Основные этапы и процедуры оценки

Введение

Формирование общества неизменно близко объединено с экономической средой. На протяжении долгого периода времени, были разнообразные экономические системы, воспроизводящие потребности и возможности общества в определенный этап его становления.
На сегодняшний день, большое количество стран взаимодействуют между собой по законам рыночной экономики. В некоторых из них она более свободна от государственного контроля, в прочих находится в близком взаимодействии с механизмом государственного планирования и управления, образовывая тем самым наилучший вариант экономического сосуществования.
В России на протяжении более семидесяти лет профессии оценщик не существовало. В социалистические времена отсутствовал институт частной собственности, цена каждого объекта собственности определялась государством навсегда. Однако после перехода к рыночной экономике понадобилось основательное развитие оценочной деятельности. Процесс приватизации, образование фондового рынка, формирование системы страхования основали требования в оценочного дела.
Главная задача оценочной деятельности состоит в установлении стоимости объекта имущественных прав с помощью применения разнообразных методов и инструментов оценки.
Продолжительный период становления и формирования, громадная практическая составляющая и обширная сфера использования содействовали образованию исключительно универсального набора методик, которые позволяют установить стоимость каждого имущественного объекта, находящегося в обращении. Современная оценочная деятельность представляет собой союз специалистов и организаций, занятых в этой сфере на международном уровне, образование специальных международных методических сводов, содействующих мировой интеграции оценки.
Актуальность данной работы состоит в том, что увеличение количества коммерческих компаний, рост среды рыночных отношений, в которую входит частный капитал, нужда установления рыночной стоимости для процедуры купли-продажи и прочих бесчисленных и сложных вариантов осуществления стоимости имущественных прав, в купе это с подвигло к надобности формирования оценочной деятельности, включающей в себя все прогрессивные методы и подходы оценки имущества, соответствующие нынешним тенденциям и надобностям, наличествующих на рынке.
Цель работы  изучить этапы и процедуры оценочной деятельности.
Для достижения поставленной цели нужно решить следующие задачи:
- рассмотреть нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в РФ;
- выявить понятие и сущность оценочной деятельности;
- выделить основные этапы оценочной деятельности;
- изучить применяемые подходы к оценочной деятельности.
Объект исследования - оценочная деятельность.
Предмет исследования – этапы и процедуры оценочной деятельности.
Структура работы включает в себя введение, две главы, заключение и список используемых источников. В первой главе рассматриваются теоретические основы оценочной деятельности, во второй - подробно рассматриваются подходы к оценке бизнеса и недвижимости
Нормативную основу исследования составляют Конституция Российской Федерации, Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», другие законы, подзаконные правовые акты, законодательство субъектов Российской Федерации. 
Теоретической и методологической основой в работе является диалектический метод познания, работы российских и зарубежных авторов, периодическая литература и информационная база сети Интернет по изучаемому вопросу.
Также в работе, использовались следующие методы: монографический, также метод сравнения.


Глава 1 Теоретические подходы к оценочной деятельности в РФ
Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в РФ
Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает правовые основы регулирования оценочной деятельности в России. До принятия этого Закона оценочная деятельность регулировалась большим числом довольно противоречивых законов и подзаконных нормативных актов не прямого действия.
Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает правовые основы регулирования оценочной деятельности в касательстве объектов оценки, относящихся к Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, физическим, а также юридическим лицам, для целей заключения сделок с объектами оценки, и для иных целей.
Оценочная деятельность это профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, сконцентрированная на определении объектов оценки рыночной или другой стоимости.
Рыночная стоимость объекта оценки - возможная цена, по какой настоящий объект оценки может быть передан на открытом рынке в обстановках конкуренции, когда стороны сделки функционируют целесообразно, обладая необходимыми сведениями, а на размере стоимости сделки не отображаются какие-нибудь чрезвычайные обстоятельства, т.е. в то время когда:
одна из сторон сделки не обязана передавать объект оценки, а вторая сторона не обязана зачислять реализацию;
стороны сделки проинформированы о предмете сделки и действуют в личных заинтересованностях;
объект оценки показан на открытом рынке с помощью публичной оферты, характерной для сходных объектов оценки;
стоимость сделки это рациональная оплата за объект оценки и принуждения к заключению сделки в отношении сторон сделки с какой-нибудь из сторон, не присутствовало;
оплата за объект оценки выражена в денежном эквиваленте.
