Методы оценки объектов недвижимости

Введение

Рынок недвижимости - сектор государственной рыночной экономики, который представляет собой сумму объектов недвижимости, экономических субъектов, которые оперируют на рынке, процессов функционирования рынка, то есть процессов производства (формирования), потребления (применения, эксплуатации) и обмена объектов недвижимости и управления этим сектором экономики, и механизмов, которые обеспечивают функционирование рыночной системы (инфраструктуры и правовой среды этой системы).
Актуальность темы представленной работы базируется на том, что на сегодняшний день появляется все большая важность в компетентной и объективной оценке имущественной стоимости, а институт оценки имущества еще не полностью сформирован, мало развита информационная база оценки, профессиональные аспекты подготовки экспертов оценки России еще не достигли мирового уровня.
Цель работы – исследование методов оценки объектов недвижимости (преимущественно по работам А.Н. Асаула).
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: 1. Исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости; дать характеристику объекту оценки и его окружению; 3. описать теоретические аспекты и особенности трех общепринятых подходов в оценке объектов недвижимости, а также описать возможные методы оценки объектов недвижимости в этапах процедуры этой оценки;
Предмет исследования – система методов обоснования рыночной стоимости объекта недвижимости. Объект исследования – теоретические труды современных ученых в области описания процедуры определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.
Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.
Недвижимое имущество как объект оценки
Для исследования области оценки недвижимости необходимо в первую очередь определиться с понятиями «недвижимость» и «объект недвижимости».
Итак дефиниция «недвижимость» определяется в юридиуческом словаре А. Дюайме как имущество, то есть в области отношений, возникающих между людьми, например, владелец может исключить или разрешить другим заниматься определенной деятельностью, и в любом случае обеспечить помощь закона в выполнении этого решения его имущества. Эта недвижимость иногда упоминается как совокупность прав. Эта простая метафора предоставляет полезный способ изучить основную концепцию недвижимости. Она показывает, что недвижимость как таковая не вещь, а право или, лучше, совокупность прав (над имуществом/собственностью), подлежащих исполнению. Объясним другое понятие, термин «недвижимость», на наш взгляд, означает набор отношений между людьми, которые касаются претензий на материальные и нематериальные предметы.
В этом понятии недвижимости подразумевается то, что это имущество должно иметь или влечет за собой какое-то исключительное право. Таким образом, недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.
Оценкой недвижимости можно представить специальную область профессиональной работы на рынке недвижимости в то же время — нужный элемент почти любой сделки с недвижимостью, будь то купля-продажа или сдача в аренду. Оценка нужна при принятии решений об исполнении проекта строительства или реконструкции объектов недвижимости, о передаче объектов в уставный капитал, о выкупе страной объектов недвижимости и т.д.
Оценка недвижимости предполагает внимание в первую очередь к категорям объектов, активно обращающихся на рынке как независимые товары. Сегодня в России это:
— квартиры и «гостинки»;
— помещения и офисные здания или торговые площади;
— загородные жилые здания с земельными участками (коттеджи, дачи);
— незанятые земельные участки, которые предназначены для застройки или для иных нужд (в ближайшем будущем);
— складские комплексы и производственные сооружения.
Предлагаемая группировка объектов недвижимости предполагает задачу - содействовать дифференцированному подходу к их анализу с учетом наиболее важных признаков, которые присущи каждой группе объектов, характера их товарооборота, системы и области рынков, происходящих в рамках процесса купли-продажи. На оценку объекта воздействуют многообразные условия и их совокупность, следовательно, для проведения классифицирования использована методика «дерева признаков». Такая классификация — многоуровневая; на всяком уровне она проводится по определенной базе с вероятными их отличиями на одном уровне, но по различным «ветвям». При этом глубина (число уровней) систематизации выше по тем «ветвям», на которых размещены более «солидные» объекты (с точки зрения масштабов рынка).
Наиболее сформированным сектором рынка недвижимости в РФ сегодня является квартирный рынок. Рынки торговой и особенно промышленной собственности, а также рынок земельных участков работают существенно слабее.
Для оценки максимально значима группировка недвижимости, в которой земельные участки, здания и постройки разделяют на 2 группы:
1)специальные объекты;
2)неспециальные объекты.
Специальная недвижимость — это объекты, которые в силу своего специального свойства редко продаются на действующем рынке, кроме эпизодов, когда они реализуются как доли использующего их недвижимости. Это свойство недвижимости обычно обусловлено ее конструктивными характеристиками, специализацией, величиной, местом расположения или совмещением данных критериев.
Неспециальная недвижимость — это объекты, на которые существует общий спрос и которые обычно покупаются, продаются или арендуются на открытом рынке для применения их в качестве капвложений (инвестирования) и для целей развития и освоения.
Ниже приведена укрупненная классификация объектов недвижимости (см. рисунок ниже).

