Оцените свободный земельный участок, предназначенный для строительства торгового павильона. Дата оценки - 01.09.2018 г. Участок площадью 800 м2, ровный, прямоугольный, расположен в промышленной зоне города. Имеется место для парковки автотранспорта. Для сравнения выбрано пять аналогичных участков:
Показатель Объекты-аналоги
№1 №2 №3 №4 №5
Площадь участка, м2 700 600 870 760 800
Цена продажи, руб. 1750 тыс. 1600 тыс. 1800 тыс. 1750 тыс. 1860 тыс.
Оцениваемые права Собствен-ность
Собствен-ность
Собствен-ность
Собствен-ность
Собствен-ность
Дата продажи Май 2018 г. Декабрь 2017 г. Февраль 2018 г. Сентябрь 2018 г. Ноябрь 2017 г.
Условия финансирования Безналичный расчет, оплата 50 %, рассрочка на 1 год Безналич-ный расчет, собственные средства Безналич-ный расчет, собственные средства Безналич-ный расчет, собственные средства Безналич-ный расчет, собственные средства
Местоположение Микрорайон много-этажной жилой застройки Промыш-ленная зона города Промыш-ленная зона города Микрорайон преиму-щественно администра-тивной застройки Микрорайон много-этажной жилой застройки
Наличие парковки Есть Ограничена Есть Есть Есть
Физические характеристики Неровная поверхность участка, требуется планировка Участок ровный, прямо-угольный
Участок ровный, прямо-угольный
Участок ровный, прямо-угольный
Неровная поверхность участка, требуется планировка
Дополнительные данные
1. Ставка по вкладу со сроком один год составляет 6 %.
2. Рост цен на земельные участки составляет 1,0 % в месяц.
3. Доходность торговых павильонов, которые расположены в микрорайонах многоэтажной жилой застройки:
- на 7 % выше, чем в промышленных районах города;
- на 3 % выше, чем в административно-деловом центре.
4. Неровная поверхность земельного участка требует проведения специальных работ, их стоимость 150 тыс. руб.
5. Парковка увеличивает доходность торговых объектов в среднем на 10 %.
Нужно полное решение этой работы?
Решение
Определим стоимость 1 м2 по объектам аналогам:
№1: 1750/700=2,500 тыс. руб./ м2;
№2: 1600/600=2,667 тыс. руб./ м2;
№3: 1800/870=2,069 тыс. руб./ м2;
№4: 1750/760=2,303 тыс. руб./ м2;
№5: 1860/800=2,325 тыс. руб./ м2.
Определим корректировку на время продаж исходя из того, что рост цен на землю составляет 1% в месяц. Корректируем стоимость 1 м2 на дату оценки 1.09.2018 г. Получаем:
№1: 2,500×(1+0,01)5=2,628 тыс. руб./ м2;
№2: 2,667×(1+0,01)9=2,916 тыс
. руб./ м2;
№3: 2,069×(1+0,01)7=2,218 тыс. руб./ м2;
№4: 2,303×(1+0,01)0=2,303 тыс. руб./ м2;
№5: 2,325×(1+0,01)10=2,568 тыс. руб./ м2.
Определим корректировку на условия финансирования исходя из того, что ставка по вкладу со сроком один год составляет 6 %.
Скорректированная цена 1 м2 участка №1 составит:
2,628-2,628×0,5×0,06=2,549 тыс. руб./ м2.
Определим стоимость 1 м2 с учетом корректировки на местоположение:
№1: 2,549×(1-7/100)=2,370 тыс
Задать вопрос
на новый заказ в Автор24.
