Предметом купли-продажи явилось нежилое здание

Согласно ч.1 ст.28 Федерального закона №178 «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Гражданским законодательством установлен принцип единства судьбы земельного участка и здания, строения или сооружения, которое находится на таком участке. Данное здание следует судьбе земельного участка, то есть, переходит в собственность к новому собственнику вместе с земельным участком. Между тем, в данном случае налицо обратный процесс – Управление муниципального имущества продало ООО нежилое здание без одновременной продажи земельного участка, расположенного под ним.
Согласно ст.217 Гражданского Кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
Согласно ч.2 ст.271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости . Таким образом, в силу закона ООО приобрело право пользования земельным участком после сделки.
Между тем, в силу закона покупателю недвижимости передаются все права на земельный участок, занятый данной недвижимостью, которые принадлежали прежнему собственнику. Согласно ч.1 ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Согласно ч.2 ст.552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Таким образом, в силу закона покупателю передается также и право собственности на земельный участок под зданием, несмотря на то, что отдельного договора купли-продажи изначально заключено не было.
В данном случае отсутствует предмет спора между продавцом – Управлением муниципального имущества и Администрацией и покупателем – ООО, поскольку даже формальное нарушение законодательства не причинило ущерба ни одной, ни другой стороне. Сделка была действительно исполнена, поскольку здание совместно с земельным участком было передано покупателю ООО непосредственно после завершения сделки, а денежные средства за приобретенный земельный участок поступили продавцу – муниципалитету. В данном случае отсутствует охраняемый законом публичный интерес, который мог бы защищаться прокурором в публичном порядке.
Согласно ч.1 ст.52 Арбитражного процессуального Кодекса РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.
Между тем, в данном случае прокурор настаивает на том, что из-за формального нарушения нормы ч.1 ст.28 ФЗ №178 сделка должна быть признана недействительной, то есть, прокурор настаивает на нарушении публичного охраняемого законом права и интереса