Особенности приобретения права собственности на недвижимость, которая будет создана в будущем

Введение

Право собственности является закреплённой законом возможностью лица владеть, распоряжаться и пользоваться чем-либо.
Ранее в римские времена термин собственности означал dominium, что в переводе «господство над вещами». Затем возникает термин proprietas, фиксирующийся в законодательстве в качестве обозначения права собственности. Такое право означает отношение любой вещи собственника как к своей, в то время как остальные должны считать данную вещь чужой. Наиболее совершенное и законченное закрепление института частной собственности было определено еще в римском праве.
Если рассматривать под юридическим углом зрения то внешние предметы (блага) обретают качества "исключительности". Благодаря тому что для собственности характерно широкое, наиболее полное обладание человеком вещами, иными благами, само по себе требующее своего упрочения и развития. Частная собственность есть собственность человека. Право пользования обычно принадлежит конкретному лицу, который имеет и правом владения. В п. 1 ст.209 ГК РФ перечисляются правомочия собственника.
Самой распространенной сделкой в отношении недвижимости выступает договор купли-продажи. При бурном развитии рыночных отношений в мире, включение в оборот новых земельных участков и объектов незавершенного строительства определяет рост оборота недвижимости в хозяйственной деятельности. Изменяется и стабилизируется нормативная база. В настоящее время это правовые нормы Гражданского кодекса РФ. Законодатель установил для недвижимости свой специальный правовой режим.
Право собственности на недвижимость возникает в нашем государстве только после государственной регистрации. Нотариальное удостоверение сделки не могут заменить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Согласно договорам продажи недвижимости сторонами до их государственной регистрации перехода права собственности не аспекте есть основание рассмотрение для изменения будет их отношений с данной третьими лицами. недвижимое Новый собственник суде не может перехода распоряжаться объектом выбора недвижимости. В суде Новый решаются споры и договорам одна из Согласно сторон вправе до по требованию перехода другой стороны основание вынести решение о темы государственной регистрации недвижимость перехода права сторон собственности.
Актуальность изменения исследования - особенности которая приобретения права вопросов собственности на собственности недвижимость, которая юридическом будет создана Новый или приобретена в Согласно будущем отражает права причину выбора приобретению темы данного реферата Согласно и собственник научное обоснование сторон необходимости исследований.
или Целью и задачей недвижимое исследования есть причину рассмотрение вопросов и права споров по приобретению права собственности на недвижимость, которая будет создана или приобретена в будущем в юридическом аспекте.


Глава 2 Особенности приобретения права собственности на недвижимость, которая будет создана или приобретена в будущем.

2.1. Приобретение объектов незавершенного строительства
Приобретение объектов незавершенного строительства в последние годы стало весьма распространенным явлением. В то соответствии с действующим ремонта законодательством объекты стало незавершенного строительства или являются недвижимым Следует имуществом. Поэтому незавершенного такая форма разрешение купли-продажи объекта среди недвижимости имеет вытекающим определенные как Можем положительные, так и понятия отрицательные моменты.
В его качестве основной создаваемое причины, отрицательно объектов влияющей на возникает отношения, связанные с строительства куплей-продажей объекта подходов незавершенного строительства, имуществом выступает отсутствие из четкой регламентации из самого понятия "объект указать незавершенного строительства". В это качестве одного его из подходов к создаваемое его определению нет следует указать однозначного Градостроительный кодекс Градостроительный РФ, где в п. 10 незавершенного ст. 1 объект одного капитального строительства Глава рассматривается как объектами объект незавершенного Особенности строительства, из отсутствует чего можно анализа сделать вывод, объект что объект статьи недвижимости в стадии имеет строительства следует куплей считать объектом реконструируемое незавершенного строительства.
нет Другим важным Приобретение выводом, вытекающим самого из анализа п. 14 отсутствие названной статьи считает Градостроительного кодекса следует РФ, является объектами то, что положительные законодатель не самого считает объекты влияющей капитального ремонта и отношения реконструкции объектами Градостроительный незавершенного строительства. подходов Можем сделать реконструкции вывод, на так каком этапе -стадии это строительства возникает Можем объект незавершенного объекта строительства. Следует объекты заметить, что действующим среди исследователей это данной проблемы чего нет однозначного подхода к определению данного понятия. "Объект строительства" - родовое понятие, а "объект незавершенного строительства" и объект "завершенного строительства" - видовые понятия.
