Рынок загородного жилья.

Введение

Загородное жилье сегодня пользуется спросом и формирует один из самых динамичных рынков, который во всех отношениях ориентирован на потребителей и предоставляет максимально выгодные условия. В связи с этим загородные коттеджные поселки начинают отвечать всем требованиям комфорта и безопасности для того, чтобы отвечать запросам покупателей.
Тем не менее, это требует больших вложений, и чаще всего покупатели останавливаются на недвижимости эконом-класса, которая пользуется большим спросом. На рынке недвижимости такие объекты непопулярны среди самих застройщиков, которые не могут рассчитывать на большие доходы с такими проектами, и если сравнивать с жильем более высокого класса, коттеджи приносят не очень большой доход.
Но загородное жилье всегда являлось приоритетом состоятельной прослойки населения, и многие объекты рассчитаны на покупателей, которые готовы вкладывать в недвижимость сотни тысяч долларов и рассчитывают на хорошие участки. Это приводит к росту стоимости загородной недвижимости и в отличие от многоквартирных домов загородная недвижимость при увеличении цен не становится менее популярной.


Формирования понятийного аппарата рынка загородного жилья

Практически каждый объект рынка загородной недвижимости можно назвать индивидуальным и увидеть в нем как положительные, так и отрицательные стороны и особенности. Именно такие показатели влияют на стоимость дома, а при выборе характеристики объекта являются ключевым фактором, который влияет на оценку недвижимости со стороны продавцов и покупателей.
В любом случае, люди с деньгами всегда рассматривают почти любой вариант загородного дома в качестве удачного инвестирования свободных финансов, так как при постоянном росте стоимости такие объекты еще долго будут расти в цене. Проблема в том, что далеко не каждый покупатель интересуется формированием стоимости определенных объектов и не всегда представляет, за что именно он платит.
Важно понимать, что конечная стоимость такой недвижимости всегда зависит не только от самого дома и его особенностей, но и от земельного участка, его размера и характеристик. Также пир формировании цены учитывается благоустроенность прилегающей территории. Приоритетным среди этих трех факторов является стоимость земли, так как ее географическое положение и размер останутся неизменными, а любые постройки со временем все равно будут стареть, ветшать и разрушаться.
Таким образом, маленький участок с большим домом и скромная нежилая пристройка на огромном участке будут примерно равноценными объектами. В этом отношении не всегда удается сразу найти для покупателя оптимальный вариант, так как необходимо учитывать много нюансов. Близость водоемов, расположение рядом лесных массивов, общий ландшафт местности – все это имеет значение при покупке коттеджа. Многие также уделяют особе внимание подъездным путям и освоенности местности в целом. Все эти особенности всегда являются причинами снижения или роста цен на участки.
Когда рынок загородной недвижимости только развивался, сюда входила любая недвижимость, которая не относилась к многоэтажным домам. Загородной недвижимостью считался любой объект – дачи, дома, кооперативные постройки, а даже пустые земельные участки. В настоящее время этот сегмент разделился и оформился, а когда в загородные участки начали вкладываться инвесторы и внимание на этот рынок обратили девелоперы, возникла необходимость четко структурировать понятия загородного рынка и обозначить его границы.
При этом нельзя было избежать появления на таком рынке новых объектов, о которых до этого при традиционных советских понятиях о загородных объектах потребители совершенно не имели понятия. В частности, уже много лет происходит освоение новых загородных территорий, на которых строится жилье новых видов. Очень часто ни сами термины, применяемые к таким объектам, ни определение понятий не имеют не только нормированного применения, но и произношения.
Важно помнить, что в каждом регионе имеются свои особенности застройки и освоения новых земель, и рынок загородной недвижимости может содержать немало скрытых нюансов. Если разбирать Генеральный план развития Санкт-Петербурга, то все жилье, которым будет застраиваться город, разделяется согласно таким документам на одноквартирное и многоквартирное. В настоящее время планируется застроить около 10 и 8 миллионов квадратных метров в многоквартирных и одноквартирных сегментах соответственно

.

