Оценка эффективности инвестиций в недвижимость

Введение

Актуальность темы обусловлена тем, что на сегодняшний день одной из важных и актуальных проблем развития современной экономики являются инвестиции. Они играют важную роль как на микроуровне, так и на макроуровне. Активный приток капитала помогает не только укреплять экономику любой страны, но и дает возможность избежать кризисов в будущем. На макроуровне инвестиции помогают ускорять научно-технический прогресс, отслеживать эффективность развития социальных сфер и т.п.
Инвестиции тесно связаны с рынком недвижимости. Это относится как к первичному, так и вторичному рынку. Инвестиции в недвижимость относятся к неотъемлемой части современной экономики, представляют собой размещение капитала с целью получения прибыли. Рынок недвижимости характеризуется своими рисками, обусловленными разного рода факторами. Однако, около 60% жителей России инвестируют, или хотят начать инвестировать именно в эту сферу. Поэтому очень важным этапом является оценка эффективности инвестирования в недвижимость.
Цель: изучение особенностей оценки эффективности инвестиций в недвижимость. Достижению данной цели способствуют следующие задачи:
- рассмотреть понятие и классификацию недвижимости;
- определить роль инвестиций в сферу недвижимости;
- выявить методы оценки инвестирования в недвижимость.
Объект исследования – организация инвестирования, а предмет исследования – эффективность инвестиций в недвижимость.
Теоретической и методической основой работы являются труды ученых экономистов, а также нормативные законодательные акты, статьи из журналов и иных печатных изданий, интернет ресурсы.


1 Определение понятия «недвижимость» и ее классификация

Рынок недвижимости постоянно развивается и растет. Связано это с реконструкцией, новым строительством и перепрофилированием объектов недвижимости. Данные объекты создаются с целью удовлетворения определенных нужд: социальных, духовного, экономического. Объекты недвижимости можно разделить на две крупные группы по своему функциональному назначению: жилые и нежилые.
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (ГК РФ) часть 1 статья 130 «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».
Понятие недвижимости является сложным понятием, включающим в себя правовые и экономические аспекты. Существует большое количество определений понятия «недвижимость», из которых Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) дает наиболее точное и полное определение. К недвижимости в первую очередь относится земля и все улучшения, закрепленные на ней, а именно, строительство какого-либо объекта так же относится к недвижимости, будь то многоквартирный дом или гараж. Согласно статье 132 ГК РФ «Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью». В соответствии с этим объекты, которые относятся к недвижимому имуществу, можно разделить на отдельные и сложные объекты.
На рисунке 1 представлена классификация объектов жилого назначения, а на рисунке 2 отражена классификация нежилой недвижимости.

Рисунок 1 – Классификация жилой недвижимости по функциональному назначению

Рисунок 2 – Классификация нежилой недвижимости по назначению, связанным с ее функционированием

Большинство объектов недвижимости, представленных на рынке коммерческой недвижимости, в текущий момент времени характеризуются ростом объемов инвестиций, что подтверждает востребованность данного рынка для российского и для иностранного капитала.
В сфере жилья происходят постепенные изменения: при совершении операций, связанных с приобретением квартиры или индивидуального дома, выбор падает не на районы с хорошей окружающей средой, где преобладает хаотичная точечная застройка, а на жилые комплексы, на территории которых присутствует полный комплекс услуг, обеспечивающий комфортное проживание. Это с включает в себя создание следующего: благоприятной рабочей среды, объектов проведения досуга, оказания услуг своевременного поддержания уровня здоровья, условий культурного и интеллектуального развития граждан. На сегодняшний день предпочтение отдается удобным паркингам около дома, хорошему благоустройству территории, развитой социальной и транспортной инфраструктуре прилегающих территорий и района в целом.
Сектор недвижимости социальной сферы так же набирает свою весовую долю. Различные учебные учреждения, объекты здравоохранения и физической культуры, аптеки, театрально-зрелищные предприятия, храмы и другие объекты позволяют создать благоприятные условия для жизни населения, повысить привлекательность территорий для инвесторов

.
Недвижимость можно рассмотреть, как комплекс, представляющий собой совокупность земельных и имущественных отношений. На практике комплекс представлен земельными участками с объектами капитального строительства.

