Земля как основа недвижимости: особенности управления и правового регулирования

Введение
Одним из основных элементов современной земельной реформы является формирование земельных отношений в городах. Земельная реформа коренным образом меняет земельную систему страны - исключительная собственность государства на землю ушла в прошлое, возникли различные формы собственности, земля подлежит гражданско-правовым сделкам, земельные споры рассматриваются в суде.
В настоящее время управление земельными ресурсами в городах в основном связано с практическим определением права собственности на городские земли, разграничением земель городских округов по территориально-административным уровням, совершенствованием системы управления городской собственностью и земельным комплексом, разграничением функции управления городской недвижимостью между различными ветвями власти, определение дифференцированного стандарта оплаты за городскую территорию в зависимости от рыночной стоимости, стоимости земли, оценки городской земли, развития рынка земельных участков городской земли, создания инфраструктуры этого рынка.
Чтобы понять проблемы сегодняшнего и завтрашнего дня современного города, необходимо в то же время иметь четкое представление о градообразующих факторах каждого административно-территориального образования и о возможностях влияния на них посредством средств управления и права на состояние развития города, их природная среда. Все вышесказанное обуславливает актуальность работы.
Источниковой базой исследования являются Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, а также Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", в которых отражены основные моменты по правовому регулированию земельных участков
Говоря о степени разработанности научной проблемы, стоит отметить, что к данной теме уже обращались как отечественные, так и зарубежные авторы. Так, Филиппова Т.А. и Молокоедова В.С. в своей работе «Особенности управления земельными ресурсами в российской федерации» показываю, на современном этапе процесс управления частично сохраняет элементы предыдущих периодов развития экономики страны, но актуальными становятся задачи, связанные с переходом экономики на рыночные методы управления. Похожей точки зрения придерживается Набоков Д.Э. в статье «Особенности доверительного управления земельным участком». В данной работе по большей части предметом исследования становился сам договор доверительного управления, а возможность передачи недвижимых вещей не рассматривалась. Автор подчеркивает, что явление доверительного управления в России находится в активной стадии развития, что говорится об актуальности данной темы. Анализируя статью Давлетовой А.Ф. и Балашова Е.В. «Особенности осуществления государственного земельного надзора» стоит отметить, что мероприятия государственного земельного надзора приводят собственников, землевладельцев, землепользователей к рациональному использованию земельных участков в соответствии с их целевым назначением и условиями предоставления, на соблюдение установленных законодательством требований.
Целью данной работы является изучение земли как основы недвижимости. В ходе поставленной цели были выделены следующие задачи:
-Проанализировать характеристику правового регулирования земельно-имущественных отношений;
-Рассмотреть особенности управления землями различных категорий субъекта РФ.
Объектом исследования является земельное право.
Предметом исследования является особенности управления и правового регулирования земельных участков
Решение поставленных в работе задач осуществлялось на основе применения общенаучных методов исследования в рамках сравнительного и логического анализа, а также посредством анализа законодательных актов.
1 ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ
В настоящее время возникла новая система правового регулирования ЗИО, и в 1990-х годах началось радикальное изменение в правовом регулировании ЗИО. Наиболее важные изменения в социально-правовой сфере связаны, прежде всего, с появлением новых видов собственности, а именно частной собственности на землю. Во время реконструкции значительная часть страны была передана в частную собственность. В стране появилось 43 млн. землевладельцев, которым было передано более 130 млн. Га земли.
Следует отметить, что повышение эффективности государственного управления ЗИО зависит от рационального распределения полномочий и взаимодействия федеральных, региональных и местных органов власти в управлении имуществом, которое в настоящее время осуществляется совместно во многих случаях. Основными направлениями единой государственной политики в области управления ЗИО являются: подготовка и реализация правовых и административных законов, совершенствование структуры и механизмов государственного управления, стимулирование рынка недвижимости, реформирование системы платежей за недвижимость, институциональные изменения в инфраструктуре земли и другая недвижимость. Государственное управление должно создавать благоприятный экономический климат для деятельности всех участников рынка недвижимости и других объектов недвижимости. Совершенствование системы управления ЗИО должно позволить непрерывно совершенствовать правовую базу в отношении прав собственности и должно привести в соответствие правовые и экономические аспекты отношений собственности.
Когда в 1997 году были разработаны положения Гражданского кодекса Российской Федерации, был принят закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Определена государственная регистрация (правовой акт о признании и подтверждении государством возникновения, ограничение (бремя), передача или прекращение прав на недвижимое имущество). Следует отметить, что на государственную регистрацию распространяются права собственности и другие имущественные права на имущество, все имущественные сделки, включая покупку и продажу, подарки, бартер, залог, аренду, доверительное управление и т.д.