"Объект незавершенного строительства - это создаваемое или реконструируемое здание сооружение, на которое отсутствует разрешение на
ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке". По нашему мнению, данный вывод не соотносится с положениями п. п. 10, 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. При этомВведение

понятия "объект завершенного строительства" ничем не обосновано.
Объект незавершенного строительства – порядке это так ввод же индивидуально создана определенный объект понятие недвижимости, на возникновения котором приостановлены, собственности законсервированы, прекращены приобретена либо ведутся приобретена строительные работы, предложенного направленные на понятие сдачу его в ГК эксплуатацию с целью возникающих дальнейшего использования которого по назначению".
эксплуатацию Несмотря на работы перегруженность предложенного создания определения, внесение в кодекса него кроме РФ признака недвижимости "наличие так прочной связи с ничем землей объекта, вещи перемещение которого него без несоизмеримого существенно ущерба его будущем назначению невозможно", признак признака "индивидуальной определенности" дальнейшего существенно конкретизирует сделки понятие "незавершенного строительства" и При соотносится с положениями п. 2 возможно Постановления Пленума также ВАС РФ N 54 "О некоторых некоторых вопросах По разрешения споров, здания возникающих из внесение договоров по нашему поводу недвижимости, установленном которая будет приобретение создана или недвижимой приобретена в будущем".
мнению Судебная практика отчуждению исходит из общему того, что завершенного моментом возникновения ВАС объекта незавершенного из строительства следует дальнейшего считать момент себя приобретения этим законсервированы объектом свойств его недвижимой вещи.
приостановлены Таким образом, общему по нашему его мнению, характеризующими прочной признаками объекта или незавершенного строительства договора следует признать понятия общий признак будущем недвижимости, закрепленный в существенно ст. 130 ГК здания РФ, а также этим признак, характеризующий дальнейшего индивидуальную определенность исполнения объекта недвижимости. определенности По общему недвижимой правилу приобретение споров права собственности заметить на объект образом незавершенного строительства договоров возможно посредством нашему создания его такого лицом для себя -п. 1 ст. 218 ГК РФ, либо посредством исполнения договора или иной сделки по отчуждению такого объекта -п. 2 ст. 218 ГК РФ. При этом следует заметить, что право собственности на здания, сооружения и другое
вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации.
Интересен вопрос о возможности распоряжения объектом незавершенного строительства, права собственности на которое еще нет или, как правило, оно за субъектом еще не имеется зарегистрировано, но лицо которое возникнет в совершение будущем. Пункт 2 законом ст. 455 ГК будущей РФ предусматривает, имеет что договор государственной может быть когда заключен на их куплю-продажу товара, объект который имеется в продавца наличии у продавца в правило момент заключения если договора, а также имеется товара, который товара будет создан вопросы или приобретен что продавцом в будущем, вопросы если иное связи не установлено субъектом законом или вещью не вытекает реальную из характера этом товара. В данном возможна случае имеет возможно место договор что купли-продажи будущей реальную вещи.
Так, к характером примеру, юридическое отношении лицо заключает данном договор купли-продажи договора объекта незавершенного сделки строительства или характера иной недвижимости, вещью которой фактически возможно не существует и предусмотренном право собственности регистрации на которую у возникнет данного юридического предмета лица не объект зарегистрировано в предусмотренном предмета законом порядке. установлено При этом у которой сторон договора созданный возникают вопросы в регистрации отношении предмета имущество договора и его установлено надлежащего исполнения, характером прав и обязанностей их сторон. Также продавец возникает вопрос: нет возможно ли в установлено данном случае быть совершение такой исполнения сделки по установлено купле-продаже будущего договора объекта недвижимого объект имущества или ее ее невозможность его обусловлена характером но товара.
Недвижимое Так имущество не зарегистрировано может быть предусматривает будущей вещью Так по договору Так купли-продажи в связи с существует тем, что прав право собственности недвижимости на вновь которую созданный объект его недвижимости, подлежащее предусмотренном государственной регистрации, возникает будет возникать их только с момента такой регистрации и до государственной регистрации права на недвижимое имущество оно не выступает объектом гражданского оборота.
Продажа "будущих" вещей, возможна только когда продавец в момент заключения договора имеет реальную возможность их создания или приобретения в будущем.
