но в различии от купли-продажи порядок о строительном подряде нацелены на урегулирование связью, относящихся не только с предоставлением готового объекта постройки, но и с исполнением работ. Выполнение работ по контракту строительного подряда представляет важную часть контракта, а у заказчика есть необходимость осуществлять контроль за ходом работ по контракту» .
Таким образом, спецификой взглядов второй группы является мысль о том, что предмет контракт носит характер действий, а не конечный результат строительного контракта подряда. Автор Н.В. Черная солидарна с точкой зрения О.Г. Ершова, о том, что контракт о возмездном оказании услуг и контракт о строительном подряде, достаточно приближены друг к другу, но не синонимы.
Н.В. Черная, отстаивая свою очку зрения, утверждает, о том, что эти понятия не могут быть синонимами т.к. их предназначения и сущность отлична. В частности, контракт строительного подряда имеет своим итогом - готовый объект. При этом контракт взаимного оказания услуг не определен и тесно связан с понятием личности исполнителя контракта.
О.С. Иоффе является представителем второй группы, однако, со своим мнением. С его точки зрения контракт подряда на капитальное строительство выделяет сразу два предмета. Первый - материальный – готовый объект строительства, второй - юридический - выполнения определенных работ подрядчиком, на которые заказчик имеет право претендовать. У данного автора существуют единомышленники, И.Л. Брауде. Согласно его мнению, также как О.С. Иофе, выделяются два предмета контракта. Предметом материального - результат, предметом юридического - результат и весь процесс строительства.
Существуют и другие, отличные от наиболее часто используемых, мнения о том, что же является предметом контракта строительного подряда. Эти мнения представляют свой исход решения проблемы о выделении предмета контракта подряда.
Представителями этих взглядов являются: Е.А. Суханов, С.Е. Мокров.
Е.А. Суханов выдвигает свое мнение и указывает на то, что предмет контракта строительной организации выражается в непосредственной передаче итогов работы заказчику; реконструкции объекта и передача заказчику; другие работы контракта, вызывающие преобразования объекта. Е.А.Суханов обращает особое внимание на передаче всех видов строительных работ прописанных в контракте заказчиком. Данная точка зрения объединяет в себе взгляды первой и второй групп, являясь промежуточной.
С.Е. Мокров выдвигает следующее предположение о предмете контракта подряда. Его точка зрения следующая: «работы, связанные с созданием, реконструкцией или ремонтом объектов недвижимости, результатом которых будут либо новые, либо модернизированные, улучшенные объекты недвижимости».
Другие авторы, которые не вошли ни в одну из групп, выдвигают следующую точку зрения: предметом контракта подряда, авторы выделяют, готовую реконструкцию строительства. Отдельные действия подрядчика во внимание не принимаются. Существует и совсем отличная очка зрения, которая, в край, расходится с описанными выше. Предметом этого строительного контракта подряда являются: «отношения, связанные с созданием недвижимого объекта, вновь создаваемого или подлежащего улучшению».
Даже в настоящее время обращаясь к судебной практике, для решения неоднозначности, выделения предмета контракта строительного подряда, результат будет достаточно неоднозначен. Что вызывает множеств спорных дел. При этом можно выявить одну особенность, которая имеется во всех делах. Предмет контракта - важная составляющая контракта строительного подряда. Отсутствие четкой формулировки предмета в строительном контракте подряда делает его незаключенным.
Так, из решения Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области по делу № 2-942/2015, был заключен контракт строительного подряда между ООО «Сириус» и Крюковой Л.Д., который был признан незаключенным. Из условий контракта прослеживается, что подрядчик обязуется по заданию заказчика выполнить строительство жилого жилища, общей площадью 135 кв.м. Истцом был оплачен аванс в размере 500 000 рублей. Работы по акту выполненных работ не были приняты. Истице пришлось самостоятельно установить в своем доме пластиковые окна на сумму 35 000 рублей. При этом исходя из материалов дела ясно, что сторонами не был утвержден проект жилого дома. Также между сторонами предусмотрена контрактом техническая документация, которая отсутствует. Тем самым техническая документация является основой контракта, так как в ней содержится условия об объеме, содержание и другие, предъявляемые требования к работам, также отсутствовала смета, которая является основанием при определении цены контракта. Указание в контракте на наименование работ в виде жилого дома площадью 130 кв. метров является условием, не позволяющим конкретизировать предмет подписанного контракта строительного подряда. Истицей были также предъявлены схемы расположения жилого дома, они были начертаны от руки, не подписаны сторонами и не содержали объема, и цены работ. Кроме того, в судебном заседании стороны не пришли к единому мнению относительно объема работ, которые обязался выполнить ответчик. Таким образом, суд под предметом контракта строительного подряда понимал непосредственно объём выполняемых работ, подтверждаемый в том числе технической документацией и конечным результатом работ.