Субъектами оценочной деятельности являются физические лица, состоящие членами в саморегулируемой организации оценщиков и застраховавшие личную ответственность согласно требованиям Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее в работе - оценщики).
Оценщик может выполнять оценочную деятельность автономно, осуществляя частную практику, и (или) на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.
К объектам оценки причисляются:
отдельные материальные объекты;
сумма вещей, входящих в имущество лица, в том числе имущество конкретного вида;
право собственности и иные вещные права на имущество или конкретные вещи, входящие в состав имущества;
права, требования, обязательства;
работы, услуги, информация;
прочие объекты гражданских прав, в отношении каковых законами Российской Федерации определена вероятность их участия в гражданском обороте.
Оценочная деятельность регулируется и другими федеральными законами, какие, относятся к вопросу оценочной деятельности. К примеру, Федеральные законы "Об акционерных обществах", "О рынке ценных бумаг", и другие.
Разрешение на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законами Российской Федерации последовательности исполнения государственного статистического, бухгалтерского учета и отчетности. Это разрешение действует и на проведение вторичной оценки объекта. Итоги проведения оценки объекта оценки могут быть использоваться для исправления данных бухгалтерского учета и отчетности.
Итоги проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в последовательности, определенном в законодательстве Российской Федерации.
«Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.
Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования исполняется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации (далее в работе — уполномоченные федеральные органы).
Регулирование оценочной деятельности исполняется Национальным советом по оценочной деятельности (далее в работе - Национальный совет) в части разработки федеральных стандартов оценки, саморегулируемыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Контроль за реализацией членами саморегулируемой организации оценщиков оценочной деятельности исполняется этими организациями».
Саморегулируемой организацией оценщиков является некоммерческая организация, сформированная в целях регулирования и проверки оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.
Неизбежные требования к договору на проведение оценки:
заключается в простой письменной форме.
он обязан включать:
цель оценки;
описание объекта оценки, дающее возможность реализовать их идентификацию;
вид устанавливаемой стоимости объекта оценки;
величину денежного вознаграждения за проведение оценки;
дату установления стоимости объекта оценки;
информацию об непременном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ;
название и месторасположение саморегулируемой организации оценщиков, в которую входит оценщик;
стандарты оценочной деятельности, какие будут использоваться при проведении оценки;
величина, порядок и основания наступления добавочной ответственности по отношению к ответственности, определенной Гражданским кодексом и Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с каковым оценщик заключил трудовой договор, за невыполнение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности, за нанесение ущерба имуществу третьих лиц в итоге нарушения требований законодательства Российской Федерации;
сведения о суверенности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика согласно с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ.
В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, обязана быть указана информация об оценщике, который будет проводить оценку.
«В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если другое не установлено законодательством Российской Федерации».
Датой установления стоимости объекта оценки считается дата, на которую установлена стоимость объекта оценки.
Завершающим документом, сформулированным по итогам установления стоимости объекта оценки в независимости от вида установленной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее в работе – отчет).
Отчет составляется на бумаге и (или) в электронном в виде, согласно требованиям законодательства РФ.
В отчете не должно быть неоднозначной трактовки, а также он не должен вводить в заблуждение
В отчете в неизбежном порядке отображаются:
дата проведения и порядковый номер отчета;
основание для проведения оценщиком оценки;
сведения об оценщике, проводившего оценку, в том числе: ФИО, номер телефона, адрес регистрации и электронной почты, а также сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
сведения о независимости юридического лица, с каковым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ;
цель оценки;
доскональное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при присутствии балансовая стоимость объекта оценки;
стандарты оценки для установления стоимости объекта оценки, список использованных при проведении оценки данных с указанием источников их приобретения, принятые при проведении оценки допущения;
порядок установления стоимости объекта оценки и ее окончательный размер, ограничения и пределы использования приобретенного итога;
дата установления стоимости объекта оценки;
список документов, используемых оценщиком и определяющих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может включать иную информацию, являющуюся, по соображению оценщика, немаловажной для всесторонности воссоздания употребленного им метода расчета стоимости определенного объекта оценки.
Для проведения оценки некоторых видов объектов оценки законодательством РФ могут быть предусмотрены особенные формы отчетов.
Отчет обязан быть пронумерован, прошит (кроме случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком, проводящим оценку, а также скреплен индивидуальной печатью оценщика или юридического лица, с каковым оценщик заключил трудовой договор.
