Определение кадастровой стоимости земельного участка

Введение

Актуальность. Любые объекты недвижимости оцениваются в финансовом выражении, что может рассчитываться по специальной формуле. Выделяют два основных варианта стоимости – рыночную и кадастровую. Первая устанавливается на настоящий момент времени, а вторая является оценкой с позиции государства. Они часто могут соотноситься по своему размеру.
В соответствии с приказом Минэкономразвития РФ № 358, кадастровая стоимость не может превышать рыночную. В действительности данное условие выполняется не всегда, поэтому необходимо настаивать на ее снижении.
Расчеты осуществляются в соответствии ЗК РФ с учетом актов, принятых муниципалитетом. Они зависят от индивидуальных особенностей земельного участка, включая размещение, назначение (ИЖС или сельхозназначение), категорию и площадь.
Целью данной работы является: определить кадастровую стоимость земельного участка.
Для того, чтобы добиться данной цели, необходимо решить ряд задач, а именно:
-охарактеризовать понятие «кадастровая стоимость»,
-описать кадастровую стоимость земельного участка и выявить её роль,
-определить и установить кадастровую стоимость земельного участка.


Характеристика кадастровой стоимости
Получение информации о кадастровой стоимости имущества требуется в первую очередь для расчета налоговых платежей. С такой ситуацией можно столкнуться при продаже объекта недвижимости, получении его в дар или наследовании. Что представляется собой кадастровая стоимость, для каких целях она требуется, способы, как ее получить и основная разница с рыночной ценой, об этом пойдет речь в этой главе.
Под кадастровой стоимостью имущества понимается приближенная к рыночной оценка, которая принимается во внимание органами государственной и муниципальной власти при осуществлении операций с недвижимостью. Вопрос может касаться также объектов, которые ограничены или запрещены в гражданском обороте.
Сведения о недвижимости объединяются в Государственный кадастровый реестр. Ведут его территориальные подразделения на местах и центральное отделение Росреестра.
Для определения кадастровой стоимости используются два метода:
на индивидуальной основе путем сравнения цен на рынке;
массовой оценки.
Оба способа предусмотрены законодательством, а первый из них применяется при отсутствии установленного законом первого метода.
Применяется расчет кадастровой оценки в отношении объектов недвижимости:
квартир;
апартаментов и таун-хаусов, загородных домов и коттеджей;
земельных участков.
Необходимо применение такого показателя в налоговых отношениях для того, чтобы обеспечить оплату обязательных сборов и их поступление в бюджет со стоимости недвижимости, приближенной к рыночной, а не прописанной в договоре, заниженной с целью ухода или оптимизации налогов по согласованию сторон сделки.
Используется показатель кадастровой стоимости:
при совершении сделок купли-продажи;
при получении имущества в дар – оплчивает налоги одаряемый;
при передачи имущества в ипотеку;
при расчете налоговой льготы в размере 20 кв.м. на собственника жилой квартиры;
при передаче земельных участков из государственной или муниципальной собственности граждан и организациям в случае расчета арендных платежей;
при реализации имущества судебными приставами для расплаты за долги по исполнительным листам;
для выдела доли в общем совместном имуществе между супругами;
для проведения инвентаризации и стоимости основных и оборотных средств в организациях и индивидуальных предприятиях;
при продаже долей на имущество.
Требований по установлению кадастровой стоимости в определенные периоды не определено, однако нормативной базой предусмотрена необходимость обновления документации и цены на объекты в целях инвентаризации каждые 5 лет. Переоценка осуществляется в связи с ростом цен на недвижимость, особенно в престижных районах, инфляцией, повышением спроса на определенные объекты в связи с наступлением непредвиденных обстоятельств – к примеру, улучшение инфраструктуры района.
В некоторых регионах России до сих пор практикуется выплата налога на имущество исходя из инвентаризационной стоимости, которая намного ниже, чем кадастровая. Это связано с тем, что во многих районах еще не создана единая база недвижимости и включение ее в кадастр.
В связи с этим Правительство России утвердило постепенный план перехода на оплату налогов по кадастровой стоимости. Реализовать ее планируется полностью к 2021 году. Смысл системы заключается в применении повышающихся ежегодно коэффициентов в течение 4 лет до полного перехода на кадастровую стоимость.
Существует несколько способов получения информации:
оформление кадастрового паспорта на недвижимость;
получение выписки ЕГРН в отделении Росреестра, через сайт госучреждения, на коммерческом портале Ктотам.ру;
через Многофункциональные центры (МФЦ).
Для оформления выписки потребуются:
точный адрес недвижимости или кадастровый номер, если он присвоен ранее;
правоустанавливающие документы на собственность;
удостоверение личности заявителя;
анкета, заполненная по форме на сайте или в учреждении, с датой подачи и подписью заявителя;
через единый портал Госуслуги;
на единой кадастровой карте России – достаточно на интерактивном сервисе выделить нужную местность.
При подаче документов лично сотрудник выдаст расписку с указанием списка переданных бумаг в копиях и оригиналах. Забрать оригиналы можно после выдачи выписки.
Для оформления заявки на выписку из ГКН (государственного кадастра недвижимости) или ЕГРН – в связи с объединением двух баз в единую согласно изменений от января 2018 года.
Расчет кадастровой оценки производится согласно рекомендаций, установленных Министерством экономического развития РФ. Ими руководствуются оценочные организации с соответствующей аккредитацией. Определяется стоимость специалистами Федеральной службы государственной регистрации, оценки и картографии.
Оформление кадастровой оценки осуществляется на основании договора между службой и заказчиком. В соглашении прописывается перечень с характеристиками подлежащих определению объектов недвижимости. Также требуется предоставление правоустанавливающей документации на имущество с целью правильного определения его статуса и составления качественного описания.
Осуществляется оценка путем сбора информации об объекте недвижимости, изучения правоустанавливающих документов, берутся за пример аналогичные предложения на свободном рынке в определенном регионе. По результатам составляется заключение с помещением сведений в базу Росреестра.
Обжалование кадастровой стоимости недвижимости в случае с несогласием с ней собственника имущества или одной из сторон сделки может производится исключительно в судебном порядке.
Отмечается ряд особенностей кадастровой стоимости относительно цены на свободном рынке:
кадастровая оценка всегда немного ниже, чем принятая среди участников гражданского оборота в определенном регионе нахождения объекта;
сведения в Росреестре отражают только кадастровый показатель в виде конкретной цифры без указания на применяемую методику расчета и сравнение с рыночными показателями;
при расчете кадастровой цены принимаются во внимание такие показатели как расположение объекта недвижимости, наличие инфраструктуры, планировка; не учитываются – наличие ремонта и вида из окна, установка сантехники;
индивидуальные характеристики недвижимости при формировании кадастровой стоимости не учитываются, поэтому эта цена всегда ниже рыночной;
расчет ведется с определением стоимости квадратного метра, так что чем больше полезная площадь, тем объект дороже;
налог на недвижимость рассчитывается на основании кадастровой стоимости, а не цены, прописанной в договоре по соглашению сторон сделки;
принимается во внимание для оценки также целевое назначение имущества, для коммерческих объектов стоимость будет намного выше, имеет значение и материал изготовления конструкций здания;
при расчете цены объекта, рядом с которым находится идентичная постройка, например, соседские дома одной серии;
кадастровая оценка принимается во внимание при реализации объектов в ходе судебно-исполнительного производства при наличии решения о продаже имущества с торгов для закрытия долгов.
Росреестр выдает справки о кадастровой стоимости в случае получения имущества по наследству или  в дар

