Особенности досрочного расторжения договора возмездного оказания услуг

Введение

Одним из наиболее важных и значимых принципов гражданского права и гражданского законодательства является принцип равенства и свободы участников гражданских правоотношений. Данный принцип тесно связан с преимущественно применяемым в гражданском праве методе диспозитивного регулирования поведения участников правоотношения, позволяющим им самим принимать юридически значимые решения, совершать действия или бездействовать.
Однако, как отмечается в научной публикации И.В. Шайдурова, в отдельных специально предусмотренных законом случаях, допускается отход от вышеуказанного принципа. В связи с этим, законодательство предоставляет отдельных участников правоотношений правами и возможностями преимущественного характера по сравнению с другими участниками. Данные обстоятельства, по мнению И.В. Шайдурова, предоставляют одним участникам правоотношений незначительное или значительное преимущество в сравнении с другими. Такие положения законодательства в науке гражданского права называют преимущественными правами.
При этом, различные преимущественные права, в том числе изучаемое в данном реферате преимущественное право арендатора являются дискуссионными как в науке гражданского права, так и в правоприменительной практике, что обуславливает необходимость изучения данного вопроса в настоящем реферате.
Таким образом, в данном реферате будут рассмотрены особенности реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренные действующим гражданским законодательством.
Понятие и общая характеристика преимущественного права арендодателя на заключения договора аренды на новый срок

В данном параграфе рассматриваются общие вопросы связанные с преимущественным правом арендатора на заключения договора аренды на новый срок.
В первую очередь, отметим, что рассматриваемое право арендодателя относиться к категории преимущественных прав, которые составляют отдельную обособленную группу субъективных прав в гражданском праве. В связи с этими, для более глубокого уяснения сущности преимущественного права арендатора, рассмотрим общую характеристику преимущественных прав.
Как отмечают учёные с принятием с принятием в 1994 и в 1996 годах первой и второй части Гражданского кодекса РФ соответственно, количество преимущественных прав в гражданском законодательстве существенной увеличилось.При этом, как отмечает А.А. Диденко, преимущественное право, в отличие от многих других общепринятых положений гражданского законодательства, зародилось не в период классического римского права, а значительно позже, в период правления императора Диолектиана. В свою очередь, как отмечает В.П. Камышанский, своё основное преимущественные права получили своё развитие в Германиигде, в итоге, был закреплён в Германском гражданском кодексе.
В отечественной цивилистике, одним из первых учёных, которые инициировали вопрос о выделении преимущественных прав в отдельную теоретико-практическую гражданско-правовую категорию поднял В.П. Гриьбанов, который, охарактеризовал рассматриваемые права как такие, которые при всех прочих «равных условиях преимущество предоставлено законом определенной группе лиц, обладающих какими-то особыми признаками».
В настоящее время перечень преимущественных прав, закрепленных в гражданском законодательстве, достаточно обширен. Рассмотрим некоторые виды преимущественных прав.
В результате анализа положений гражданского законодательства, как уже было сказано выше, установлено, что существует множество различных прав, предоставляющих преимущества определённой категории участников гражданских правоотношений. Кроме, собственно права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, это, право участников общей долевой собственности на приобретение не принадлежащих им долей в такой собственности, если на них претендуют «посторонние лица» (ч. 1 ст. 250 ГК РФ).
Как отмечает А.А. Горелик, гражданское законодательство прямо не относит преимущественное право ни к имущественному, ни к неимущественном, что порождает определённые теоретические споры. Кроме этого, по мнению учёного, окончательное решение данного вопроса имеет важное практическое значение для наследственного права, поскольку от категории прав зависит, входят ли они в состав наследства или нет. Е.Ю. Руденко по результатам изучения судебной практики, указывает, что в судах данное право признаётся имущественным. Представляется, что с мнением Е.Ю. Руденко нужно согласиться с указанием на то, что если преимущественное право предусматривает возможность получение благ материального имущественного характера то, оно, безусловно, должно относится к таковым. Если же нет, то вопрос о характере в таком случае права, должен быть решён исходя из конкретных обстоятельств. Широкое распространение преимущественные права так же получили в корпоративном законодательстве.
Таким образом, как указывает Л.Т. Кукуева, право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, так же необходимо признать преимущественным правом.
Отметим, что данное право осуществимо только при наличие определённых условий, касающихся как поведения участников гражданских правоотношений, так и особенностей их правового положения.
Далее, с учётом проведённого анализа, охарактеризуем вышеуказанное право более подробней. Во-первых, правило о преимущественном праве арендатора, не носит обязательных характер, оно обязательно только «по умолчанию». Это значит, что стороны арендных правоотношении могут по взаимному согласию указать о том, что арендатор отказывается от такого права. То есть данное право имеет диспозитивный характер.
Как считает И.В. Шайдуров, необходимость в существовании категории преимущественных прав связана с тем, что законный и обоснованный интерес определённой группы участников гражданских правоотношений признаётся более социально значимым по сравнению с интересом других участников, а значит, требующим дополнительной правовой защиты. С мнением данного учёного можно согласиться. Применительно к рассматриваемому преимущественному праву арендатора, одной из причин его возникновения является необходимость обеспечения стабильности гражданских и экономических взаимоотношений.
Для примера, довольно часто субъекты предпринимательства арендуют необходимые им помещения (недвижимое имущество), оборудование или другие вещи для осуществления предпринимательской деятельности