Отчет, составленный в форме электронного документа, обязан быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью согласно законодательству Российской Федерации.
Принципы реализации оценочной деятельности:
принцип профессионализма — оценка обязана исполняться лицом, обладающим соответствующей квалификацией в области оценочной деятельности (лицензирование оценочной деятельности прервалось с 01.06.2006);
принцип независимости — нахождение запрета на реализацию оценочной деятельности при присутствии заинтересованности оценщика; на вторжение заказчика или других заинтересованных лиц в деятельность оценщика; на зависимость величины оплаты оценщика за проведение оценки от итогового размера стоимости объекта;
принцип полноты — оценщик реализовывает сбор и обработку всех сведений, нужных для объективной оценки;
принцип достоверности — итоговый размер стоимости объекта оценки, указанный в отчете, составленном оценщиком, является достоверной. Она рекомендуется для совершения сделки с объектом оценки.
Стандартами оценочной деятельности устанавливаются требования к последовательности проведения оценки и реализации оценочной деятельности.
Эти стандарты можно разделить на федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности. Разработка федеральных стандартов оценки исполняется на основе международных стандартов оценки. Федеральные стандарты оценки представлены на рисунке 1.

Рисунок 1 – Федеральные стандарты оценки
Федеральные стандарты оценки, за опусканием федеральных стандартов оценки, определяющих требования к нахождению кадастровой стоимости, разрабатываются национальным объединением саморегулируемых организаций оценщиков и (или) саморегулируемыми организациями оценщиков и передаются на рассмотрение в совет по оценочной деятельности в сроки, установленные программой разработки федеральных стандартов оценки.
«В случае если национальное объединение саморегулируемых организаций оценщиков не представило разработанный проект федерального стандарта оценки на рассмотрение в совет по оценочной деятельности в срок, предусмотренный программой разработки федеральных стандартов оценки, проект соответствующего федерального стандарта оценки разрабатывается и после его рассмотрения советом по оценочной деятельности утверждается уполномоченным федеральным органом, реализовывающим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Уполномоченный федеральный орган, реализовывающий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отказывает в утверждении федеральных стандартов оценки в случае, если разработка переданного проекта федерального стандарта оценки не предусмотрена программой разработки федеральных стандартов оценки, а также в случае их несоответствия требованиям международных договоров Российской Федерации, Конституции Российской Федерации Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", других федеральных законов и нормативных правовых актов Российской Федерации об оценочной деятельности.
Утвержденные федеральные стандарты оценки подлежат опубликованию уполномоченным федеральным органом, исполняющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и размещению на официальном сайте уполномоченного федерального органа, реализовывающего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Утвержденные федеральные стандарты оценки и методические указания о государственной кадастровой оценке не подлежат государственной регистрации.
Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут перечить Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, методическим указаниям о государственной кадастровой оценке.
Понятие и сущность проведения оценки
Формирование рыночной экономики в Российской Федерации привело к многообразности форм собственности и воссозданию собственника, к росту числа объектов собственности в хозяйственном обороте.
У любого, кто замышляет осуществить личные права собственника, появляется много тяжб и вопросов

. Главным вопросом, из которых, является вопрос о стоимости объекта собственности.
С данными вопросами встречаются организации, финансовые институты. Акционирование компаний, формирование ипотечного кредитования, фондового рынка тоже создают потребность в услуге — оценке стоимости объектов и прав собственности.
Обязательным условием последующих экономических реорганизаций в России является организация сформированной инфраструктуры рыночной экономики, основным элементом которой является оценочная деятельность. На сегодняшний день стоимостная оценка занимает достойное место в рыночном обороте.
Уже порядка десяти лет итоги оценки стоимости разных объектов собственности являются основой для принятия большого количества решений в частном и в государственном секторе. Оценка стоимости стала неотделимым инструментом в арсенале российского бизнесмена, финансиста, менеджера, без знаний оценочной деятельности тяжело обходится в условиях рыночной экономики и обычному человеку, и политику, и предпринимателю.
В условиях рыночной экономики и продавец, и покупатель, производя сделки, хотели бы знать заблаговременно о вероятном итоге, о цене продаж интересующего их объекта. Тем не менее, рыночная цена становится известной исключительно в результате состоявшейся сделки.