Предполагалось вести единый государственный реестр. права на недвижимость и сделки с ним на всей территории Российской Федерации. Порядок государственной регистрации (по месту нахождения объекта недвижимости) уточняется. Описана процедура получения информации о правах на недвижимость от заинтересованных организаций и частных лиц. Планируется создание кадастровой системы регистрации прав на недвижимость. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», вступивший в силу 1 января 2017 года, предусматривал множество нововведений, в частности, консолидацию правовых реестров и внедрение новых видов недвижимости.
В СССР не было тщательно разработанного законодательства в этой области. Проблема правового регулирования ЗИО не была столь значительной по сравнению с земельными отношениями, поскольку на тот момент уже были некоторые правила для некоторых частных отношений. Законодательному органу было поручено применить аналогию закона для проецирования правил на ЗИО.
Особенностью правового регулирования ЗИО является межотраслевой характер регулирования, в котором сочетаются элементы гражданского и публичного права.
Статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что центральным объектом недвижимости является собственность. Однако правовые отношения, связанные с недвижимыми объектами, регулируются не только гражданским правом, но и земельным, городским, лесным, водным и другими законами. В этом контексте необходимо выявить особенности правового регулирования ЗИО; изучить взаимосвязь между гражданским и земельным законодательством в регулировании ЗИО; Анализ влияния Трудового кодекса РФ на гражданское регулирование ЗИО.
Эффективность системы регулирования ЗИО обусловлена факторами, приведенными в табл. 1.
Рис.1. Факторы, влияющие на эффективность системы регулирования земельно-имущественных отношений
ЗИО составляют предмет гражданско-правового регулирования. Положение ЗК РФ при данном регулировании неоднозначно: он не регулирует гражданско-правовые отношения и представляет собой результат кодификации правовых норм, регулирующих земельные отношения (в т.ч. земельно-имущественные). ЗК РФ и иные нормативные правовые акты содержат в себе совокупность норм, претендующих на звание самостоятельной отрасли права. Но как может существовать отрасль права без предмета регулирования? В таком случае отрасль просто не может статья самостоятельной.
В ст. 3 ЗК РФ определен предмет регулирования данного акта, под которым понимаются отношения по использованию и охране земель в РФ как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
Исходя из положения базовых норм ГК и ЗК РФ, необходимость разграничения гражданско-правовых и земельно-правовых отношений отсутствует

. Гражданское законодательство, как известно, регулирует имущественные и личные неимущественные отношения, которые должны основываться на ключевых принципах цивилистики. Они закреплены в стать 1 ГК РФ.
У правового регулирования ЗИО существуют свои особенности. С этой целью в положениях ГК РФ содержится оговорка, что нормы вышеназванного акта применяются в той мере (в части сделок с земельными участками), в какой их оборот допускается законодательством.
Однако положения ЗК РФ устанавливают прямо противоположную точку зрения. В нем говорится, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению ЗУ, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Этот вопрос многократно поднимался в работах правоведов-специалистов в области земельного права. Голиченков А.К. и Липски С.А. полагают, что Общая часть ЗК РФ состоит из так называемых «норм-дефениций, норм-принципов, норм-приоритетов, нормправил, регулирующих земельных отношения, общие для всех категорий земель». Кроме этого, в их работах говорилось, что в Общей части ЗК РФ «ряд глав впервые выделен в качестве самостоятельного структурного элемента земельного закона», например: постоянное (бессрочное) пользование, возникновение прав на землю, аренда ЗУ и т.п.
Необходимо отметить, что прослеживается аналогичность данных глав и содержащихся в них норм с положениями ГК РФ . Боголюбов С.А. обращает внимание на то, что в ГК РФ закреплены основополагающие идеи гражданского имущественного оборота, а в природоресурсных отраслях – детализирующие нормы гражданского оборота природных ресурсов .
Проанализировав работы ученых-юристов в области земельного права, можно сделать вывод о том, что ЗК РФ дополняет нормы, содержащиеся в основополагающих отраслях, таких как ГК РФ, но в некоторых случаях происходит противоречие или дублирование норм.
ЗК РФ пытается непосредственно регулировать целый ряд гражданско-правовых отношений. При этом большинство из содержащихся в нем гражданско-правовых норм, призванных регламентировать вещные права на земельные участки и их оборот, не отличаются высоким уровнем, а в ряде случаев прямо противоречат соответствующим положениям ГК РФ. Речь идет, в частности, о таких положениях: о предоставлении ЗУ, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц (ст. 28); об обязательном заключении договора купли-продажи, а также государственной регистрации прав (далее – ГРП) собственности покупателя на ЗУ при его предоставлении для строительства (п. 7 ст. 30); об объявлении недействительными определенных условий договоров купли-продажи и мены ЗУ, например, условия, наделяющего продавца правом выкупить земельный участок по собственному желанию (п. 2 ст. 37); о сохранении права на ЗУ при разрушении здания, строения, сооружения (ст. 39) и некоторых других.