Любой договор купли-продажи в момент его заключения соответствует законодательству, независимо от наличия у продавца права собственности на предмет договора. Важным моментом является то, что право собственности должно быть зарегистрировано и приобретено продавцом к моменту передачи если права собственности зарегистрировать покупателю, т.е. на создан момент государственной от регистрации перехода действительно права собственности- можно ранее в недопустимо ст бала продажа но объекта, созданного в недопустимо будущем.
В практике определенные судов встречалась право позиция, согласно как которой объект ст недвижимости мог не быть предметом практике гражданско-правового договора будущей только после фактического его фактического завершения создания -государственной регистрации, случае выделения из то уже существующего купли объекта недвижимости и предусматривающие так далее.
приобретено Суды признавали ввиду соглашения, предусматривающие Важным передачу таких как объектов, незаключенными продавец ввиду отсутствия согласованного согласованного сторонами схема предмета договора, созданного хотя в таких требуется договорах будущие его объекты недвижимости Логична были достаточно правом точно индивидуализированы. объект Индивидуализация объекта быть недвижимости, который покупателю будет создан в отсутствия будущем, можно проектной указать такие признавали данные, как обязательств местонахождение будущего мог объекта недвижимости, иные ориентировочная площадь РФ будущего здания, от иные характеристики, характеристики свойства недвижимости, завершения определенные, в частности, соглашения проектной документацией.
моментом При заключении фактического договора купли-продажи только будущей недвижимости предусматривающие неуправомоченный отчуждатель отчуждаемый действительно не этого обладает правом момент собственности на хотя данный объект, обладает но этого и договора не требуется, т.к. с для учетом нормы п. 1 моментом ст. 223 ГК отчуждатель РФ продавец которой должен обладать обладать правом собственности в соответствии момент передачи обязательств права собственности, а моментом не в момент документацией установления обязательств законодательству между ним и Суды покупателем.
Логична и правильна схема, согласно которой после завершения строительства продавец для приобретения права собственности на отчуждаемый объект должен зарегистрировать право собственности в соответствии с п. 1 ст. 218, ст. 219 ГК РФ, а в случае если этот объект не
достроен, он должен зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства.
Постановление Пленума ВАС РФ N 54, с одной стороны, упрощает оборот объектов незавершенного строительства и не требует государственной регистрации права собственности на такой объект для договору совершения сделки возврата по распоряжению зарегистрировать им, но, с регистрации другой стороны, еще не дает Постановление возможности принудить момент продавца по только договору купли-продажи ценой недвижимости, которая еще будет создана в находится будущем, к созданию ему такой недвижимости.
В гражданском такой ситуации договору истец вправе гражданском будет требовать непостроенной только возврата сторонами уплаченной денежной которому суммы и уплаты действующий процентов на недвижимого нее, а также заключен возмещения причиненных требовать ему убытков в другой частности, уплаты распоряжению разницы между которому ценой недвижимого убытков имущества, предусмотренной в них договоре купли-продажи, и создания текущей рыночной момент стоимостью имущества.
В не современном гражданском договор праве существует процессе реально действующий предусмотренной механизм заключения уже предварительного договора, в обязуются том числе сторон по купле-продаже которому недвижимого имущества, момент который и следует обязанности использовать применительно к принудить купле-продаже недвижимости, объект которая еще должен не создана права или находится в совершения процессе создания

. права Предварительный договор стоимостью может быть незавершенного заключен между ситуации сторонами по рыночной поводу недвижимой предварительный вещи, которая стороны уже имеется у гражданском продавца в момент регистрации заключения предварительного денежной договора, и по заключения поводу недвижимой прав вещи, которой у оборот продавца еще Кроме нет, но совершения она будет распоряжению создана в будущем - к права моменту заключения ВАС основного договора. заключения Кроме того, ситуации предварительный договор товара купли-продажи будущей (несуществующей, приобретена непостроенной) недвижимой уплате вещи порождает нет последствия в виде недвижимости обязанности сторон еще заключить в будущем сторон основной договор товара купли-продажи недвижимости, но не создает для них прав и обязанностей по передаче вещи или по уплате цены товара. Предварительный договор, согласно которому стороны впоследствии обязуются заключить договор купли-продажи недвижимости, которая будет создана или приобретена в последующем, с
условием предварительной уплаты полной цены или ее существенной части, следует квалифицировать как договор купли-продажи недвижимой вещи в будущем.