Вкупе с этим в основе рыночной стоимости сделки, являющейся итогом координирования стоимости продавца и стоимости покупателя, лежит внутренний размер-стоимость, который, будучи количественно установленным в условиях конкретного рынка, представляет собой рыночную стоимость. Как раз этот размер в большинстве случаев старается найти эксперт-оценщик.
Устанавливая стоимость объекта оценки, оценщики применяют информацию, переданную заказчиком, поступившую из внешних источников, хранящую наряду с прочими сведениями о состоянии рынка в общем, и того сегмента, на котором «продается» оцениваемый объект. На основе приобретенной информации рассчитывается уровень, отражающий в денежном эквиваленте расходы на образование объекта, генерируемый им доход, риски, сопутствующие формированию этой прибыли, и др. Установленная величина может сходиться с предстоящей стоимостью сделки, а возможно и разниться от нее. Осуществляя заказ покупателя и продавца на оценку этого же объекта, оценщик, скорее всего, получит разные величины, поскольку замечается несогласованность информационной базы и требований заказчиков. Тем не менее, такое разногласие не должно быть существенным. Значит, величина, устанавливаемая оценщиком, - это и не рыночная стоимость, и не стоимость, как свойство товара. Эта величина находится в промежуточном положении между ними, органично связывая специфичность оцениваемого объекта и имеющиеся на время оценки общерыночные характеристики, формулируя первое через второе. Оттого каждая стоимостная оценка «привязана» к определенной дате.
Оценка стоимости бизнеса представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс установления уровня стоимости объекта в денежном эквиваленте с учетом воздействующих на нее факторов в определенный период времени в условиях определенного рынка.
Немного обширное, на первый взгляд, установление сути оценки стоимости вскрывает главные (сущностные) черты этого процесса:
оценка стоимости бизнеса — это процесс, иначе говоря, для приобретения итога, эксперт-оценщик, обязан совершить последовательность, очередность и состав операций, от которых зависят от цели оценки, характеристик объекта и предпочтенных методов.
общие для всех случаев этапы оценки;
оценка стоимости — процесс целенаправленный. Эксперт-оценщик в работе всегда руководствуется определенной целью.
Конечно, что он обязан высчитать размер стоимости объекта. Однако какую именно цену назначить, зависит от цели оценки, и от характеристик оцениваемого объекта. Скажем, если расчет стоимости бизнеса совершается с целью совершения сделки купли-продажи, то рассчитывается рыночная стоимость, если же целью оценки является установление стоимости бизнеса в случае его ликвидации, то рассчитывается ликвидационная стоимость.
процесс оценки стоимости состоит в том, что оценщик всегда устанавливает размер стоимости, как число денежных единиц, значит, все стоимостные характеристики обязаны быть сформулированы количественно, автономно от того, как легко они поддаются точному измерению и денежному выражению.
рыночный характер стоимостной оценки. Это значит, что оценщик не ограничивается учетом только одних расходов на основание или покупку оцениваемого объекта, его технические характеристики, месторасположение, генерируемую прибыль, содержание и структуру активов и обязательств и других, оцениваемого объекта.
Оценщик непременно придает значение сумме рыночных факторов, а именно:
рыночную конъюнктуру;
уровень и стратегию конкуренции;
рыночное реноме оцениваемого бизнеса, его макро- и микроэкономическую среду обитания;
риски, связанные с приобретением прибыли от объекта оценки;
среднерыночный размер прибыли;
стоимости на похожие объекты;
текущее состояние отрасли и экономики .
Рыночная экономика выделяется динамизмом, и исходя из этого время — основной фактор, воздействующий на все рыночные процессы, включая оценку стоимости бизнеса. Время приобретения дохода или до приобретения дохода вымеряется интервалами, периодами. Интервал или период может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году.
Длительность прогнозного периода воздействует на размеры рыночной стоимости, прежде всего потому, что принимается во внимание при дисконтировании. Рыночная стоимость бизнеса меняется во времени под воздействием бесчисленных факторов, потому она «привязана» только к определенной дате. Так как спустя пару месяцев она может измениться. Стало быть, нужны неизменные оценка и переоценка объектов собственности.
Другим главным фактором оценки в условиях рынка является риск. Под риском подразумеваются изменчивость и неопределенность, связанные с конъюнктурой рынка, с макроэкономическими процессами и т.п. Другими словами, риск — это возможность того, что прибыль, которая будет приобретена от инвестиций в оцениваемый бизнес, окажется выше или ниже предполагаемых. При оценке немаловажно помнить, что имеются разные виды риска и, что ни какой из вкладов в условиях рыночной экономики не является совершенно безрисковым.
