Алгоритм выбора наилучшего варианта использования объекта собственности (решение задачи).
Задача. В результате применения трех подходов к оценке объекта коммерческой недвижимости были получены следующие результаты:
Затратный подход 2 500 000 руб.
Доходный подход 3 000 000 руб.
Сравнительный подход 2 300 000 руб.
Необходимо провести процедуру согласования результатов оценки с учетом того, что макроэкономический прогноз показывает, что ближайшие два года на рынке прогнозируются низкая активность рынка, слабая динамика цен и низкая доходность на рынке недвижимости. Третий год будет характеризоваться началом экономического подъема.
Какие весовые значения следует придать результатам, полученным с использованием указанных подходов? Каков будет конечный результат?
Решение
Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную стоимость имущества. Для определения весов различных подходов используем четыре приведенных ниже критерия, которыми будем описывать те или иные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей настоящей оценки.
Для расчета весов использованных методов проделаем следующие вычисления:
построим матрицу (таблицу) факторов, присвоив каждому подходу четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями;
найдем сумму баллов каждого подхода;
найдем сумму баллов всех используемых подходов;
по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов найдем расчетный вес подхода в процентах;
округлим расчетные веса подходов с точность до 10% в целях использования данных весов для согласования.
на основе округленных весов рассчитаем согласованную стоимость оцениваемого имущества путем умножения, полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости, на округленный вес подхода, рассчитанный в целях согласования стоимостей.
Подход Доходный Сравнительный Затратный
Величина стоимости 3 000 000 2 300 000 2 500 000
Критерий Баллы
Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность)
. 8 7 6
Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта 5 8 2
Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты 5 8 6
Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного инвестора/продавца 7 7 6
Итого суммы баллов =SUM(ABOVE) 25 30 20
Сумма баллов 75
Вес подхода, % 33% 40% 27%
Рыночная стоимость, руб. 2 585 000
Вывод: Итоговое значение рыночной стоимости коммерческой недвижимости составляет 2 585 000 руб.
3. Разработка организационной модели проекта (решение кейса).
Кейс. В муниципальном округе «Лесное» реализуется программа благоустройства, направленная на обеспечение комфортной жизни населения округа. Одним из наиболее значимых в программе благоустройства является проект организации детских и тренажерных площадок
Задать вопрос
на новый заказ в Автор24.
