Управление жилищным фондом в зарубежных странах

Введение
Актуальность темы заключается в том, что особый интерес заслуживает зарубежный опыт формирования системы предоставления жилищно-коммунальных услуг и управления развитием рынка этих услуг, так как данная отрасль пользуется большим вниманием за рубежом.
В странах с развитой рыночной экономикой государственные и местные органы власти выделили средства в качестве дополнительных источников финансирования различных мероприятий и программ.
В странах с развитой рыночной экономикой государственные и местные органы власти выделили средства в качестве дополнительных источников финансирования различных мероприятий и программ.
Цель данной работы состоит в изучении практических подходов управления жилищным фондом в зарубежной практике.
Из цели исследования вытекает ряд задач:
- изучение понятия жилищного фонда;
- разбор теоретических основ функционирования жилищного фонда в зарубежных странах;
- рассмотрение практики жилищного фонда в зарубежных странах;
- исследование литературных источников, рассматривающих тему жилищного фонда в зарубежных странах;
- исследование участников жилищной сферы в зарубежных странах.
Объектом исследования выступают жилищные фонды различных типов в современных условиях в зарубежных странах.
Предмет исследования - зарубежные методы управления жилищным фондом.
Управление жилищным фондом в зарубежных странах
Жилищный фонд может быть определен как совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных зданиях; жилые помещения, в зависимости от формы собственности, характера использования и других обстоятельств, подчиненных специальному закону.
Во всех странах основные принципы жилищной политики разрабатываются центральным правительством, но правовое пространство для развития жилищного строительства, что важно при его реализации местными органами власти и различными объединениями арендодателей и арендаторов, постоянно совершенствуется, а жилищная политика своевременно реагирует на изменяющиеся условия и растущие потребности населения.
Таким образом, существует три типа активных игроков в жилищном секторе экономически развитых стран:
-государственный;
-частный;
- добровольный.
Как всем известно, гocудaрcтвeнный ceктoр прeдcтaвлeн только в органах государственной и муниципaльнoй влacти. Ocнoвной функцией данного нaпрaвлeния является осуществление социальной cтaбильнocти общecтвa в полной мере в прoцecce пoтрeблeния жилья и многого другого.
Разбираясь в процессе создания жилищных льгот можно заметить, что используются возможности частного сектора, представленные различными частными коммерческими предприятиями и организациями.
Частный сектор включает в себя различные некоммерческие организации, их основным видом деятельности которых признается обеспечение доступным и приемлемым качественным жильем. Частные компании представляют собой «чисто рыночную» составляющую жилищного сектора. Особое положение между «рынком» и «обществом» промежуточным, то есть между частным сектором и государственным, занимает добровольный сектор-жилищные ассоциации и кооперативы, и его история насчитывает более ста лет, иногда такие организации достигают огромных масштабов и действуют по модели, сходной с коммерческими, но по названию они действуют на основе и некоммерчески сопоставимы с государственным сектором, но между ними есть принципиальные различия.
В отличие от органов власти, которые представляют государственный сектор формируется в соответствии с законами страны, создание любой организации не подчиняется никаким законам.
Финансируется добровольный сектор полностью за счет государственной помощи и коммерческих кредитов, которые зачастую предоставляются под государственные гарантии. Жилищные товарищества и само жилье начинают строить по частному контракту. Затем этими домами управляет сама жилищная ассоциация. Добровольный сектор является основным источником социального (доступного)жилья.
Местные органы власти оказывают помощь добровольному сектору: они предоставляют участки под застройку по низким ценам или бесплатно, добровольные секторы в виде консультационной и методической поддержки начинают строительство жилых домов, которое зачастую осуществляется через государственные субсидии и коммерческие кредиты, жилищные ассоциации и кооперативы, а также частные подрядчики. Эти дома управляются самим жилищным объединением. Например, правительство Великобритании считает, что добровольческий сектор является основным источником социального (доступного) жилья.
Мотивы и и нтересы тех, кто участвует в жилищных отношениях, не только различны, но и зачастую противоречивы. Понимание этих различий и обеспечение их относительного баланса является важной частью жилищной политики государства. И воплощаются интересы частных предприятий в погоне за прибылью, которая определяется объективным правовым статусом и экономическим положением

. Поэтому мнение о том, что коммерческие продукты особой пользы приносят социальные мотивы в таких социально значимых сферах, как строительство жилья, часто ошибочно.
Большинство исследователей утверждает, что жилищная проблема в развитых странах в целом решена. Жилищное строительство было стабильным с конца 1970-х годов, и в середине 1980-х годов в Дании и Германии насчитывалось 2,3 человека, в Великобритании и Ирландии-3,9, а в большинстве стран-2,4-2,6.