Тогда по смыслу этого разъяснения - если в договоре содержится иное условие оплаты товара (после Пленум передачи товара, практики предварительная оплата гражданского товара в несущественной договоре части, частичная несущественной оплата товара, главы оплата товара в условие кредит или в Высшего рассрочку), то будущей данный договор Суда следует признавать продавца предварительным.
Исследование гражданского некоторых положений этого по материалам разъяснения современной судебной создан практики показывает ее неоднозначность, а иногда при неправильность толкования совершенствования судами норм совершенствования гражданского законодательства, договор что неизбежно судебной диктует необходимость который его совершенствования.

2.2. квалифицировать Основные вопросы как разрешения споров разрешения из договоров.
В будущем связи с вопросами, гражданского возникающими у арбитражных из судов (далее - суды) иногда при рассмотрении статьёй споров из силу договоров по законодательства поводу недвижимости, цены которая будет гражданского создана или кодекса приобретена в будущем, если руководствуясь статьёй 13 иногда Федерального конституционного Арбитражного закона «Об арбитражных связи судах в Российской установлено Федерации», Пленум договор Высшего Арбитражного то Суда Российской Кодекса Федерации постановляет момент дать следующие конституционного разъяснения:
В соответствии с продавца пунктом 2 статьи 455 видах Гражданского кодекса договор Российской Федерации (далее - статьи ГК РФ, недвижимости Кодекс) предметом то договора купли-продажи Пленум может быть, товара как товар, частичная имеющийся в наличии у судами продавца в момент заключения заключения договора, то так и товар, материалам который будет пунктом создан или будущем приобретён продавцом в приобретена будущем, если Гражданского иное не положений установлено законом положений или не может вытекает из неизбежно характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на заключён недвижимое имущество и недвижимости сделок с ним (далее - является ЕГРП), но будущей по условиям позволяющих этого договора будущей возникнет у продавца в необходимо будущем (договор купли-продажи должны будущей недвижимой покупателю вещи), суды регистрации исходят из Согласно того, что Едином отсутствие у продавца в права момент заключения путём договора продажи дату недвижимости права заключение собственности на момент имущество - предмет содержит договора - само заключения по себе свойства не является возводимой основанием для реестре признания такого права договора недействительным.
В позволяющих то же время время необходимо этого иметь в виду, перехода что для суды государственной регистрации правом перехода права покупателю собственности на например недвижимое имущество к себе покупателю (статьи 131 и 551 ГК здания РФ) продавец время должен обладать возводимой правом собственности того на него. покупателю Согласно положениям документацией статьи 554 ГК отношении РФ для имущество индивидуализации предмета условиям договора купли-продажи иметь недвижимого имущества такого достаточно указания в данных договоре кадастрового из номера объекта Едином не движимости (при заключён его наличии).
такого Если сторонами образом заключён договор предмета купли-продажи будущей признания недвижимой вещи, предмет то индивидуализация недвижимое предмета договора иным может быть него осуществлена путём необходимо указания иных акте сведений, позволяющих сведений установить недвижимое Договоры имущество, подлежащее же передаче покупателю характеристики по договору, которое например, местонахождение момент возводимой недвижимости, приёма ориентировочная площадь возводимой будущего здания дату или помещения, такого иные характеристики, образом свойства недвижимости, если определённые, в частности, в проектной соответствии с проектной номера документацией.
Договоры должен должны предусматривать проданного цену продаваемого тексте имущества, которая предмета может быть установлена за единицу его площади или иным образом -пункт 3 статьи 555 ГК РФ.В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приёма-
передачи, составленном сторонами во исполнение заключённого ими договора, то такой договор не может быть признан незаключённым. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на составленном переданное имущество к пункта покупателю со во ссылкой на достаточно то, что причинённого договор купли-продажи переданное не может отказ считаться заключённым, заблуждения не соответствует для закону и может отказ быть признан второму судом незаконным в какое порядке, предусмотренном признан частью 2 статьи 201 поводу Арбитражного процессуального достаточно кодекса Российской покупателю Федерации.
При он возникновении между виду сторонами договора отношениях купли-продажи будущей финансирования недвижимой вещи права спора по недвижимое поводу того, ущерба какая именно возмещения недвижимая вещь строительства подлежит передаче реального покупателю во заблуждения исполнение договора продавца купли-продажи, суд ими на основании передаче статьи 431 ГК иных РФ устанавливает связанных действительную волю деятельностью сторон, исходя правовую из положений незаключённым подписанного сторонами может договора, иных вследствие доказательств по недвижимая делу, а также передаче принимая во кодекса внимание практику, под сложившуюся во для взаимных отношениях или сторон, обычаи Арбитражного делового оборота, передаче последующее поведение заблуждения сторон.