. В таких случаях, субъекту предпринимательства и, в особенности, его кредиторам (инвесторам) важно быть уверенным, в том, что данный бизнес стабиле. Возможность аренды на длительное время объектов недвижимости, оборудование и другого имущества, при наличии гарантий защиты от возможного «произвола» арендодателя, позволяет гарантировать и стабильность экономических взаимоотношений.
Так же отмечается, что преимущественное прав, как правило, имеет срочный характер, то есть, соответствующая возможность предоставляется лицу только в течении конкретно-определённого периода времени и при наличии определённых условий. В нашем случае, в соответствии со ст. 621 ГК РФ, арендатор обязан уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок заблаговременно или в срок, предусмотренный в договоре аренды.
Так же, как и в отношении любых правовых гарантий, преимущественное право защищается гражданским законодательством. За невыполнении соответствующей обязанности, арендодатель может понести юридическую ответственность, которая предусмотрена абз. 3 ч. 1 ст. 621 ГК РФ, а именно, по желанию арендатора, чьё преимущественное право нарушено, компенсировать понесённые в связи с этим убытки. Кроме этого, как средство восстановления нарушенного права, этой же статьёй предусмотрена возможность перенесения на прав и обязанностей по договору аренды, заключённому с новый арендатором, на предыдущего.
Таким образом, подводя итоги написания данного параграфа, отметим что преимущественное право, это предусмотренное в гражданском законодательстве правовая возможность, гарантия получения определённым участником правоотношений определённых имущественных и неимущественных благ или иных выгод, по сравнению с другими категориями участников правоотношений, при наличии определённых оснований и условий.
Можно выделить следующие признаки преимущественного права арендатора на заключения договора аренды на новый срок:
- у арендатора существует определённый социально значимый интерес в установлении условий для стабильной экономической деятельности, что обуславливает необходимость установления данного права в гражданском законодательстве;
- преимущественное право арендатора обуславливает наличие соответствующей обязанности арендодателя, а так же законодательных гарантий осуществления такого права в виде установления правил обязательной компенсации убытков или восстановления нарушенного права путём перевода прав и обязанностей по договору аренды, заключённому с другим лицом, на участника правоотношений, чьи права были нарушены;
- преимущественные права арендатора имеют свои исключения и являются диспозитивными имущественными правами, то есть арендатор может отказаться от последних при заключении договора, что делает невозможным их реализации в будущем. Для реализации своего преимущественного права, арендодатель, должен соответствовать определённым критериям, условиям.


Особенности реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, участниками правоотношений аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Аренды состоит в предоставлении имущества на определённое время в пользование и (или) владение на платной основе. Существует достаточно большое количество видов договоров аренды. В частности, ГК РФ, выделяют следующие виды аренды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг), которые так же урегулированы главой 34 ГК РФ. Вместе с тем, гражданское законодательство, учитывая родство данных договоров, предусматривает и общее регулирование исследуемого вида гражданских правоотношений.
Общими положениями относительно договоров аренды предусмотрено и преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Рассмотрим положение данной статьи.
Так, в соответствии с абзацем первым ч. 1 ст. 621 ГК РФ, предусмотрены следующие условия реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок:
- условие о неприменении данного права изложены в законе или отказ от данного права предусмотрен в договоре аренды;
- арендатор в течении срока действия договора аренды, исполнял свои обязанности надлежащим образом;
- срок предыдущего договора аренды истёк;
- арендатор по договору аренды, срок которого истёк и другие лица, изъявившие желание заключить договор аренды предлагают равные условия заключения нового договора аренды;
- арендатор письменно уведомил арендодателя о желании заключить договор на новый срок. Такое уведомление было направлено арендодателю в сроки, предусмотренные договором аренды, или в разумные сроки до окончания действия договора аренды, если они не установлены таким договором.
Абзацем 2 ч. 1 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что стороны при заключении договора аренды на новый срок имеют возможность изменить условия договора по своему усмотрению. В данном случае остаётся до конца не определён вопрос о следующем. Фактически, из содержания ст. 621 ГК РФ, можно сделать вывод о том, что заключение договора аренды на новый срок, при соблюдении условий указанных выше, является обязанностью арендодателя. При этом, стороны по взаимной договорённости, могут изменить содержание договора. А как быть, если одна из сторон настаивает на изменении условий договора, а вторая – против этого. Фактически возникает ситуация, последствия которой могут быть негативными для обеих сторон в зависимости от предпринятых действий.
Так, в соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжит пользоваться имуществом после истечения срок аренды и отсутствуют возражения (по смыслу статьи – возражения против того, чтобы арендатор пользовался имуществом), договор считается возобновлённым, причём, на тех же условиях