Между ООО «Феникс» и ООО «Инвестор» был заключен договор аренды зда-ния склада сроком на 2 года. В течение 6 месяцев ООО «Феникс» не вносило арендную плату, в связи с чем ООО «Инвестор» обратился в суд с требованием взыскать с ответчика сумму задолженности и проценты за пользование чужи-ми денежными средствами. В отзыве на исковое заявление ООО «Феникс» указало, что данный договор подлежит государственной регистрации, в отсут-ствие которой является незаключенным, что исключает внесение какой-либо платы по договору.Вопросы к задаче.1. Раскройте содержание института государственной регистрации недвижи-мости. Укажите орган, осуществляющий государственную регистрацию не-движимости.2. Какие сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации? Подлежит ли государственной регистрации рассматриваемый договор арен-ды? Как вы считаете, какими политико-правовыми основаниями руковод-ствовался законодатель, когда закреплял необходимость государственной ре-гистрации той или иной сделки (в частности долгосрочного договора аренды) с недвижимостью?3. Каковы правовые последствия несоблюдения требования об осуществле-нии государственной регистрации сделок с недвижимостью? При ответе на во-прос примите во внимание содержание ст. 164 и п. 3 ст. 433 ГК РФ, а также разъяснение, данное по этому вопросу в постановлении Пленума ВС РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» в сравнении с разъяснениями, содер-жащимися в информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием догово-ров незаключенными».Оцените аргумент ООО «Феникс». Предложите способы защиты нарушенных прав ООО «Инвестор
Решение
Раскройте содержание института государственной регистрации недвижимости. Укажите орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости.
Необходимость регистрации таких договоров следует из п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости. Регистрировать нужно только те договоры, для которых госрегистрация предусмотрена законом (п. 1 ст. 164 ГК РФ).
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Орган осуществляющий государственную регистрацию: Федеральная Служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Россреестр).
Какие сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации? Подлежит ли государственной регистрации рассматриваемый договор арен-ды? Как вы считаете, какими политико-правовыми основаниями руковод-ствовался законодатель, когда закреплял необходимость государственной ре-гистрации той или иной сделки (в частности долгосрочного договора аренды) с недвижимостью?
Так, на сегодняшний день должны регистрироваться:
1)договор аренды (п
. 2 ст. 609 ГК РФ):
- земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53);
- предприятия - независимо от срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ);
2)договор участия в долевом строительстве (ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 48 Закона о госрегистрации недвижимости);
3)договор финансовой аренды (лизинга) (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 20 Закона о лизинге).
Подлежит ли государственной регистрации рассматриваемый в задаче договор аренды?
Да, подлежит, поскольку договор заключался на срок более года.
С какой целью законодатель закрепляет необходимость государственной регистрации сделки:
Во-первых, регистрация сделок может быть установлена для целей проверки содержания сделки, установления соответствия ее условий закону, проверки дееспособности ее сторон, наличия полномочий у лиц, действующих от имени сторон сделки, разъяснения сторонам сделки, не искушенных с правовых вопросах, содержания и последствий сделки и проч.
Во-вторых, регистрация сделок может быть введена законодателем для целей оглашения результата сделки, придания правовым последствиям, порожденным сделкой, эффекта публичности
3. Каковы правовые последствия несоблюдения требования об осуществлении государственной регистрации сделок с недвижимостью? При ответе на вопрос примите во внимание содержание ст. 164 и п. 3 ст. 433 ГК РФ, а также разъяснение, данное по этому вопросу в постановлении Пленума ВС РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» в сравнении с разъяснениями, содержащимися в информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».
По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом
Задать вопрос
на новый заказ в Автор24.
