Понятие и принципы приватизации жилых помещений. Субъекты и объекты права на приватизацию

Введение

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и местного самоуправления создают условия для реализации права на жилье и полностью ответственны перед гражданами. Среди прав работодателя по договору социального найма важное место занимает возможность приватизации жилых помещений.
Растущая роль жилищно-правовых отношений в современных условиях экономических, политических, социокультурных и иных преобразований в России, судебной реформы, реформы гражданского права, формирования цивилизованного гражданского общества и правопорядка государства неоспорима.
Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что в связи с трансформацией жилищных отношений, приватизация жилых помещений стала одним из основных способов возникновения права собственности на жилые помещения среди граждан.
В нашей стране приватизация жилья была связана с проведением многочисленных реформ, по этой причине некоторые ученые связывают это с переходом к рыночным отношениям и основанием для приобретения прав собственности. Например, некоторые авторы считают приватизацию жилых помещений одним из основных направлений социальной политики государства в период перестройки, другие авторы также отмечают, что приватизация жилищного фонда, безусловно, является необходимым элементом реформирования отношений собственности и необходимо перевести национальную экономику страны в рыночные отношения.
Исходя из вышесказанного, целью работы является тщательное и всестороннее изучение сущности, правового регулирования и принципов приватизации жилых помещений, а так же характеристика основных субъектов и объектов права на приватизацию.
Для реализации поставленной цели необходимо разрешить следующие задачи:
- проанализировать понятие, правовое регулирование, и признаки приватизации жилых помещений;
- раскрыть принципы приватизации жилых помещений;
- проанализировать субъекты права на приватизацию;
- охарактеризовать объекты права на приватизацию.
Теоретическую основу изучения выбранной темы составили законодательство РФ, регламентирующее вопросы приватизации, а так же научная и учебная литература отечественных авторов.


1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О СУЩНОСТИ И ПРИНЦИПАХ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
1.1 Понятие, правовое регулирование, и признаки приватизации жилых помещений
Правовое регулирование приватизации жилых помещений осуществляется действующим законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 20.12.2017) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», а также Решением Роскоммунхоза от 18.11.1993 № 4 «Об утверждении Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», который действует в части, не противоречащей закону.
При этом, по замыслу законодателя, свое действие названный закон должен был прекратить 01.03.2017 г. Однако, в связи с тем, что многие граждане, занимающие жилые помещения в аварийном и ветхом жилье и ожидающие расселения, лишились бы после 01.03.2017 г. возможности воспользоваться своим правом на бесплатную приватизацию, а также по многочисленным просьбам избирателей в связи с появлением новых категорий жилья, которые не могут перейти в собственность - квартир в общежитиях либо военных городках, законодатель продлил действие закона на неограниченный срок.
Согласно ст. 1 вышеназванного закона, приватизация жилых помещений представляет собой бесплатную передачу в собственность граждан Российской Федерации, на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. Следует отметить, что законодатель использует расширительное основание в гражданском законодательстве.
Так, в юридической литературе определения понятия приватизации жилых помещений многие авторы предлагают по-разному. Рассмотрим некоторые из них.
В.П. Крашенинников, исходя из определения, вытекающего из Закона о приватизации, определяет приватизацию жилья «как бесплатную передачу жилых помещений из государственной и муниципальной собственности в собственность проживающих в них граждан России».
Ряд российских ученых определяют приватизацию жилья как переход права собственности или процесс трансформации права собственности из государственного в частный сектор.
Некоторые правоведы, исследуя приватизацию жилья, считают, что любое отчуждение государственными или муниципальными образованиями жилых помещений, находящихся в их собственности, является процессом приватизации. Так, например, Е.А. Чефранова под приватизацией жилья понимает «переход жилых помещений из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан или юридических лиц».
К.А. Глухов, также разделяя аналогичную точку зрения, в процессе приватизации жилья выделяет следующие формы: приобретение гражданами занимаемых жилых помещений в порядке, установленном Законом о приватизации; приобретение гражданами свободных жилых помещений на условиях полной платности; приобретение гражданами и юридическими лицами свободных жилых помещений через аукцион; приобретение жилищными кооперативами жилых домов с целью их последующего заселения и эксплуатации .
С точки зрения Суханова Е.А. жилищная приватизация - это бесплатная передача в собственность граждан жилья, которое они занимают в государственном и муниципальном жилищном фонде, которая осуществляется на основе безусловной добровольности и единовременности.
Гонгало Б.М. и Крашенинников П.В. отмечают, что приватизацию жилья можно определить как бесплатную передачу жилых помещений из государственного и муниципального имущества в собственность гражданам России, проживающим в указанных помещениях на условиях социального найма, в порядке, установленном законодательством.
В свою очередь, Тихомирова Л.В