. Для этого следует обратиться в госучреждение для заказа выписки или сразу в Государственный кадастр.
Определение размера налогов по налогу на имущество осуществляется на основании кадастровой оценки. Проводят ее налоговые службы по месту учета собственника недвижимости самостоятельно. Для физических лиц в период до 1 ноября отчетного года рассылаются уведомления с указанием вида имущества, за которое подлежит оплате обязательный сбор, и периодом оплаты.
Также подлежит выплате земельный налог для категорий граждан, которые не относятся к льготникам – пенсионерам, инвалидам 1 и 2 группы, ветеранам ВОВ и др.
Необходимость оплаты имущественного налога для юридических лиц зависит от применяемого режима налогообложения. Вносятся взносы только при общей системе без перехода на УСН, ЕНВД и другие режимы.
Кадастровый реестр постоянно используется налоговыми инспекциями для установления подлежащей оплате суммы обязательных взносов. Если плательщик не согласен с расчетом или в нем обнаружена ошибка, он вправе обратиться в инспекцию для уточнения суммы и методики ее получения.
В случае допущения ошибки или нарушения требований законодательства возможно обжалование акта о выплате обязательного сбора в вышестоящую инспекцию – региональное отделение налоговой службы или сразу в суд.
Региональные власти и местные органы наделены правами по установлению собственного режима налогообложения как с повышающими, так и понижающими коэффициентами вплоть до 0%.

