АО «Бизнес-реклама» заключило с собственником здания, ООО «Аврора», договор, на основании которого АО «Бизнес-реклама» получило право в течение пяти лет использовать крышу здания для размещения наружной рекламы. За месяц до истечения срока действия договора АО «Бизнес-реклама» обратилось к собственнику здания с предложением заключить договор на новый срок. Однако ООО «Аврора» заключило аналогичный договор с другой рекламной компанией — АО «Маркетинг-сервис». АО «Бизнес-реклама» полагая, что заключенный между ним и собственником здания договор является договором аренды крыши здания, на основании ст. 621 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении АО «Бизнес-реклама» указало, что в течение срока действия договора размещало на крыше свои рекламные конструкции и добросовестно исполняло обязательства по внесению платежей. В отзыве на исковое заявление ООО «Аврора», возражая против доводов истца, указало, что данный договор не является арендой, так как истец получил по нему не право владения и пользования зданием или помещением в здании, а лишь право использования крыши. Поэтому ст. 621 ГК РФ, касающаяся договора аренды, в данном случае неприменима.
Вопросы:
1. Является ли данный договор арендой?
2. Как решить спор?
3. Изменится ли решение, если бы договор предусматривал размещение рекламных щитов на внешней стене здания?
Решение
Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.
Правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием для рекламных целей крыши зданияне являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА: п. 1 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_35129/8fe9a5f065db18d5a2c55d5b50f3bc59663f3f62/
Что касается размещения на внешней стене здания – может быть предано в аренду
HYPERLINK "http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_58968/" Федеральный закон от 13.03.2006 N 38-ФЗ (ред. от 30.04.2021) "О рекламе"
Статья 19. Наружная реклама и установка рекламных конструкций
Распространение наружной рекламы с использованием щитов, стендов, строительных сеток, перетяжек, электронных табло, проекционного и иного предназначенного для проекции рекламы на любые поверхности оборудования, воздушных шаров, аэростатов и иных технических средств стабильного территориального размещения (далее - рекламные конструкции), монтируемых и располагаемых на внешних стенах, крышах и иных конструктивных элементах зданий, строений, сооружений или вне их, а также остановочных пунктов движения общественного транспорта осуществляется владельцем рекламной конструкции, являющимся рекламораспространителем, с соблюдением требований настоящей статьи
. Владелец рекламной конструкции (физическое или юридическое лицо) - собственник рекламной конструкции либо иное лицо, обладающее вещным правом на рекламную конструкцию или правом владения и пользования рекламной конструкцией на основании договора с ее собственником.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
«П. 9. В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.»
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Договор на предоставление рекламной площади регулируется нормами об оказании услуг, если имущество по условиям договора НЕ предоставляется во временное владение и (или) пользование.
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА:
ПостановлениеФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 N Ф04-1674/2009(2905-А70-16) по делу N А70-4551/2008
"...Как видно по материалам дела и установлено судом, ОАО ДОК "Красный октябрь" (заказчик) и ООО "Рекламное предприятие "Дельта" (собственник) заключен договор предоставления рекламных полей от 22.02.2007 N 10/33/447, в соответствии с которым собственник обязался предоставить заказчику три рекламных поля рекламной установки под N N с 1 по 3, принадлежащих собственнику, для размещения на них рекламного изображения заказчика (баннера) на условиях, определенных договором и дополнительными соглашениями к нему
Задать вопрос
на новый заказ в Автор24.
