Принципы оценки и их применение к различным видам оценки

Введение

Не вызывает сомнений тот факт, что в настоящее время не существует универсальной формулы, благодаря которой возможно было бы оценить стоимость любого объекта оценки при различных обстоятельствах. Это обуславливает наличие различных принципов оценки стоимости, руководствуясь которыми оценщик в современных условиях имеет возможность определить стоимость объектов оценки максимально адекватно.
Сегодня принципы оценки достаточно многообразны и по возможности оценщику необходимо учесть основные из них, отталкиваясь от специфики вида оценки, в основе которого лежит тот или иной объект оценки.
В своей совокупности, принципы оценки предоставляют оценщику унифицированный набор правил, оберегая его от неверной интерпретации результатов. Использование принципов оценки позволяет обосновать правильность выбора вида стоимости для конкретных целей и задач оценки, а также методов и подходов к оценке конкретного актива или обязательства. Таким образом, применение принципов оценки способствует единообразному осуществлению оценочной деятельности и унификации отчетов об оценке, что свидетельствует о высокой актуальности темы настоящей работы.
Объектом настоящей работы являются общественные отношения, складывающиеся в процессе применения принципов оценки стоимости объектов в процессе осуществления различных видов оценки.
Предметом работы являются нормативные правовые акты, монографическая и периодическая литература, освещающие понятие, классификацию и область применения принципов оценки.
Целью настоящей работы является комплексное исследование применения принципов оценки в контексте различных видов оценки.
Для достижения указанной цели необходимо решить следующие задачи:
- охарактеризовать понятие принципов оценки и представить их классификацию;
- исследовать принципы оценки, основанные на представлении пользователя об объекте оценки и определить область их применения;
- охарактеризовать принципы оценки, связанные с эксплуатацией собственности и определить их применение к различным видам оценки;
- раскрыть принципы оценки, связанные с рыночной средой и определить область их применения.
Методологическую основу работы составляет применение совокупности таких методов научного познания, как: диалектический, историко-правовой, системно-структурный, комплексный, сравнительно-правовой, формально-логический методы.
Структурно настоящая работа состоит из введения, четырех теоретических вопросов, заключения и списка литературы.


1. Понятие и классификация основных принципов оценки

Традиционно методологические основы оценки составляют следующие элементы:
1) принципы оценки – методические отправные правила (фундаментальные начала и идеи), лежащие в основе процесса оценки объектов и позволяющие оценщику правильно учесть влияние различных рыночных факторов на стоимость объекта оценки;
2) подходы к оценке – совокупность способов расчетов, объединенных типами использования имущества;
3) методы оценки – конкретные приемы расчета того или иного вида
стоимости конкретного объекта оценки.
В свою очередь, принципы оценки в результате многолетнего отечественного и международного опыта в сфере оценочной деятельности сегодня все чаще объединяют в три группы:
1) принципы оценки, основанные на представлении пользователя об объекте оценки;
2) принципы оценки, связанные с эксплуатацией собственности;
3) принципы оценки, связанные с рыночной средой.
В основе первой группы принципов оценки лежит субъективное восприятие пользователем объекта оценки его неотъемлемых качественных характеристик, анализ которых в контексте определения стоимости имущества позволил бы ответить на вопрос о рациональности его использования.
При этом понятие «пользователь» включает в себя как собственников имущества, являющегося объектом оценки, так и иных владельцев и пользователей, обладающих объектом оценки на ограниченных вещных правах. Согласно действующему гражданскому законодательству такими ограниченными вещными правами являются право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом.
Принципы оценки, связанные с эксплуатацией собственности, обусловлены спецификой использования имущества и, как правило, отождествляются с представлением производителей на это использование.
Ключевыми элементами предпринимательской деятельности любой разновидности является совокупность таких факторов производства, как земля, труд, капитал и управление. Результатом взаимодействия всех четырех факторов является понятие доходности объекта оценки, поэтому стоимость имущества определяется с учетом этих принципов на основе дохода от этого имущества.
Для оценки объекта с применением таких принципов необходимо установить вклад каждого из указанных факторов в формирование общего дохода от использования имущества. Зачастую, отечественная учебная литература называет также эту группу принципов принципами оценки, связанными с землей или принципами оценки, отражающими компоненты объекта.
Принципы оценки, связанные с рыночной средой, акцентируют внимание на всей совокупности факторов, продиктованных конкретной рыночной обстановкой (уровень спроса и предложения, конкуренция на рынке, жизненный цикл предприятия и многие другие)