Ярким примером противоречия ГК РФ является одно из положений Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которому при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением государственных и муниципальных учреждений и федеральных казенных предприятий) на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное вещное право подлежит переоформлению на право аренды, или земельные участки должны быть приобретены в собственность по выбору покупателей зданий, строений, сооружений (п. 2 ст. 3). Как известно, в ГК РФ на этот счет имеется иное правило: при продаже недвижимости, находящейся на ЗУ, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим ЗУ на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552).
Даже если принять во внимание ограничение круга субъектов права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, произведенное в ЗК РФ (п. 1 ст. 20), что, кстати сказать, также противоречит ГК РФ (ст. 268), то и при этих условиях в соответствующей норме ЗК РФ не было никакой нужды, во всяком случае до момента, когда юридические лица, не входящие в этот круг, должны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования ЗУ на право аренды ЗУ или приобрести ЗУ в собственность.
Как упоминалось ранее, в ЗК РФ содержатся положения, которые дублируют нормы ГК РФ. В качестве примера можно привести положение о том, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом ЗУ, к другому лицу, оно приобретает право на использование ЗУ, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Данная норма содержится и в статье 273 ГК РФ, и в статье 35 ЗК РФ.
Получается, что разработчики ЗК РФ хотели по-своему урегулировать ЗИО. В какой-то части это получилось, в какой-то – нет. Об этом свидетельствует огромное количество вносимых изменений в данный нормативный правовой акт.
Тем не менее, ЗК РФ внес существенный вклад в развитие правового регулирования земельных и ЗИО. В частности, детальной разработке подвергся сервитут.
2 ОСОБЕННОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЛЯМИ РАЗЛИЧНЫХ КАТЕГОРИЙ СУБЪЕКТА РФ
Одним из основных направлений формирования общегосударственной программы экономического развития России является разработка и реализация идеологии государственной земельной политики, которая обеспечивает повышение эффективности землеустройства, рационального использования земель и направленности:
о формировании информационной базы по налогообложению имущества и налоговых поступлений в домашнем хозяйстве;
формирование эффективных землевладельцев и создание базовых условий для привлечения инвестиций в реальный сектор российской экономики путем предоставления юридических гарантий инвесторам с правами на землю;
Создание и укрепление системы государственных гарантий прав граждан на землю.
Эффективность государственной земельной политики на региональном уровне обеспечивается следующими основными принципами ее формирования и реализации: направленность; Интеграция в федеральную правовую и экономическую политику; консистенция; заказ; научно-экономическое обоснование; практический реализм.
Рассмотрим особенности регионов УЗР на территориях разных категорий и назначений.
Первой характеристикой государственного землеустройства в регионах является организация рационального использования земель сельскохозяйственного назначения. Вам нужно:
Разработка критериев выявления эффективных работающих собственников и землепользователей с учетом особенностей сельскохозяйственного производства и инвестиционной безопасности аграрного сектора региона;
формирование оптимального баланса сельскохозяйственных земель, разделенных между различными правами собственности, с учетом необходимости обеспечения систематического развития сельскохозяйственного сектора, повышения привлекательности сельскохозяйственного производства для инвестиций и создания экономически устойчивых компаний в сельскохозяйственном секторе;
Разработка порядка включения сельскохозяйственных земель в гражданское право в регулируемых государством инвестиционных условиях, в котором учитываются требования обеспечения целевого и рационального использования земель, реализации бизнес-плана развития сельскохозяйственного производства и обучения материально-технической инфраструктуры в сельской местности и определения формы государственной поддержки инвесторов и контроля за их деятельностью.
Следующей характеристикой землеустройства субъектов Российской Федерации является отсутствие реального разделения государственной собственности на федеральную собственность и собственность субъектов Российской Федерации. В результате, лидерские роли часто заменяются (или перекрываются). Еще одна особенность управления земельными ресурсами в субъектах Российской Федерации заключается в том, что во многих из них частная собственность на землю уже давно установлена в их законодательстве, рынок земли работает и даже разрешена купля-продажа сельскохозяйственных земель. На уровне Российской Федерации федеральный закон "Об обороте сельскохозяйственных земель" был принят только в июне 2002 года Государственной Думой Российской Федерации.
Разработка эффективной государственной земельной политики на региональном уровне требует системного подхода, методологической основой которого должна стать концепция управления земельными ресурсами в регионе, что является следующей характеристикой.
Реализация концепции должна быть организована как часть комплексной программы, которая систематизирует взаимосвязанные целевые программы, каждая из которых устанавливает экономически обоснованные механизмы (модели) для решения конкретных проблем управления.
Важнейшей частью этой комплексной программы является создание целостного земельного законодательства, которое состоит из системы взаимосвязанных проблемно-ориентированных законодательных и нормативных актов по ключевым вопросам управления земельными ресурсами в регионе.
Учитывая, что нынешний этап экономического развития России связан с формированием смешанной экономики в регионах, для которой характерно формирование рыночных отношений практически во всех секторах и одновременно государственное регулирование основных экономических процессов страны региона страны