Риски в долевом строительстве

Введение

Актуальность темы исследования. Квартирный вопрос на сегодняшний день актуален как никогда. В настоящее время россияне, как правило, отдают предпочтение приобретению жилья в новостройках. Наиболее популярным вариантом покупки недвижимости является заключение на различных этапах строительства договора долевого участия.
Но к сожалению, долевое участие в строительстве жилья в России сопряжено с немалыми рисками для покупателей. Часто приходится слышать и читать об обманутых дольщиках, долгостроях, заморозке строительства, грубых нарушениях сроков сдачи.
Цель исследования – изучить риски в долевом строительстве.
Для достижения обозначенной цели были поставлены следующие задачи:
рассмотреть сущность долевого строительства, плюсы и минусы;
обозначить риски в долевом строительстве и методы их снижения
При написании данной работы были использованы различные источники: периодическая печать, учебники
Данная работа состоит из введения, заключения и основной части, которая в свою очередь, состоит из перечня ознакомительных вопросов, по которым проводилась основная аналитическая работа.


1.Сущность долевого строительства, плюсы и минусы

Прежде чем перейти к рассмотрению рисков в долевом строительствеи методов их снижения, рассмотрим что представляет собой долевое строительство, а также плюсы и минусы.
Долевое участие в строительстве – это привлечение средств дольщиков (от слова доля) или другими словами инвесторов, на постройку недвижимости (обычно дома), после достройки которого ему достанется строго определенная квартира с обговоренной площадью и стоимостью.
Простыми словами, мы все скидываемся на постройку общего дома – а затем выделяют площадь по сумме с оговоренной площадью.
Застройщик  - привлекает деньги дольщиков, то есть практически он может и не иметь свои средств, или иметь, но не на все строительство. На эти инвестиции он строит дом, закладывая, конечно же и свой интерес. Получается - дом растет (почти) без средств застройщика.
Инвестор (дольщик) – вкладывая деньги в строительство на начальном уровне, получает очень привлекательную цену, также пока строится дом, можно получить и рассрочку платежа. Например - на год или на два. Строящиеся квартиры можно оформить и в ипотеку.
У долевого строительства есть ряд своих плюсов и минусов, на которые необходимо обратить внимание, прежде чем сделать выбор.
Плюсы долевого строительства:
1. Цена. Жилье для дольщика обходится на 20-30% дешевле, чем для покупателя на вторичном рынке. Выгоднее всего покупать такое жилье на этапе котлована – чем ближе срок сдачи объекта, тем выше цены. Многие застройщики предоставляют дольщикам рассрочки.
2. Чистота квартиры – как в юридическом, так и в житейском смысле. Квартира совершенно новая, Вы её первый собственник: и документы в порядке, и никакого «духа прежних жильцов». Всё сделано совсем недавно и ещё не успело износиться, в том числе и коммунальные системы.
3. Улучшенная планировка, большая площадь и возможность составления нетипового проекта квартиры ещё на этапе постройки. То есть, квартира в новостройке зачастую больше, комфортнее и сразу без дополнительных разрешений и согласований построена с учётом пожеланий хозяина, не нужно проводить перепланировку.
4. В новом доме, как правило, создаётся ТСЖ, которое выбирает управляющую компанию и дополнительные услуги по обслуживанию дома: наличие консьержа, охраны, ограждения, парковки и так далее.
Минусы и риски долевого строительства:
1. Временной фактор. Дольщик вносит деньги не за готовую квартиру, в которую можно вселиться и жить, а фактически оплачивает своё право требовать у застройщика по окончании строительства эту квартиру. То есть, между оплатой и оформлением квартиры в собственность проходит несколько лет.
2. Задержка строительства. Даже у застройщиков, которые хорошо зарекомендовали себя на рынке, могут возникнуть проблемы во время строительства. Любые форс-мажорные обстоятельства: недобросовестные поставщики, недостаток финансирования, бюрократические проволочки, финансовый кризис и многое другое, – приводят к тому, что строительство затягивается на несколько месяцев, а то и лет. Конечно, если договор заключён по форме ДДУ, дольщик вправе требовать неустойку, однако, он всё равно не сможет получить свою квартиру вовремя.
3. Возможность банкротства застройщика. Если застройщик обанкротится, а такое случается нередко, особенно в последнее время – в условиях кризиса, дольщикам практически невозможно вернуть свои деньги. А если они их возвращают и даже получают неустойку, этой суммы уже не хватает для покупки другой такой же квартиры, потому что за время строительства цены на недвижимость выросли.
4. Двойные продажи и другие мошеннические схемы. По закону № 214-ФЗ, договор долевого участия (ДДУ) исключает возможность двойных продаж: каждый такой договор регистрируется в УФРС. Однако, застройщик может использовать другие схемы продаж, когда у дольщика не будет никаких гарантий со стороны государства. Цены на жильё у таких застройщиков часто привлекательнее, чем у тех, кто работает по ДДУ, но случаев мошенничества среди них намного больше.
5. Инфраструктура. Как правило, в новых микрорайонах с инфраструктурой очень сложно. Мало магазинов, аптек; нет поликлиник, школ и детских садов; проблемы с дорогами и общественным транспортом. Ждать, пока это всё появится в должном объеме, приходится несколько лет. Да и у новостроек в заселённых микрорайонах есть своя неприятная особенность: при огромном многоэтажном доме находится совсем маленький двор и небольшая парковка