Итогом совершенной оценки является высчитанная величина рыночной стоимости или ее модификации. 
Рыночная стоимость рассчитывается непременно в денежном выражении. Также нужные для расчета стоимости вычисления разумно проводить сразу в предпочтенной валюте, поскольку это позволяет произвести наиболее точные расчеты и избежать или значительно снизить погрешность, появляющуюся при переводе конечного итога из одной валюты в другую.
Этапы проведения оценки
Проведение оценки содержит следующие этапы:
заключение договора на проведение оценки, содержащего задание на оценку;
сбор и рассмотрение информации, нужной для проведения оценки;
употребление подходов к оценке, содержа предпочтение методов оценки и реализацию нужных расчетов;
согласование (в случае надобности) итогов и установление итогового уровня стоимости объекта оценки;
составление отчета об оценке.
Надлежит иметь в виду, что порядок осуществления этапов четкий.
Заключение договора на проведение оценки, содержащего задание на оценку.
Главными задачами этого этапа являются:
установление цели оценки объекта;
нахождение вида стоимости объекта оценки;
Установление цели оценки и вида стоимости объекта оценки является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает большое воздействие на итог оценки.
Затем определяется дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Выражаются ограничивающие условия, описывающие помехи или условия, которые воздействуют на оценку стоимости имущества.
Перечисленные действия этапа обязаны найти свое воспроизведение в техническом задании на проведение оценки, которое подписывается Заказчиком и координируется с Оценщиком.
В дальнейшей своей работе по оценке объекта недвижимости Оценщик должен следовать этим техническим заданием, так как в случае разногласия во взглядах между заказчиком и оценщиком в отношении итогов оценки техническое задание будет являться документом, на основании которого будет установлена правота той или другой стороны.
На этом этапе определяются источники информации, методы оценки недвижимости и потом составляется план работы. Складываются расходы на реализацию оценки недвижимости, и оговаривается денежное вознаграждение за проведение оценки недвижимости. Составляется договор на оценку недвижимости.
Сбор и анализ информации, нужной для проведения оценки.
На этом этапе проводится сбор и обработка следующей информации и документации:
правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
данных бухгалтерского учета и отчетности, касающихся объекта оценки;
информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
информации, нужной для нахождения количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью установления его стоимости, а также прочей информации, связанной с объектом оценки;
собирается информация о сегменте рынка, к которому причисляется объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также избрание аналогов объекта оценки и его обоснование;
исследование объекта оценки и примыкающей территории, отображение юридического статуса объекта недвижимости, физических и экономических характеристик, местопребывание.
На этом же этапе находить решение еще одна основная задача - нахождение имущественных прав, связанных с объектом оценки. Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое или недвижимое имущество свидетельствуется выдачей надлежащих свидетельств.
Использование подходов к оценке, содержа выбор методов оценки и реализацию нужных расчетов.
Этот этап является наиболее объемным и имеет свои подэтапы. В целом его можно разделить на две большие части:
анализ текущего применения объекта оценки и соответственно рассмотрение других потенциальных вариантов применения объекта оценки;
оценка объекта с использованием методов, предусмотренных стандартами оценки.
На 1 подэтапе проводится анализ лучшего и наиболее результативного применения объекта оценки с точки зрения его текущего употребления, а также с точки зрения альтернативных вариантов его применения.
Если объектом оценки является недвижимость, то, как правило, анализу лучшего и наиболее действенного применения подвергается и земельный участок, на котором размещена оцениваемая недвижимость. При этом земельный участок анализируется, как с точки зрения уже застроенного, так и гипотетического свободного земельного участка.
При проведении этого анализа оценщик обязан ответить на следующие основные вопросы:
правовая обоснованность избранного варианта применения объекта оценки, в том числе и земельного участка на котором он размещен;
физическая осуществимость, как текущего применения объекта оценки, так и альтернативного;
финансовая целесообразность, как текущего применения объекта оценки, так и альтернативного.
Ответом на эти вопросы обязан явиться вывод об наиболее рентабельном варианте применения объекта оценки.
После выявления наиболее рентабельного варианта применения объекта оценки проводится оценка объекта.
