Между ООО «З» и гражданином РФ П. (покупатель) заключен предварительный договор, по условиям которого ООО «З» обязуется заключить в будущем с гражданином РФ П. договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме. По условиям предварительного договора гражданин РФ П. передал ООО «З» аванс в счет будущего договора в размере 2 000 000 рублей. По условиям предварительного договора стороны должны заключить договор куплипродажи квартиры после завершения строительства и введения многоквартирного дома в эксплуатацию. Стоимость квартиры составляет 2 000 000 рублей. После введения многоквартирного дома в эксплуатацию ООО «З» передало гражданину РФ П. ключи от квартиры по акту приема-передачи, однако заключить договор купли-продажи квартиры ООО «З» отказалось, так как к этому моменту находилось в состоянии банкротства. Гражданин РФ П. заселился в квартиру, произвел ремонт, несет бремя по содержанию квартиры.
Квалифицируйте отношения между ООО «З» и гражданином РФ П. Какими должны быть дальнейшие действия гражданина РФ П.?
Решение
В соответствии с ч.1 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Как указано ч.6 настоящей статьи обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В указанном случае необходимо отметить, что в момент заключения договора, поименованного сторонами как предварительный, покупатель П. передал ООО «З» аванс в размере 2 миллионов рублей, что и являлось полной стоимостью всей квартиры, соответственно, обязательства по оплате недвижимости покупателем были исполнены в полном объеме.
Как указано в п.8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда от 11.07.2011 года №54 «О некоторых вопросах разрешение споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее по тексту – Пленум №54) если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Соответственно, отношения между ООО «З» и гр-ном П
. следует квалифицировать как договорные отношения купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Соответственно договор является действительным и заключение договора купли-продажи не требуется.
В соответствии с п.9 Пленума №54 по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП
Заказать работу
на новый заказ в Автор24.