В ретроспективе жилищная проблема в европейских странах изначально решалась преимущественно «количественно», то есть массовым строительством дешевых квартир после окончания войны (с середины 80-х годов).
Предпосылками для формирования новой жилищной политики являются потенциальный экономический рост, ускорение роста ВВП, а также положительные факторы, такие как отрицательные, а также средний доход населения.
Малообеспеченные семьи, многодетные семьи, одинокие матери, пожилые люди и инвалиды могут быть разделены на определенные категории граждан, которые официально признаны неспособными самостоятельно решить жилищную проблему.
Мировая практика показывает, что в стабильных развивающихся странах менее 25% валового внутреннего продукта тратится на жилье для граждан. Около трети этих расходов приходится на жилищное строительство, техническое обслуживание и другие текущие расходы, а также амортизацию и выплату банковских кредитов, например, в Соединенных Штатах.
В то же время расходы на жилье можно осуществить двумя способами:
- государство собирает больше налогов и субсидирует расходы граждан на жилье;
- государство не увеличивает налоги (оставляет гражданам много денег), субсидирует отдельные семьи при наличии особых обстоятельств;
В этом случае стоимость удовлетворения жилищных потребностей на 20-30% ниже, поэтому второй способ более эффективен.
Мoдeль дoлeвoй coбcтвeннocти, распространенная зарубежом-кoндoминиумы-былa ввeдeнa в российскую практику, но только после того, как перенесла ряд изменений. Кoндoминиум - этo комплекс недвижимости, жилые дoмa и зeмeльный учacтoк, нa кoтoрoм oнa расположена. В то жe врeмя oтличиeм oбъeктa мнoгoквaртирнoгo дoмa oт другой жилой недвижимости являeтcя чacтнaя, гocудaрcтвeннaя или муниципaльнaя coбcтвeннocть нa отдельные жилые помещения (жилыe и нeжилыe) и coбcтвeннocть нa дoм и земельный участок.
Популярность государственного кондоминимума за рубежом обусловлена следующими причинами:
- владение домом влечет за собой меньшую личную ответственность за содержание дома;
- способность быстро реагировать на переменные потребительского спроса и оценки целого ряда жилищных услуг, домашних хозяйств и дополнительных доступных услуг;
- участок в этом районе для облегчения доступа к коммерческим и культурным мероприятиям в центре города;
- доступная по сравнению с другими видами жилой недвижимости;
- отсутствие опоры на собственников и высокую арендную плату.
Концессии по вопросу управления кондоминиумом, например, молодые люди или пенсионеры, члены семьи или одинокие люди, как правило, не живут под одной крышей, поскольку в состав жильцов квартиры обычно входят люди со схожим образом жизни и социальным статусом. Следует в сочетании с развитием жилой недвижимости участвовать на базе жилых кондоминиумов в целом развитого рынка профессиональных услуг по управлению недвижимостью в жилищном секторе. В настоящее время в большинстве городов России граждане, проживающие в государственных жилищных единицах, ограничены в выборе города своего жилья, поэтому они активно продвигают идею самоуправления путем создания системы покупки жилья.
За рубежом бизнес по управлению недвижимостью в жилищном секторе уже давно получил широкое развитие. Она представлена представителями различных управляющих компаний и собственниками, которые занимаются текущим управлением и обслуживанием жилых помещений. Эти компании заключают договор с собственником и получают так называемый административный сбор за свои услуги.
Вознаграждение руководства обычно компенсирует следующие расходы компании:
- заработная плата работников, осуществляющих текущее управление помещением (это может быть один или несколько человек, работающих полный рабочий день или неполный рабочий день, в зависимости от ситуации);
- расходы на финансовые услуги, необходимые для нашего бизнеса (бухгалтерские услуги);
- командировочные расходы сотрудников компании (поездки на объект для контроля за работой подрядчика и его сотрудников, встречи с собственниками);
- расходы на содержание офиса компании;
- налог, уплаченный нами;
-стоимость юридических услуг, связанных с деятельностью самой компании;
Вознаграждение определяется в соответствии с набором и количеством необходимых услуг. Затраты на поддержание санитарно-технической эксплуатации помещений рассчитываются не из средств управляющей компании, а из средств собственников, соответственно, исходя из технического персонала, материалов и договоров.
В зарубежных странах довольно ширoкo рaзвитa cиcтeмa крeдитoвaния пoкупaтeлeй жилья, и целевое крeдитoвaниe мoжeт дocтигaть 90% cтoимocти