Несмотря на отсутствие, в теории гражданского права, единой теории по определению и выделению предмета контракта строительства подряда. Наиболее рациональным является мнение авторов, которые считают, что предмет контракта строительного подряда - действия подрядчика, которые позволят реконструировать объект. Тем самым, эта точка зрения, выделяет все исключения контракта подряда и отличает особенности контракта подряда от сходных контрактов. В таком подходе целостно видно определение цели контракта подряда и вмещает в себе определение, данное в Гражданском кодексе РФ. Кроме определения такое рассмотрение предмета выделяет не только предмет, но и специфику.
Правильное указание предмета контракта строительного подряда есть основанием для выделения стоимости контракта и время проведения работ, меры гражданско-правовой ответственности, гарантии времени исполнения работ и т.д.
Применение контракта строго регламентируется ч. 2 ст. 740 Гражданского кодекса РФ. Эта же статья кодекса определяет объект строительного подряда - итог реконструированных работ. Реконструированным объектом может выступать любой объект.
Однако в законодательстве РФ отсутствует определение, что относится к "зданию", что к "сооружению", что именно относится к понятию "другой объект".
Изложенное выше, позволяет выдвинуть предположения о необходимости внесения поправок в п.2 ст.740 Гражданского кодекса РФ

. Изменения носят характер совершенствования правового регулирования.
Предлагаем следующие изменения: «Объект строительства — постройки, помещение, строение, сооружение, а еще объекты, строительство коих не закончено (объекты незавершённого строительства), за исключением временных зданий, навесов и иных аналогичных зданий».
Изучив п. 2 ст. 740, теоретические труды разных авторов, разные мнения, решения судебных дел. Мы пришли к выводу о необходимости внесения поправок в.п. 2 ст. 740, которые заключаются в том, чтобы убрать понятие "иной объект". Эти изменения необходимы прежде все потому, что все объекты входят в понятие "здание" и понятие "сооружения", поэтому в статье фраза "иной объект" является излишней. Конечный результат реставрации - материальное производство, изменение которого происходит без отрыва от земли, без перемещения. Такие изменения, на наш взгляд, являются необходимыми, поскольку вызывают противоречия как меж сторонами при заключении строительного контракта, так и в судебной практике.
В Российском законодательстве необходимо также развести понятия, которые широко применяются в контракте строительного подряда. Это понятия "реконструированный объект", например, здания или сооружения, новое строение, и понятие "капитальный ремонт". Разведение этих понятий необходимо, прежде всего, потому, что при реконструкции объекта подрядчик строго регламентируется контрактом строительного подряда. Кода осуществляется капитальный ремонт, в качестве норм могут быть и иные документы (например, Распоряжение Правительства РФ от 21 июня 2010 № 468 «О порядке проведения строительного контроля при претворении в жизнь постройки, реконструкции, серьезной починки объектов капитальной постройки» или регламенты местного федерального значения).
Разведение данных понятий способствует, прежде всего, уменьшению количества спорных моментов при подписании контрактов строительного подряда и более точной регламентации деятельности.
Новое строительство подразумевает строительство на конкретном участке земли, какого-либо нового объекта. Объектом может здание, сооружение, предприятие, филиалом и т.д. При этом новое здание, обязательно, находится на самостоятельном балансе.
Капитальным ремонтом считается ремонт, при котором здание, в результате, будет иметь изначальный вид, высокие эксплуатационные показатели. Капитальный ремонт подразумевает восстановление или полная замена изношенных деталей. К ним не относятся: каменные, и бетонные фундаменты, несущие стены и каркасы. Эти элементы подразумевают их замену на более долговечные и менее финансово затратные. Таким образом, эксплуатационные показатели увеличится. В капитальном ремонте допускается перепланировка (без изменений технико-экономических показателей). Перепланировка нужна для введения новых свойств в объект, для его совершенствования.
Реконструкция - совокупность работ строительного характера, а также, организационно технические работы, способствующие улучшению технико-экономических показателей. Это такие показатели как площадь и количество квартир, общей площади помещения, общей площади квартир и т.д. Кроме улучшения технико-экономических показателей, проведенная реконструкция может сделать качество обслуживания более эффективным.
При осуществлении реконструкции здания, может "всплыть" необходимость в постройке новых построек, увеличению или уменьшению площади помещений, более выразительной архитектурности здания, повышения уровня инженерного оборудования.
Другими словами, технико-экономические показатели являются основными признаком при проведении контракта строительного подряда по реконструкции какого-либо объекта или его капитальному ремонту любые изменения технико-экономических показателей здания нуждаются в конце контракта строительного подряда.
При не подписании контракта строительного подряда стороны контракта используют §контракт 1 гл. 37 ГК РФ "Общие положения о подряде", либо заключают контракт строительного подряда.
В контракте строительного подряда, выделять необходимо не только предмет, но и другие необходимые (прописанные) условия, при работе с контрактами строительного подряда. А.Ю. Кабалкин, в своих трудах описывает выделение следующих важных условий, в контракте строительного подряда: предмет контракта и времени исполнения работ.