.
Еще одним принципом, не включенным ни в одну из трех вышеназванных групп принципов оценки, является принцип наиболее эффективного использования объекта оценки. Он относится одновременно ко всем трем группам принципов и является синергетическим
результатом всех названных выше принципов.
При этом оптимальный вариант использования имущества согласно данному принципу выбирается с учетом таких факторов, как:
- фактор максимальной доходности, определяемый посредством анализа будущих доходов от альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций;
- фактор финансовой обоснованности, определяющий целесообразность финансирования объекта оценки, отражающего его способность обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал;
- фактор физической (технической) осуществимости (возможности) наиболее доходного варианта использования определяется в результате анализа транспортной доступности, возможности подключения к коммунальной инфраструктуре, анализа затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий и т.д.;
- фактор соответствия законодательству (фактор законности): соответствие варианта использования экологическим нормативам, правилам пожаробезопасности, строительным ограничениям, национальным нормативным правовым актам, в целом.
Областью применения названного принципа является, главным образом, оценка недвижимости, как разновидность оценки; на нем основывается решение о размере стоимости объекта недвижимого имущества.
Таким образом, принцип наиболее эффективного использования определяет, что использование, выбранное из большого числа различных вариантов, рационально оправданно и правомочно, юридически допустимо, физически возможно, финансово оправдано, наиболее рентабельно (то есть, дает оптимальные стоимостные результаты, обеспечивает наивысшую
текущую стоимость объекта на дату оценки).
Каждая из названных трех групп принципов оценки включает в себя множество принципов, речь о которых пойдет далее.

2. Принципы оценки, основанные на представлении пользователя об объекте оценки и область их применения

Указанная группа принципов включает в себя, главным образом, три принципа оценки: принцип полезности, принцип замещения и принцип ожидания.
Принцип полезности. Важнейшим критерием стоимости любого объекта, вне всяких сомнений, является его полезность – свойство объекта приносить доход в конкретном месте и в конкретном периоде. Несмотря на то, что полезность в представлениях разных пользователей субъективна, она поддается качественной и количественной оценке.
Очевидно, что чем выше степень полезности, тем выше и оценочная стоимость объекта, которая с точки зрения любого пользователя не должна быть выше минимальной цены за аналогичный объект с такой же степенью полезности.
Главной областью применения принципа полезности сегодня выступает оценка предприятия (бизнеса).
Принцип замещения – принцип оценки, который определяет, что максимальная цена объекта оценки определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен объект-аналог. Названный принцип напрямую вытекает из принципа полезности, поскольку под объектом-аналогом в данном случае понимается объект с эквивалентной полезностью.
При этом, замещающий объект не должен быть абсолютной копией того объекта, который подлежит оценке, однако он должен иметь схожие черты с оцениваемым объектом, а пользователь воспринимает его как желаемый заменитель.
Согласно принципу замещения максимальная стоимость актива V не должна превышать наименьшей цены Va, по которой может быть приобретен другой аналогичный актив с эквивалентной доходностью:

где m − количество аналогов.
Принцип основан на наличии вариантов выбора у покупателя и отражает наименьшую стоимость, по которой может быть приобретено имущество с эквивалентной полезностью, например:
- вместо нескольких недорогих автостоянок в малонаселенном районе можно приобрести одну более дорогую, с расположением в центральной части города;
- при приобретении мукомольного предприятия в дополнение может быть приобретен и цех по расфасовке круп.
Названный принцип широко применяется в такой разновидности оценки, как оценка бизнеса.
Принцип полезности порождает еще один взаимосвязанный принцип оценки – принцип ожидания или предвидения, при котором предполагаемое (прогнозируемое) будущее объекта оценки является основой для оценки его стоимости. Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода от использования объекта, которые могут быть получены в будущем от обладания данным объектом.
Принцип ожидания выступает одним из основополагающих методообразующих принципов. Согласно нему, стоимость актива V определяется настоящей (текущей) ценностью всех его будущих доходов I:
V = PV (I i ,...I k) , где k - период владения активом. Таким образом, принцип ожидания характеризует точку зрения (позицию) пользователя на будущие предполагаемые доходы и их настоящую стоимость.
Названный принцип применяется при таких разновидностях оценки, как оценка недвижимости, нематериальных активов, оценка предприятия как имущественного комплекса.

3. Принципы оценки, связанные с эксплуатацией собственности и их применение к различным видам оценки

Указанная группа принципов связана со спецификой использования объектов оценки и предполагаемыми ожиданиями их производителей от такого использования