Особенности организации и технологии проведения реновации жилых кварталов

Введение

В настоящее время все более активную роль в социальной политике занимает стремление государства обеспечить население доступным и качественным жильем.
В нашей стране наряду с целым комплексом социальных проблем, дефицит жилья представляет наиболее острую из них. Огромное количество российских граждан проживает в домах, находящихся в неудовлетворительном состоянии, а воспроизводство жилого фонда, для переселения граждан из домов признанных аварийными, в значительной степени проигрывает по своим темпам скорости их выбытия из эксплуатации.
Проблема внедрения в жизнь проектов по комплексному развитию застроенных территорий в нашей стране объясняется, прежде всего, тем, что отсутствуют полноценные методики по их обоснованию. И подход к воспроизводству жилого фонда, который существовал ранее, на данный момент утратил свою актуальность. Основополагающим тезисом прошлого подхода был ремонт отдельного конкретного здания. Развитие города и повышение экономической и строительной эффективности требуют рассмотрения в качестве объекта подлежащего реконструкции, реновации или капитальному ремонту целого жилого квартала.


1. Реновация
Слово «Реновация» в переводе с латинского «renovatio» означает обновление, возобновление, внесение изменений.
Изучением процессов реновации занимались многие российские ученые исследователи. Под термином «реновация» понимают принудительное освобождение территории, сопровождаемое демонтажем зданий и строений и извлечением из подземного пространства инженерных сетей для целей нового строительства. В свою очередь, также под реновацией понимают процесс восстановления и замещения элементов жилого фонда выбывших в процессе морального и физического износа новыми объектами. Следовательно, до сих пор нет четкого понимания, что же под собой подразумевает понятие «реновация жилого фонда».
Поэтому, в данной работе под этим термином подразумевается процесс преобразований жилья возможный на всех этапах его жизненного цикла, который может включать такие методы как: капитальный ремонт, реконструкция, модернизация, снос и новое строительство.
Снос и новое строительство – это комплекс работ по возведению новых зданий и строений на территориях, освобожденных от ветхой, аварийной застройки и территориях выделенных в границах кварталов для создания маневренного фонда.
Капитальный ремонт – это комплекс работ по замене, восстановлению и улучшению состояния элементов и конструкций зданий и сооружений, а также инженерного оборудования и инженерных систем, которые потеряли своих потребительских качества в процессе эксплуатации.
Реконструкция – это комплекс работ направленный на изменение основных параметров объекта реконструкции и его частей – площади, высоты, количества этажей, объема, схемы несущих конструкций и назначения помещений. Это может выражаться в надстройке, расширении, пристройке и перестройке Модернизация – это комплекс работ, направленный на улучшение потребительских свойств жилого фонда без изменения его геометрических размеров и форм.
Модернизация позволяет ликвидировать физический и функциональный износ объектов и зачастую ограничивается перепланировкой помещений и замене инженерных систем.
2. Методы реновации жилищного фонда
В связи с различными вариантами воспроизводства жилого фонда, рассмотрены основные методы реновации и выделены их ключевые преимущества.
Снос и новое строительство – наиболее продуктивный вариант с точки зрения социальной и бытовой обеспеченности, так как оно предусматривает максимальное увеличения жизненного цикла здания, снижения расходов на оплату коммунальных услуг за счет применения современных технологий утепления, изоляции и энергосбережения

. А также, уменьшает количество жилья, находящегося в неудовлетворительном состоянии, улучшает планировку квартала, частично снимает нагрузки на дороги устройством подземных паркингов, меняет архитектурную концепцию и проводит замену изношенных инженерных сетей с проведением благоустройства. Однако данный вид программы является наиболее дорогостоящим, и это связанно с необходимостью расселения владельцев жилых помещений, затратами на демонтаж и вывоз мусора от разборки, на изыскательские и проектные работы. Также данный вид реновации является и наиболее капиталоемким и следует учитывать дополнительные платежи в случае кредитования со стороны банков.
Существует несколько вариантов расселения сносимого объекта, это расселение в уже построенные дома, и в дома, купленные либо на первичном, либо на вторичном рынке жилья. Хотелось бы отметить еще и тот факт, что процесс расселения может затянуться ни на один месяц, это напрямую связано с человеческим фактором и тем, что не все захотят переезжать и менять свою размеренную и обустроенную жизнь.
Существует еще одна особенность, и она заключается в праве инвестора на безвозмездной основе использовать земли в границах территории, для которой было выиграно право на реализацию программы по развитию застроенных территорий, что в значительной мере снижает стоимость программы и делает ее более привлекательной для инвесторов.

Рисунок 1 -Экстенсивные и интенсивные методы реновации жилищного фонд
Схему программ реновации необходимо выбирать с учетом требований к результатам, в свою очередь эти требования формируются на основе внешних и внутренних факторов, оказывающих влияние на принятие решений.
3. Участники программ реновации и механизмы привлечения инвестиций
Источники финансирования в первую очередь зависят от целей проведения программы и выбранного метода. Но также не стоит забывать о таком показателе как параметры объекта реновации, и здесь на первое место может выступить стоимость земельного участка, на котором расположен объект. Можно также наблюдать определенную зависимость между показателем стоимости земли, способом воспроизводства и источником финансирования. Чем дороже земля, тем более привлекательным для инвестора является объект. И в качестве способа реновации наиболее подходящим для этих условий является снос и новое строительство.

Рисунок 2- Источники финансирования реновации жилых зданий
Соответственно проведение программы воспроизводства жилого фонда, направленного на объект, находящийся на земле, не имеющей статус особо ценной, может быть осуществлено только с низкобюджетными проектами и ограниченным кругом лиц заинтересованных в этом.

Рисунок 3-Параметры процесса реновации жилого здания
Снос и новое строительство — это очень капиталоемкая программа, и с тем условием, что первые квартиры необходимо будет отдать под расселения, плюс учитывая специфику России, и тенденцию заключать договор покупки жилой площади на конечных этапах строительства, и всеми вышеописанными факторами, у инвестора может возникнуть дефицит денежных средств, особенно на начальных этапах строительства, что приведет к остановке всей программы. Поэтому для таких целей необходимо разработать схему финансирование, которая максимально сократит риски приостановки программы. Также следует отметить, что расходы домохозяйств и направленной им государственной помощи, должны покрывать затраты на эксплуатацию жилого фонда и всего что с этим связано, для поддержания состояния дома в «тонусе».
Можно сказать, о том, что потребность в воспроизводстве жилья в первую очередь выражается в состоянии жилого фонда и учитывает объем денежных средств необходимых для возобновления его состояния, перспективы развития территории, инвестиционную привлекательность, потребность населения в жилье и условия государственной помощи, выраженной в целом, в качестве налоговых льгот и приоритетных проектов, и в частности, в качестве дотаций и субсидий.
4.Как проходит реновация жилищного фонда на Западе
Поучителен опыт восстановления и преобразования крупнопанельных жилых зданий в нынешней Германии