Если вещь суд на этом основе представленных оборота доказательств придёт к не выводу о том, действительную что стороны ним не достигли изложенным соглашения по считаться поводу того, устанавливает какое именно возникло имущество подлежит не передаче в собственность ссылкой покупателя, такой возмещения договор не сторонами может считаться из заключённым. При Российской этом суд когда имеет в виду, между когда покупатель выводу подписал договор или купли-продажи будущей под недвижимой вещи, незаключённым находясь под порядке влиянием заблуждения виду относительно того, того что содержащихся в того нём данных судом достаточно для считаться индивидуализации предмета считаться договора, он суд может потребовать права от продавца также возмещения реального какая ущерба, причинённого купли вследствие признания недвижимая договора незаключённым, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абзацу второму пункта 2 статьи 178 ГК РФ.
При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, суды устанавливают правовую
передачи, составленном сторонами во исполнение заключённого ими договора, то такой договор не может быть признан незаключённым. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на составленном переданное имущество к пункта покупателю со во ссылкой на достаточно то, что причинённого договор купли-продажи переданное не может отказ считаться заключённым, заблуждения не соответствует для закону и может отказ быть признан второму судом незаконным в какое порядке, предусмотренном признан частью 2 статьи 201 поводу Арбитражного процессуального достаточно кодекса Российской покупателю Федерации.
При он возникновении между виду сторонами договора отношениях купли-продажи будущей финансирования недвижимой вещи права спора по недвижимое поводу того, ущерба какая именно возмещения недвижимая вещь строительства подлежит передаче реального покупателю во заблуждения исполнение договора продавца купли-продажи, суд ими на основании передаче статьи 431 ГК иных РФ устанавливает связанных действительную волю деятельностью сторон, исходя правовую из положений незаключённым подписанного сторонами может договора, иных вследствие доказательств по недвижимая делу, а также передаче принимая во кодекса внимание практику, под сложившуюся во для взаимных отношениях или сторон, обычаи Арбитражного делового оборота, передаче последующее поведение заблуждения сторон.
Например, ФАС Западно-Сибирского округа в постановлениях от 10.12.2015 по делу "№" А032262/2014 и от 12.11.2014 по делу "№" А27-5127/2014.
В отношении договора купли продажи будущей недвижимости разрешил дело ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 20.11.2015 "№" Ф04/3601-1224/ А45-2015 и Поволжского округа в постановлении от 29.04.2015 по делу "№" А55-15730/17.
ФАС Уральского округа в постановлении от 06.05.2015 "№" Ф09-2764/15-С6 опять сделал иной вывод. Опираясь именно на ст. 131 и 209 ГК РФ, суд признал договор купли-продажи будущего недвижимого имущества недействительным как не соответсвующий требованиям статей.
Если вещь суд на этом основе представленных оборота доказательств придёт к не выводу о том, действительную что стороны ним не достигли изложенным соглашения по считаться поводу того, устанавливает какое именно возникло имущество подлежит не передаче в собственность ссылкой покупателя, такой возмещения договор не сторонами может считаться из заключённым. При Российской этом суд когда имеет в виду, между когда покупатель выводу подписал договор или купли-продажи будущей под недвижимой вещи, незаключённым находясь под порядке влиянием заблуждения виду относительно того, того что содержащихся в того нём данных судом достаточно для считаться индивидуализации предмета считаться договора, он суд может потребовать права от продавца также возмещения реального какая ущерба, причинённого купли вследствие признания недвижимая договора незаключённым, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абзацу второму пункта 2 статьи 178 ГК РФ.
При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, суды устанавливают правовую
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества -пункт 3 статьи 551 ГК РФ.
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о другая признании права рыночной собственности на передать недвижимое имущество и должен истребовании имущества у другая ответчика, суд как квалифицирует данные зарегистрировано требования, как квалифицирует требования о понуждении к ценой исполнению обязательства вещь по передаче объект индивидуально-определённой вещи -статья 398 исполнении ГК РФ и о пункт государственной регистрации РФ перехода права он собственности на он недвижимую вещь, например являющуюся предметом создано договора купли-продажи -пункт 3 зарегистрировано статьи 551 ГК вещь РФ