Описание и роль кадастровой стоимости земельного участка
Кадастровая стоимость земельного участка это один из существенных показателей объекта недвижимости, в том числе и земельного надела. Выступает в роли единицы экономического учёта земель в массиве и определяется на основании положений Федерального закона № 135-ФЗ, вступившего в юридическую силу 29.07.98 г., который регулирует правила оценки земель наряду со статьёй 66 ЗК РФ.
Главный фактор, который определяет кадастровую стоимость ЗУ – это удельная стоимость земель в массиве, ограниченном в учётных записях Росреестра как кадастровый квартал. На основании удельной стоимости рассчитывается кадастровая стоимость надела, с учётом общей площади участка.
При проведении расчётов берутся во внимание соответствующие показатели, в числе которых:
-категория земель;
-обеспечение массива инфраструктурой;
-приближенность к центру или удалённость от него;
-место расположения и категория населённого пункта.
Перечисленные параметры определяются при оценке квартала в процентном соотношении к определяемой сумме:
-При наличии обозначенных характеристик или повышении качества земель за счёт соответствующих параметров, коэффициент начисляется к базовой стоимости.
-При отсутствии тех или иных характеристик, при снижении качества использования земель – коэффициент может оставаться индифферентным, а может вычитаться из базовой стоимости.
Данный вид оценки земель вносится в записи учёта Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и применяется:
-при начислении имущественного налога, например с продажи ЗУ;
-при начислении земельного налога.
Обозначенные формы налогообложения применимы к физическим и юридическим лицам – собственникам ЗУ или титульным владельцам:
-на правах постоянного (бессрочного) пользования;
-пожизненно наследуемого владения.
Кроме этого, данная форма цены участка является базовой и зачастую влияет на иные виды расчётов.
Различные формы оценки используются по назначению, соответственно той или иной юридической ситуации. Поэтому они отличаются по сумме и не могут заменять одна другую.
Выкупная стоимость может приравниваться к кадастровой. При расчёте льгот и субсидий, изменяется в сторону уменьшения, соразмерно проведённым расчётам. По преимуществу не превышает кадастровую, за исключением случаев использования при выкупе рыночной стоимости.
Рыночная стоимость, как правило, изменяется в сторону повышения. Обычно бывает приблизительно на 30% выше кадастровой. Здесь учитываются дополнительные параметры, существенно повышающие ценность участка при использовании.
Так же на её установление влияют тенденции рынка, то есть спрос и количество предложений на те или иные виды земель. Законы рынка и срочность продажи могут привести к уменьшению цены надела даже в сравнении с кадастровой стоимостью. Как правило, такие ситуации возникают при сбыте нерентабельных для использования участков.
Теперь определимся на что влияет кадастровая стоимость земельного участка. Как указывалось, начисление земельного и имущественного налога производится от кадастровой стоимости ЗУ. Он начисляется в размере до 0,3% для земель:
-Сельскохозяйственного назначения под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), дачи и сады.
-Под использование для жилищного строительства для земель населённых пунктов.
-Для развития инфраструктуры, организации деятельности жилищно-коммунального хозяйства и компаний, обслуживающих населённые пункты.
В остальных случаях начисленный налог может достигать 1,5% кадастровой стоимости, по усмотрению местной администрации. Что регламентировано положением статьи 394 НК РФ, оглашающей правила расчёта налоговой ставки.
Так же кадастровая стоимость принимается во внимание в качестве базовой суммы при начислении выкупной цены ЗУ или определении рыночной стоимости.
После проведения государственной ревизии земель, санкционированной местной администрацией и утверждённой на федеральном уровне, составляется акт определения кадастровой стоимости земельных участков. Он имеет юридическую силу документа муниципального органа власти.
Составляется в соответствии с предварительным приказом о проведении ревизии, с указанием перечня земельных массивов, подлежащих инвентаризации. Акт составляется уполномоченной ревизионной комиссией, утверждённой специальным приказом. К данным работам привлекаются лицензированные оценщики, в том числе – независимые. А так же уполномоченные должностные лица из административного аппарата, по преимуществу из землеустроительного департамента региона.
В сведениях отражены кадастровые кварталы земель и установленная стоимость, которая может повышаться или понижаться в сравнении с предыдущей оценкой, а так же – оставаться неизменной. Акт удостоверяется подписями лиц, участвующих в инвентаризации массива. Подписи расшифровываются указанием фамилии и должности участника ревизионных работ.
По завершении переоценки земельного массива, информация о результатах инвентаризации обнародуется на официальном сайте местной администрации, в доступной для граждан населённого пункта, форме.
Заинтересованные лица вправе узнать кадастровую стоимость и в случае несогласия подать официальный запрос с требованием разъяснения ситуации, к уполномоченной ревизионной комиссии