Общество с ограниченной ответственностью «ГлобалИнвест» в 2017 г. на основании своего заявления получило Распоряжение Министерства имущественных отношений Московской области о переоформлении в собственность за плату земельного участка площадью 4 га, находящегося у него на праве постоянного (бессрочного) пользования в Одинцовском районе Московской области. В 2014 г. оно обратилось в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с них с заявлением о регистрации права собственности на указанный участок на основании распоряжения. В регистрации было отказано на том основании, что к распоряжению д.б. дополнительно приложен заключенный с Министерством имущественных отношений договор купли-продажи земельного участка. В этой связи ООО «ГлобалДарИнвест» вновь обратилось в областное Минимущество с заявлением о заключении договора купли-продажи во исполнение ранее принятого распоряжения. Однако оно и здесь получило отказ с той мотивацией, что поскольку с 1 июля 2017 г. полномочия по предоставлению земельных участков переданы органам местного самоуправления, то и ранее изданное Распоряжение автоматически утратило силу. Заявителю было рекомендовано заново начать процедуру переоформления права постоянного (бессрочного пользования, но только через орган местного самоуправления.
Требуется ли заключение договора во исполнение акта органа государственной власти для возникновения права собственности на землю?
Правомерна ли позиция областного Министерства имущественных отношений относительно недействительности собственного Распоряжения в связи с изменениями в законодательстве в части перераспределения компетенции по предоставлению земельных участков?
Решение
Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным земельным и гражданским законодательством.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ основаниями возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности являются договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
Таким образом, заключение договора купли-продажи обязательно.
Закон Московской области от 7 июня 1996 года N 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» не устанавливает переходных положений касающихся порядка заключения договоров купли продажи в случаях, если решение принято областью, но после этого полномочия переданы местному самоуправлению. Согласно ч. 1 ст. 2 Закона органы местного самоуправления осуществляют распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
Из этого следует, что действия Министерства имущественных отношений правомерны.
2. Гражданин Степанов решил продать принадлежащий ему на праве собственности земельный участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Он нашел покупателя, совместными усилиями был составлен договор купли-продажи земельного участка, который через некоторое время был представлен для государственной регистрации в Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области. Договор правовую экспертизу не прошел и государственная регистрация сделки была приостановлена на том основании, что не предоставлен документ, свидетельствующий об отказе Московской области от покупки продаваемого земельного участка
.
Правомерен ли отказ регистрирующего органа?
Предложите обеим сторонам выход из сложившейся ситуации.Решение:
Отказ регистрирующего органа правомерен.
На основании ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с ч. 1 ст. 11 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11.06.2003 N 74-ФЗ Для осуществления фермерским хозяйством его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Согласно ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет
Задать вопрос
на новый заказ в Автор24.