. и Тихомиров М.Ю. выделяют, что приватизация жилых помещений - это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе жилых помещений, которые они занимают в государственном или муниципальном жилищном фонде, а также для граждан РФ, забронировавших занятые жилые помещения - по месту бронирования жилого помещения.
Таким образом, мнение всех авторов сводится к тому, что приватизация – это бесплатная передача жилых помещений в собственность граждан. Такая позиция авторов совпадает с позицией законодателя, что исключает возможность двойного толкования и судебных споров.
Важно отметить, что существуют основные признаки приватизации жилья как отдельного юридического правоотношения:
- приватизация жилья – это сделка, которая всегда связана с переходом права собственности из государственной или муниципальной (публичной) в частную (разгосударствление);
- приватизация жилья как процесс осуществляется в порядке и на условиях, определенных гражданским законодательством и специальным законодательством в области приватизации жилья;
- приватизации жилья подлежат только жилые помещения, находящиеся в государственном или муниципальном жилищном фонде.
Таким образом, из всего вышесказанного следует, что приватизация жилья подразумевает под собой переход права собственности на жилье от государства к гражданам. Собственники жилья получают возможность владеть и распоряжаться личным имуществом по своему усмотрению. То есть, можно проживать в квартире или сдать ее в наем, продать или подарить, оставить в наследство или оформить другие сделки.
1.2 Принципы приватизации жилых помещений
Общественные отношения в сфере приватизации жилья осуществляются на основании системы принципов, основных начал приватизации жилых помещений, которые довольно четко изложены в Законе о приватизации.
«Основные начала приватизации жилья, как и любые принципы одного явления, нельзя рассматривать в отрыве друг от друга, поскольку они взаимно дополняют и развивают один другой, воплощаясь в тексте законодательных норм, регулируют отношения, связанные с приватизацией жилищного фонда.
Принципы приватизации жилых помещений – это стабильные нормативно-руководящие положения, закрепленные или отраженные в основополагающих нормативных актах, а также в жилищно-правовых нормах. Они выражают объективные закономерности развития отношений по приватизации, в соответствии с которыми строятся нормативная база жилищно-правового регулирования отношений по приватизации жилых помещений, регламентация поведения субъектов приватизации жилых помещений и правоприменение».
Основные принципы приватизации жилых помещений указаны в Законе о приватизации. Анализируя нормы данного закона, можно выделить три важнейших принципа, на основании которых возникают и функционируют общественные отношения, связанные с приватизацией жилых помещений в России, – это добровольность, бесплатность, одноразовость. Причем данные принципы приватизации жилых помещений могут существовать только совместно. При отсутствии хотя бы одного из принципов функционирование приватизационных отношений невозможно.
Основополагающим принципом приватизации жилых помещений является принцип добровольности. Данный принцип вытекает из основных начал гражданского законодательства России, которые определяют, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своих интересах (п. 2 ст. 1 ГК РФ). Но в случае приватизации жилых помещений установленный гражданским законодательством принцип свободы договора действует только в отношении лиц, занимающих жилые помещения, которые желают заключить договор приватизации жилья.
Наниматели свободны в своем волеизъявлении по поводу приватизации занимаемых ими жилых помещений. Никто не вправе заставить гражданина принудительно заключить договор приватизации жилья. Но при этом волеизъявление гражданина, выраженное в отказе от приватизации занимаемого им жилого помещения, не позволяет другим нанимателям реализовать свое право на приватизацию и стать собственником данного жилого помещения. Данное обстоятельство прямо указано в ст.2 Закона о приватизации, которая установила, что граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность. Поэтому отсутствие согласия одного совершеннолетнего члена семьи, а также несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет, препятствует заключению договора приватизации жилого помещения.
При этом необходимым условием также является наличие согласия на приватизацию не только всех проживающих в данной квартире граждан, но и граждан, которые в данной квартире на момент приватизации не проживают, но имеют законное право на проживание, то есть фактически не проживают в приватизируемом жилом помещении, но право пользования жилым помещением не утратили.
Другим принципом приватизации жилых помещений является принцип бесплатности, который вытекает из понятия приватизации жилья, установленного в Законе о приватизации