В мае 2014 года Жидкова продала принадлежащую ей квартиру Мартынову. В квартире на момент продажи проживал наниматель Кузнецов по договору найма, заключенному на срок 5 лет, который на момент заключения договора находился в командировке. После возвращения наниматель обнаружил, что квартира занята другими лицами. Покупатель показал Кузнецову договор купли – продажи и Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость и пояснил, что является новым собственником квартиры и предоставлять кому – либо ее в наем не намерен. Кузнецов обратился за консультацией к студентам, обучающимся в юридической клинике ЗСФ РГУП.
Решение
Дайте обоснованный ответ. Можно ли защитить права и интересы Кузнецова?
В соответствии со ст.671 п.1 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Изложенные в задаче обстоятельства свидетельствуют о том, что между Жидковой и Кузнецовым был заключен договор найма жилого помещения, сроком на 5 лет.
В п. 2 ст.687 ГК РФ содержатся специальные правила, посвященные основаниям и порядку расторжения договора найма в судебном порядке по требованию наймодателя.
Одно из них - невыполнение нанимателем на протяжении шести месяцев своей обязанности платить за жилое помещение (если только в договоре не был указан более длительный срок). Это правило несколько меняется при краткосрочном найме жилого помещения (на срок до одного года). В данном случае для принятия решения о выселении из жилого помещения необходимо невнесение платы более двух раз на протяжении срока платежа
.
Другое основание для подобного выселения - то, что жилое помещение подвергалось разрушению либо порче как нанимателем, так и любым лицом, за действия которого наниматель как сторона в договоре отвечает.
В условии задачи не сказано, что Кузнецов, не вносил плату за аренду или жилое помещение подвергалось разрушению.
В соответствии со ст.675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Приведенная норма означает, что обязательственные права нанимателя поставлены выше вещных прав нового собственника. Таким образом, она направлена на защиту интересов нанимателей. Реальность указанной гарантии обеспечивается п. 1 ст. 558 ГК РФ.
Одно из существенных условий данного договора то, что при заключении договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, к договору должен быть приложен перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Изложенные в задаче обстоятельства свидетельствуют о том, что в мае 2014 года Жидкова продала принадлежащую ей квартиру Мартынову
Задать вопрос
на новый заказ в Автор24.
