Особенности купли-продажи земельных участков

Введение
Земля есть источник всего, что на ней имеется. Она особенно важна для всего человечества. У земли особая роль среди материальных благ, которые нужны для производственной деятельности общества.
Также особая роль отводится земельному рынку на всем рынке недвижимости. Рынок недвижимости важен в жизни любого человека, который стремится к нормальной жизни. Главная проблема в земельном рынке это плохо разработанная законодательная база.
Законодательство никогда не прекращает свое развитие, в нем постоянно происходят модификации и дополнения. Сами нормы лишь подчиняются взглядам, которые уже сформировались о имеющейся системе права, нередко складываются под символом отраслевой принадлежности и изначально не гармонизированы, в частности, нормы гражданского и земельного законодательства порою противоречат друг другу, если не  открыто, то в контексте. Утверждать, что современные  законодательные новеллы поняты с должной всесторонностью в юридической науке нельзя.
Перед законотворцем и правоприменительными органами ставятся достаточно не обыкновенные задачи, которые становятся еще труднее из-за специфики самих объектов - земельных участков. Целостность земли и ее влияние на жизни людей, а также еще необычность важно и нужно  учитывать. Разнообразность функциональных характеристик земельного  участка, часто с противоположной направленностью приводит к  необходимости учитывать структурированность земельного участка как объекта гражданских правоотношений, но это происходит далеко не всегда.
Основная часть
Правовое регулирование купли-продажи земельных участков в России реализовывается, в основном, в рамках Гражданского кодекса РФ.
Земельный кодекс России регламентирует анализируемые правоотношения довольно сжато. Правила ЗК РФ воспроизводят специфичность и обороноспособность участков как объектов гражданских прав.
По логике ЗК РФ объем категорий «купля-продажа» и «предоставление земель, которые находятся в муниципальной и госсобственности не сходится.
И это при том, что «предоставление» часто полагает переход права собственности на участок от публичного субъекта к личному на возмездных началах.
Продавец должен уведомить вероятного покупателя об возможных обременениях, которые существуют в отношении участка и ограничениях его применения. В данном случае идет речь о таких ограничениях как запрет на стройку либо на проезд и проход. Наличие таких обременений как залог и ипотека тянет необходимость согласования отчуждения.
Приобретатель вправе потребовать понижения цены участка или расторжения сделки и возмещения ущерба на случай, если продавец намерено соврал о:
обременениях;
ограничениях разрешенных видов применения;
позволении на стройку;
применении соседских участков, если это значительно влияет на стоимость отчуждаемого объекта;
свойствах почвы;
прочих обстоятельствах, которые могут сказаться на решение о покупке.
В Земельном кодексе РФ есть нормы, которые регулируют отношения по купле-продаже земельных участков при покупке прав на земельные участки в различных ситуациях.
Есть две стороны, которые принимают участие по договору купли-продажи – это покупатель и продавец

. Продавец - это лицо, которое владеет отчуждаемым земельным участком, которое наделено правом распоряжаться судьбой земли, в том числе и юридической, но только в случае если никак не влияет на состояние окружающей среды и не нарушает права и законные интересы прочих лиц.
Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования в лице надлежащих государственных органов и органов местного самоуправления все они могут вступать в качестве продавца, и осуществлять функции распоряжения земельным участком, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Также имеют право быть продавцами граждане и юридические лица, которые обладают зафиксированной в законе правоспособностью и дееспособностью.
Органы местного самоуправления с вступлением в действие ЗК РФ реализовывали распоряжение землей, которая находилась в госсобственности. На земли с приватизированными зданиями, строениями и сооружениями, а также незавершенными объектами строительства, имеются свои особые права по распоряжению. Решение о продаже земельных участков принимается органом, который принял решение о приватизации надлежащих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения покупателя с предложением о заключении договор купли-продажи земельного участка.
Иностранным гражданам и юридическим лицам запрещено приобретать в частную собственность земельные участки в приграничных и прочих отдельно регламентируемых территориях Российской Федерации в соответствии с ЗК. В случае если участок из земли сельскохозяйственного назначения считается предметом договора также нельзя выступать покупателем зарубежным гражданам и лицам без гражданства. Юридические лица, у которых в уставном капитале часть зарубежного участия составляет более 50%, не вправе быть покупателем участков из земли сельскохозяйственного предназначения.
Всякий участок земли, который не исключенный из оборота имеет возможность стать предметом договора. При этом определено особое условие, в согласовании с которым предметом купли-продажи могут быть только участки земли, которые прошли через государственный кадастровый учет. Особенности предмета договора определены в гражданском праве. Благодаря критериям, через которые показаны количественные и качественные черты участка земли можно понять где данный участок находится, есть ли на недвижимость и прочее.
К количественным и качественным чертам, которые дают описание земельному участку, относятся его местоположение, площадь, кадастровый номер и многое другое.
Надлежащим образом делят права и обязанности сторон. У продавца есть основная обязанность, которой признается вручить земельный участок, который и есть предмет данного договора, в имущество покупателя. Также есть  условия у договора, которые определяют обязанности продавца - это поделится с покупателем информацией, которая у него имеется, об отягощениях земельного участка и ограничениях его применения. Еще продавец обязан вручить покупателю товар, который свободен от прав третьих лиц, за исключением эпизодов, когда покупатель условился принять товар, который обременен правами третьих лиц.
Третьи лица – это такие лица, которые не являются сторонам договора купли-продажи