. Подземные гаражи со своей задачей, как правило, не справляются, да и не каждый автолюбитель может себе это позволить.
6. Недобросовестность застройщиков. Любой застройщик, даже работающий по ДДУ, может изменить проектную декларацию в одностороннем порядке. Это означает, что качество и вид строения, квартиры и коммунальных систем может измениться в худшую сторону, если, например, застройщик решит сэкономить на материалах или квалифицированной рабочей силе. Чаще всего, договор обязывает застройщика выплатить неустойку, сделать ремонт собственными силами или вернуть деньги, если дольщик счёл состояние квартиры неприемлемым. Но огрехи работы могут проявиться не сразу, а спустя пару лет после заселения
7. Кроме того, следует помнить и о том, что квартира в новостройке, как правило, требует масштабного ремонта. И даже если устраивает отделка квартиры, которую сделал застройщик, не факт, что всех новых соседей она устраивает тоже. А это значит, что первые пару лет, пока дом постепенно заселяется новыми жильцами, со всех сторон с утра до поздней ночи будут делать ремонт: сверлить, долбить, таскать и двигать. Мало кто задумывается об этом нюансе, покупая квартиру в новостройке.
Как видно, инвестиции в квартиры при долевом строительстве – выгодное, но очень рискованное предприятие


2. Риски в долевом строительстве и методы их снижения

Для начала хочется сказать - что еще в 2004 году (30.12.2004), чтобы избежать афер со стройками был принят Федеральный закон - № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Именно он обрубил возможности для многих махинаций, после него рынок немного стабилизировался. Однако полностью искоренить их не получилось, и то тут, то там всплывают такие «недострои».
Несмотря на некоторую нормализацию отношений в сфере долевого участия в строительстве, риски, связанные с ним, по-прежнему достаточно велики.
Рассмотрим самые распространенные риски.
1.Задержка окончания строительства (срока сдачи дома)
Дом строится очень медленно, и срок окончания строительства задерживается больше чем на полгода.
В основном проблемы могут возникать в связи с тем, что:
застройщик не имеет своих средств в достаточном количестве для начала и завершения работ по строительству дома или не хочет тратить собственные деньги и рассчитывает на средства дольщиков. Поэтому сначала тратит на свои нужды предполагаемую (закладываемую) прибыль от продажи квартир, рассчитывая на определенные темпы продаж, а уже потом использует получаемые от дольщиков деньги на строительство дома, не учитывая общее снижение количества сделок (уменьшения темпов продаж), спад рынка, повышение цен на строительные материалы и т.д.;
строители используют денежные средства дольщиков не на строительство конкретного дома, а на достройку других объектов, рассчитывая впоследствии так же с других объектов получить деньги на достройку этого дома, также не учитывая общее снижение количества сделок (уменьшение темпов продаж), спад рынка;
подрядчики (поставщики материалов) не выполняют своих обязательств, приходится расторгать договоры с ними, а на поиски новых подрядчиков (поставщиков) уходит время;
подрядчики не выполняют своих обязательств вследствие того, что застройщик с ними рассчитался квартирами, а подрядчик не может продать квартиры из-за общего снижения количества продаж на рынке;
в договорах, заключаемых с дольщиками, строители не берут на себя обязательства по завершению строительства дома и передаче квартиры дольщику в конкретный срок. Обычно строительная компания указывает в предмете договора плановый срок окончания строительства, соблюдение которого в действительности не является обязанностью застройщика. Поэтому получается, что строители не несут перед дольщиком никакой ответственности за нарушение обещанного срока.
Для того чтобы свести этот риск к минимуму, специалисты рекомендуют в договоре в разделе «обязанности компании» предложить застройщику написать, что он обязуется завершить строительство объекта и подключить его к инженерным сетям не позднее такой-то даты (или квартала). Если дольщик заключает договор не с застройщиком напрямую, а с подрядчиком, поставщиком материалов, инвестором, то обязательно должна быть прописана календарная дата, не позднее которой должна состояться передача квартиры. И нужно обратить внимание на ответственность за неисполнение этих обязательств. Желательно, чтобы строительная компания уплачивала неустойку, если дом еще не достроен или дольщику не передали квартиру по акту приема-передачи. Размер неустойки определяется договором.
Самое неприятное для дольщика - то, что орган исполнительной власти города может расторгнуть договор с застройщиком в связи с невыполнением им своих обязательств по сроку окончания строительства и передать права на завершение строительства дома другому застройщику. Как правило, в таком случае дольщикам приходится доплачивать очень большую сумму новому застройщику для завершения строительства.
Этот риск будет сведен к минимуму тогда, когда местной администрации будет запрещено на законодательном уровне передавать права на завершение строительства другому застройщику без выполнения обязательств перед дольщиками. Иными словами, новый застройщик будет обязан либо обеспечить дольщика квартирой, либо вернуть ему деньги по рыночной стоимости квартиры на момент возврата.
2.Непредусмотренная договором доплата
Предложения по доплате, не предусмотренной условиями договора, встречаются в 5-10% случаев