Рынок сельскохозяйственных земель: его особенности

Введение
Одной из приоритетных задач государства является повышение эффективности деятельности агропромышленного комплекса. Основным ресурсом для обеспечения деятельности предприятий является земля. На примере Магаданской области Кустова С.Б. обращается к сущности продовольственного рынка, статистике по использованию земельных ресурсов.
Автор указывает на необходимость создания совершенного механизма, при помощи которого можно было бы контролировать операции, связанные с землевладением и землепользованием. Для рынка сельскохозяйственных земель автор отмечает наличие несовершенной конкуренции. Причина этого явления заключается в отсутствии прозрачной информации по сделкам. Цены на землю, как отмечает, не определяются в соответствии с соотношением между спросом и предложением.
Обращаясь к истории, автор напоминает, что в 1990 г. государственная монополия на землю была отменена, начал развиваться институт частного правовладения в отношении земельных участков. Даже с учетом имеющейся нормативной базы для участков общей площадью 23,2 млн. га в системе кадастрового учета не содержится информация по местоположению границ. Автор приводит статистику, согласно которой в 2017 г. органами государственной и муниципальной власти принадлежало 255,6 млн. га, эти земли были предназначены для ведения сельскохозяйственной деятельности.
Рынок земли: его особенности
Земля считается для человека определенной средой его обитания, источником минеральных и органических ресурсов, областью приложения труда, капитала, предпринимательского умения. Определение "земля" охватывает все полезности, которые предоставляются природой в некотором объеме и над предложением которых человек не является властным, будь то сама земля, водные ресурсы и полезные ископаемые.
Процедура производства материальных благ и услуг предполагает функционирование совокупности разных факторов. Среди них согласна нынешней экономической теории обычно определяются четыре главные группы: земля, труд, капитал и предпринимательская деятельность, которые напрямую влияют на производство и экономический рост. Такие факторы, без которых нереально производство, считаются факторами предложения.
В частной собственности находилось 127 млн. га земли, 85% из нее принадлежало частным лицам. Только за последние 12 лет площадь произошли кардинальные изменения в сфере землепользования. Так, в 3,5 раза увеличились площади земельных наделов в собственности юридических лиц, наделы для частного, государственного и муниципального землепользования уменьшились. Так как на уровне законодательства не предусматривается специальных требований к тем, кто покупает участки сельскохозяйственного назначения, это приводит к использованию земель не для ведения сельскохозяйственной деятельности, а для перепродажи, изменения категории землепользования и т. д.
Автор Кустова С.Б. выделяет несколько основных функций, характерных для рынка земель сельскохозяйственного назначения. В первую очередь речь идет о создании системы для учета землепользования и землевладения. Вторая функция сводится к перераспределению земельных участков и их передаче более эффективным собственникам, что будет способствовать увеличению объемов производства сельскохозяйственной продукции.
В качестве третьей функции выступает определение обоснованной залоговой стоимости земельных участков, что способствует из активному использованию в сфере ипотечного кредитования. Наконец, четвертую функцию автор видит в формировании обоснованных ставок по земельному налогу и арендной платы за землю.
Голощапова Т.В. в своем исследовании обращается к теоретическим аспектам формирования рынка земельных участков. Авторы указывают на широкое использование земельных участков в связи с установленными разными категориями землепользования. Они указывают на проблему недостаточного формирования современного рынка земли. Развитие рынка земли необходимо для урбанизированных территорий и сельских поселений, так как это обеспечивает возможность привлечения инвестиций. Проблемы функционирования земельного рынка связаны с несовершенством нормативно-правовой базы, недостаточной эффективностью вмешательства государства в земельные отношения.
Аграрные отношения обладают собственными особенностями, которые связаны с применением такого ограниченного и невосполнимого фактора производства, каким считается земля

. Важнейшей особенностью данных отношений считается земельная рента. Капиталистической земельной ренте предшествовала феодальная рента, которая имелась в нескольких главных формах, исторически заменявших друг друга. Экономическое содержание капиталистической земельной ренты в большинстве различается от феодальной.
Авторами рынок земельных участков рассматривается в качестве экономической системы. Она обеспечивает земельный оборот, при которой меняются собственники или пользователи земельных участков. Основными субъектами рынка являются органы государственной власти, органы местного самоуправления, а юридические лица, граждане и их объединения. В качестве объекта рассматривается конкретный земельный участок. Для российского рынка земельных участков, как пишут авторы, характерно наличие высокой степени государственного регулирования. Для повышения инвестиционной привлекательности территорий необходимо эффективное обращение с земельными ресурсами.
В то же время особенностью российского рынка земли является низкая ликвидность объектов купли-продажи. Это связано с тем, что земельное законодательство продолжает развиваться, есть много нерешенных проблем, в частности, с неразвитостью такого сегмента земельного рынка, как сельскохозяйственные угодья.
М. Акимова и Н. Улицкая при проведении анализа рынка земельных участков указывают на проблему наличия обременений, на основе этого показателя авторы предлагают судить о доступности рынка земельных участков для потребителей. В условиях рыночной экономики авторы предлагают рассматривать землю в качестве товара. Авторы выделяют несколько сегментов рынка земли. Первым является сегмент аукционных продаж, через этот рынок участки продаются частным и юридическими лицам путем организации аукциона. Вторым является сегмент деловых потребителей, на этом рынке деловые потребители становятся пользователями земельных участков в качестве объектов для реализации инвестиционных проектов. Третьим является сегмент бесплатного землепользования, в случае с ним пользователями земельных участков становятся отдельные категории граждан, к примеру, многодетные семьи, имеющие право на получение земли для ИЖС. Четвертым является земель купли-продажи на вторичном рынке, а пятым и шестым – сегмент рынка городских и сельских земель. Седьмым является сегменты рынка, где осуществляется купля-продажи участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственной деятельности. А восьмым является сегмент рынка аренды лесных земель.
Доступность земли для потребителей обусловлена доступностью предложений на первичном и вторично рынке, доступностью местоположения конкретного земельного участка, доступностью стоимости приобретения надела и доступностью стоимости эксплуатации. Права на земельный участок могут быть обременены при оформлении ипотеки, тогда земля выступает в качестве объекта залога.
Обременение может быть установлено при заключении договора аренды. Тогда земля будет ресурсом, переданным лишь во временное владение и пользование. Обременение в отношении земельного участка может быть установлено в соответствии доверительным управлением. В этом случае управлять земельным участком будет учредитель.
Также обременение может быть установлено при заключении договора ренты или в случае ареста земли. При аресте или запрещении сделок ограничиваются любые сделки с землей с цель обеспечения обязательств в рамках вынесенного судебного решения. Обременение может быть связано с установлением частного или публичного сервитута. Обременения могут быть установлены как добровольно (к примеру, при заключении договора об ипотечном кредитовании) или принудительно (по решению суда или органа власти). Наличие обременений не является препятствием для совершения транзакции. Исключением будет наличие только такого вида обременения, как арест.
Е. Карпушин в своей научно-исследовательской работе рассматривает роль рынка земли в развитии экономики и проводит анализ проблем, связанных с эффективным землепользованием