В соответствии с российскими и международными стандартами при оценке рыночной стоимости разных объектов, и, в частности, предприятия, рекомендуется применять три основных подхода, отталкиваясь из области применения оценки:
затратный
сравнительный
доходный.
Увязка итогов использования подходов к оценке и нахождение итоговой величины стоимости объекта оценки.
В итоге расчета стоимости объекта оценки, как правило, приобретают три варианта стоимости, которые соответственно отличаются между собой. Оттого главной задачей этого этапа является осуществление процедуры координирования итогов расчета стоимости объекта оценки, приобретенных с применением трех концепций.
При увязке итогов расчета стоимости объекта оценки обязаны учитываться:
вид стоимости, определенный в задании на оценку;
точка зрения оценщика о качестве итогов, приобретенных в рамках использованных подходов.
Избранный оценщиком способ увязки, а также все произведенные оценщиком при реализации увязки итогов соображения, допущения и примененная информация обязаны быть аргументированы. В случае использования, для координирования, процедуры взвешивания оценщик обязан аргументировать предпочтение употребленных весов.
С математической точки зрения, суть этой процедуры состоит в расчете средней стоимости объекта оценки. Соответственно, это может быть простая средняя, если оценщик уверен, что использованные подходы и приобретенные итоги равносильны, или средневзвешенная величина, если оценщик полагает, что какой-либо из методов расчета стоимости имеет некое преимущество перед другими методами.
Составление отчета об оценке.
На этом этапе оценщиком составляется отчет о проделанной работе. Требования к составлению отчета и его содержанию изложены в Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденному приказом Минэкономразвития РФ N 299 от 20 мая 2015 г.
Этот стандарт предусматривает следующие требования к составлению отчета об оценке стоимости объекта оценки:
требования к составлению отчета об оценке;
требования к содержанию отчета об оценке;
требования к отображению в отчете об оценке информации, применяемой при проведении оценки;
требования к воссозданию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов.
Требования к составлению отчета об оценке предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик обязан соблюдать следующие принципы:
принцип существенности, обозначающий, что в отчете обязана быть изложена вся информация, важная с точки зрения стоимости объекта оценки;
принцип обоснованности, обозначающий, что информация, приведенная в отчете об оценке, употребленная или приобретенная в итоге расчетов при проведении оценки, обязана быть удостоверенной;
принцип однозначности, обозначающий, что содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке и допускать неоднозначной трактовки;
принцип проверяемости, обозначающий, что состав и порядок представленных в отчете об оценке материалов и отображение процесса оценки обязаны позволить целиком отобразить расчет стоимости и привести его к подобным итогам;
Требования к содержанию отчета об оценке предусматривают, что вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке обязаны включаться следующие разделы:
а) главные факты и выводы, а конкретно:
общая информация, идентифицирующая объект оценки;
итоги оценки, приобретенные при использовании разных подходов к оценке;
итоговая величина стоимости объекта оценки;
б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
в) информацию о заказчике оценки и об оценщике.
г) допущения и ограничительные обстоятельства, примененные оценщиком при проведении оценки;
д) используемые стандарты оценочной деятельности;
е) отображение объекта оценки с приведением ссылок на документы, определяющие количественные и качественные характеристики объекта оценки, именно:
количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе, информацию об имущественных правах, отягощениях, объединенных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устаревании;
количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки и имеющих специфику, воздействующую на итоги оценки объекта оценки;
сведения о текущем применении объекта оценки;
прочие факторы и характеристики, касающиеся объекта оценки, значительно воздействующие на его стоимость;
ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ иных внешних факторов, не касающихся непосредственно к объекту оценки, но воздействующих на его стоимость.
з) отображение процесса оценки объекта оценки в части использования доходного, затратного и сравнительного концепций к оценке.
и) увязка итогов, в том числе отображение процедуры увязки.
Требования к описанию в отчете об оценке информации, применяемой при проведении оценки, предусматривают, что
в тексте отчета об оценке обязаны наличествовать ссылки на источники информации, применяемой в отчете, дающие возможность сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток, в том числе обязаны наличествовать и ссылки на сайты;
информация, данная заказчиком, обязана быть подписана уполномоченным на то лицом и засвидетельствована в определенном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе;
при применении в качестве информации, значительной для величины определяемой стоимости, применяется экспертное мнение, в отчете об оценке обязан быть проведен анализ этого значения на соответствие рыночным условиям.


Глава 2 Подходы к проведению оценочной деятельности
2.1