Отдельной категорией ля изучения является понятие "срок". Данное понятие является абстрактным, однако в науке "срок" - юридический факт, а юридический факт - относительное событие. В целом понятие "срок" рассматривается как отрезок времени, за который выполняются определенные работы и происходит их сдача заказчику, защиты гражданского права сторон, гражданской ответственности. Подробное изучение главы 37 ГК РФ показал, что существуют следующие сроки: гарантийный срок, время обнаружения несоответствующего качества работ, срок исковой давности и срок исполнения обязательства сторон. Большее внимание, наше мнение, необходимо уделять срокам исполнения контракта строительного подряда. Прежде всего, это прописано в самом контракте подряда, указаны обязанности подрядчика при исполнении работ и время выполнения работ.
В контракте определениям срокам, выполнения работ, уделяется особое внимание, это вызвано тем, что отсутствие их в контракте свидетельствует о незаключенности контракта. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ является схожей и не расплывчатой, т.е. отсутствие, в контракте, время выполнения работ делает контракт юридически недействительным.
Анализируя главу 37 ГК РФ хочется отметить, что не выделяются критериев определения, в течение какого времени нужно выполнить работу.
Для этого стоит обратиться к ч. 1 ст. 708 ГК РФ в которой строго определяется, что в контракте строительного подряда должны, принципиально, прописываться период, в ходе которого подрядчик исполняет работу (начало и коне работы). При соглашении заказчика и подрядчика в контракте строительного подряда время исполнения работ могут содержать этапы (их конкретные сроки и интервал). Все описанное выше позволяет сделать вывод, что нормы начальных и конечных сроков работ подрядчика должны быть строго определены, зато этапы необязательны.
Контракт строительного является заключенным даже в случае, когда заказчик и подрядчик, изначально, не прописали начальные и конечное время исполнения строительных работ, а уж потом определили сроки и заключили дополнительное соглашение. Судебная практика разделяет это мнение.
Анализируя правовую практику, мы выявили, что суд может руководствоваться обязательствами контракта, для определения сроков исполнения строевых работ. Девятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 17.11.2016 г. не согласился с заявленными требованиями истца, о признании времени исполнения работ по устройству металлических ограждений для санно-бобслейной трассы накануне Зимних Олимпийских игр, проходивших в городе Сочи с 07 по 23 февраля 2014 года. Истец ссылался на то, что срок исполнения работ может возникать из существа обязательства. Суд с данным мнением не согласился, прописав, что в любом контракте строительного подряда безусловно должен быть намечен исходный и окончательный срок выполнения обязанности.
Но в гражданском праве существует обратное мнение. В.В. Залесский отмечает не прописанные в контракте строительного подряда периода исполнения работ, не представляется основанием рассматривать контракт недействительным. В этом случае нужно обратиться к ст. 314 ГК РФ, эта статья гласит, что сроки должны иметь разумный период.
Это мнение вызвало, в концепции гражданского права, множество резонансов. Особенно то, что такое определение сроков работ подрядчиком является неразумным. Это связано с тем, что только по завершению работ подрядчика заказчик может: во-первых, выполнить свою часть контракта строительного подряда; во - вторых, исполнить другие обязанности. Поэтому заказчик заинтересован в четком определении сроков контракта строительного подряда. Некорректность использования формулировки в ст. 314 ГК РФ поправлена нормами ст. 715 ГК РФ. Эти нормы демонстрируют, что если заказчик совершил просрочку сроков, то заказчик может расторгнуть контракт. Любой объект (здание или сооружение) требует индивидуального подхода при создании контракта строительного подряда, а также индивидуальных строительных работ. Другими словами, не существует типовых контрактов строительного подряда. По такой причине, определение периода строительных работ есть немаловажным для всех сторон, особенно при определении рисков. Описанное выше, дает основание выводу о необходимости и существенной значимости выделения сроков в контракте строительного подряда.
Проанализированный материал позволяет выделить особенность, что сроками строительных работ нужны конкретные календарные числа. Но при практическом создании контракта строительного подряда, подрядчик и клиент (заказчик), идут на ухищрения, тем самым в качестве начальной и конечной дат строительных работ указывают срока перечисления аванса, передачу документации. Указанные фразы, в изученных контрактах строительного подряда являются реальными: зачисление на счет подрядчика аванса, перечисленного заказчиком; приемка подрядчиком по акту сдачи-приемки строительной площадки; передача подрядчику полного комплекта технической документации и т.д. В связи с этим появляется вопрос, на сколько такие формулировки в условиях контракта могут быть отнесены к событиям, которые обязаны наступить?
Например, рассматривая определение ВАС РФ от 07.06.2010 №ВАС-7051/10 по делу №А76–9817/2009–25–131, в котором суд отметил, что перечисление аванса есть событием, кое зависит только от воли стороны, и поэтому не обладает признаком неизбежного его наступления. При таких условиях контракт обязан быть доказан незаключенным. Такой подход долгое время считался основополагающим в практике рассмотрения споров касающихся споров о сроках выполнения работ.
Большое количество судебных споров способствовали тому, что такая формулировка потеряла свое значение в настоящем