2 Роль инвестиций в сфере недвижимости

Инвестиции в недвижимость представляют собой вложение капитала в объект строительства (строящейся или завершенный) с целью получения будущего дохода. Доход, получаемый от инвестирования в недвижимость может быть двух видов:
1) при капитальных инвестициях в недвижимость – пассивный доход от сдачи в недвижимого имущества;
2) при спекулятивных инвестициях – доход от перепродажи недвижимого имущества по более высокой цене.
В зависимости от группы объекта инвестирования вложения в недвижимость имеют свои особенности. В качестве основных объектов инвестирования можно выделить: жильё, землю, торговые центры, офисы и др. Рассмотри основные виды вложений в недвижимость.
В настоящее время самым распространенным и легким способом получить доход является инвестирование в жилую недвижимость. Для того, чтобы получить прибыль от данного способа вложения средств, достаточно приобрести жилплощадь, а затем сдать ее в аренду. Не смотря на простоту и минимальную рискованность данного способа вложений, существуют некоторые особенности инвестирования, такие как благоустройство района, планировка квартиры, ремонт, мебель и т.д.
Вторым является инвестирование в коммерческую недвижимость (торговые центры, офисы), которое так же является эффективным и прибыльным вариантом вложения денег, но в сравнении с первым вариантом, не таким легкодоступным. Поскольку данный вид инвестирования требует личного участия и постоянного контроля в управлении этим имуществом. При приобретении коммерческой недвижимости необходимо в обязательном порядке установить все виды счетчиков, начать вести бухгалтерию и уплачивать налоги. Все это требует от владельца специальным знаний по работе с ними, в случае их отсутствия необходимо обратится а помою к специалистам, но тогда придется выплачивать им заработную плату из арендных выплат.
Следующий вид инвестирования – инвестиции в землю. Земельные участки являются весьма специфичным объектом вложений, они так же могут быть не всегда хорошо покупаемыми или сдаваемыми в аренду. Существует ряд факторов, обуславливающих ликвидность того или иного участка: расположение, удаленность от города, наличие коммуникаций и др. Так же на риск вложений в земельные участки оказывают влияние экономические, политические, юридические, экологические факторы, о которых не следует забывать. Поэтому следует учитывать их и не забывать о том, что вложения в землю – самые доходные инвестиции. Инвестирование в загородную недвижимость (коттеджи), можно так же рассматривать как перспективный способ получения прибыли, как за счет спекулятивных операций, так и за счет пассивного дохода.
На сегодняшний день жители мегаполисов стараются выбраться на природу, чтобы отдохнут от городской суеты. Однако данный способ инвестирования имеет свои особенности, которые обусловлены прежде всего месторасположением объекта недвижимости. Если коттедж находится далеко от города и в близи него нет никакого природного объекта, то все это делает его малопривлекательным для покупателей или арендаторов. Но, при наличии воле коттеджа школы, детского сада и магазина, недвижимость резко возрастает в цене.
Последним видом вложения денег в недвижимость является инвестирование строящиеся объекты недвижимости. Несмотря на риски, данный тип инвестирования может принести намного больший доход, нежели обычная сдача в аренду вторичного жилья. Этот факт объясняется тем, что цены на недвижимость на этапе строительства намного меньше, чем на вторичное жилье. Поэтому, если инвестировать средства в строящейся объект, то после окончания строительства цена на квартиру поднимется, что принесет ощутимую прибыль. Необходимо помнить, что данный вид строительства является не только прибыльным, но и рискованным.
Основной риск, как правило, заключается в застройщике, который осуществляет строительство объекта. По его вине может произойти:
−перенос сроков;
−заморозка строительства;
−снос строящегося дома по причине отсутствия у застройщика полного пакета документов и др.
Поэтому, перед тем, как инвестировать средства в строящееся объекты, необходимо обратить особое внимание на репутацию компании застройщика, провести анализ ранее построенных объектов этой компании, а так же выяснить, сколько компания существует на рынке