Разновидности домов в рынках загородного жилья

При этом малоэтажное строительство отнести ни к одной из этих категорий невозможно. В результате отсутствуют четко регламентированные нормы и стандарты, и застройщики начинают проявлять инициативу, застраивая малоэтажные районы нехарактерными семи- и девятиэтажками.
В настоящее время чиновники называют это отсутствие стандартов временным, и в качестве решения проблемы предлагается ввести новые термины и понятия. В список новых терминов, применяемых к объектам загородной недвижимости, входят следующие:
Малоэтажные секционные многоквартирные дома – выполненные по специальным проектам дома и постройки, в которые входят в том числе и таун-хаусы. К таким объектам относятся дома высотой в три-четыре этажа с учетом регламента застройки.
Таун-хаус – малоэтажный дом из блоков, в котором может насчитываться от двух квартир и более. Квартиры в таун-хаусах могут иметь смежные стены и оборудоваться отдельными входами. Жилье может принадлежать владельцам на правах как собственников, так и арендаторов.
Коттеджи – загородные дома с прилегающим учатском земли. Такие постройки стоят обособленно и могут находиться во владении или сдаваться в аренду. В эту категорию не входят застройки с альтернативными названиями: дворец, усадьба, дача, фазенда и другие.
Малоэтажные застройки – комплексы объектов, выполненные в едином архитектурно-планировочном решении и состоящие из малоэтажных секционных многоквартирных домов. Такие комплексы имеют единое инженерное обеспечение, куда входит водоснабжение, газопровод, источник электроэнергии, комплекс охраны (в том числе – системы видеонаблюдения). В такой комплекс могут быть включены малоэтажные дома разных типов, отличающиеся этажностью, площадью и другими характеристиками. Нередко такие коттеджные поселки имеют собственную инфраструктуру, в которую могут входить отдельные образовательные и медицинские учреждения, административные здания.
Коттеджные поселки имеют те же характеристики, что и малоэтажные застройки, но при этом предполагается ряд особенностей, который не позволяет включать в такую категорию поселки городского типа, села, садоводства и прочие комплексы. Основная отличительная особенность коттеджного поселка заключается в единообразии объектов, которые хотя и выполнены в едином архитектурно-строительном решении, могут иметь существенные конструктивные отличия друг от друга.
Идея коттеджных поселков не нова, а их появление можно отнести совсем не к началу XXI, когда это понятие только стало пробиваться в народные массы. Первые коттеджные поселки появились еще в середине девяностых годов двадцатого века и в то время такие объекты считались исключительно прерогативой элиты, относились к классу самого дорогого жилья.
Большинство коттеджей, расположенных в таких комплексах, строились исключительно по индивидуальным проектам с учетом пожеланий и требований заказчиков, в роли которых выступали частные лица. Застройки зачастую проводились без согласования с другими застройщиками и владельцами других объектов недвижимости, находящихся поблизости. В те времена само слово «коттедж» символизировало дорогую недвижимость, построенную по уникальным проектам, и среднего сегмента здесь не существовало: коттеджи в загородном строительном рынке предназначались только для богатых.
В то же время всего спустя два-три года после появления первых коттеджных поселков такие объекты стали попадать на вторичный рынок. Это объяснялось в первую очередь тем, что материалы или архитектурные решения просто «выходили из тренда», и бывшие владельцы таких построек начинали возводить для себя новое, более качественное и отвечающее современным требованиям жилье. Именно из таких коттеджей вторичного загородного рынка и формируется эконом-класс недвижимости.
На 1996-2001 годы приходится расцвет строительства индивидуальных коттеджей, при этом такие объекты уже возводятся не только по индивидуальным проектам: появляются типовые стандартные постройки, которые в силу относительно невысокой стоимости уже можно назвать доступными для среднестатистических потребителей. Тем не менее, коттеджи премиум-класса все еще строятся в больших масштабах.
В последующие годы за счет увеличения численности бизнес-класса спрос на такую недвижимость только увеличивается, цена загородных коттеджей растет, а объем продаж на загородным рынке уверенно увеличивается