Рис. SEQ Рисунок \* ARABIC 1. Укрупненная классификация объект недвижимости

Вообще недвижимость — это, а такжеспецифический товар, который формируется в инвестиционной, а также сфере. К наиболее значимым отличиям указанного товара относятся его экономические и физические свойства.
Так, экономическая выгода от использования недвижимости состоит в ее способности формировать прибыль, которая, в зависимости от типа применения, может быть представлена арендной платой, содержащейся в доходе от реализации продукции и услуг организаций, которые функционируют на основе собственной производственной недвижимости, либо субъективно, в виде экономии от применения личного, собственного, а не арендованного жилья.
Недвижимость как товар располагает рядом особенностей, выделяющих ее среди прочих товаров. К главным из них можно отнести: 1) стационарность, материальность, надежность; 2) рост стоимости объекта со временем; 3) малая ликвидность; 4) редкость каждого объекта; 5) продолжительный жизненный цикл.
Стационарность, материальность, а также надежность в совокупности определяют роль недвижимого имущества на рынке, разрешают недвижимости играть роль «обеспечителя» различных операций.
Недвижимость причисляется к низко ликвидной продукции – в силу большой стоимости единицы продукции, трудности процесса информирования предполагаемых вкладчиков (потребителей), необходимости документарного оформления операции купли-продажи. Оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов, а также международными договорами Российской Федерации.

2 Подходы, применяемые при оценке объектов недвижимости
Доходный подход при оценке объектов недвижимости

Процесс определения рыночной стоимости или отдельных прав в отношении данного объект недвижимости называется оценкой цены объекта недвижимости

.
В теории существуют следующие методы по оценке любой формы недвижимого имущества, которые используются профессиональными оценщиками:
сравнительный;
затратный;
и, наконец, самый популярный — доходный.
В соответствии с ФСО доходный подход является системой методов оценки цены объекта недвижимости, какие основаны на определении предполагаемой (ожидаемой) прибыли, какие будут получены от его эксплуатации. Недвижимость, какая может или используется для извлечения дохода, называется доходной.
Доходный подход при оценке объект недвижимости особенно важен тогда, когда проводится инвестирование в объект недвижимости, когда предприятия или дома покупаются и продаются, исходя из их способностей приносить доход. Такой подход как доходный предполагает использование двух методов:
метод дисконтированных денежных потоков – ДДП, когда в стоимость недвижимого имущества преобразуется прибыль от его предполагаемого использования за прогнозные годы, а также полная выручка, получаемая от перепродажи в конце прогнозного периода, чаще всего используется при наличии полных данных для прогноза;
метод капитализации — когда в стоимость недвижимости преобразуется прибыль за определенный временной период — может быть использован при условии стабильности прибыли, а также с целью экспресс оценки крупного объекта, по которому есть множество договоров аренды.
В случае применения данного метода при получении расчетных норм возвратности возможно использовать три методики, названных в честь ученых экономистов, разработавших их:
Метод Ринга. Использование метода Ринга оправдано при существовании вероятности возвращения вложенной суммы равными долями на протяжении срока существования объекта. Нормой возвратности капитала будет фиксированная часть первоначально инвестированных средств, предполагаемая к отчислению в фонд возмещения;
Метод Инвуда. Следование данной методики осуществляется в случаях, когда сумма возвращаемой части капитала имеет возможность реинвестирования в соответствии с действующей на момент отчисления ставкой доходности инвестиций;
Метод Хоскольда. Этот способ разумно применять в случаях, когда доход, получаемый от объекта недвижимого имущества, является стабильной величиной неизменной в течение продолжительного срока. Именно поэтому его невозможно применять при оценке недостроенной недвижимости или тех объектов, которые предполагается подвергнуть реконструкции, поскольку эти объекты не способны приносить стабильный доход.
Стоимость конкретного недвижимого имущества определяется в виде суммы текущих стоимостей прогнозируемых денежных потоков и величины остаточной стоимости (реверсии).

Pоо = CFn1+rn+Pterm1+rN
(1)

где
Pоо – это текущая цена оцениваемого недвижимого имущества;
CFn — денежный поток за период n;
Pterm — остаточная стоимость.

Этапами метода являются:
определение длительности конкретного — прогнозного периода;
прогнозирование денежного потока – CF – в расчете из каждого прогнозного года;
вычисление ставки дисконтирования;
подсчет стоимости реверсии;
дисконтирование прогнозных денежных потоков;
дисконтирование реверсии;
подсчет суммы дисконтированного денежного потока и дисконтированной реверсии.
Определение длительности конкретного прогнозного периода зависит в первую очередь от того объема информации, которая достаточна для долгосрочных прогнозов, а также от типичного периода владения. В условиях нашей страны оценщики обычно принимают этот период в диапазоне от трех до пяти лет.
Доходный подход также используется для исследования земель, приносящих прибыль. С его помощью проводят оценку, которая формируется в зависимости от ожидаемых покупателем доходов.
Таким образом, можно сказать, что доходный подход является не просто количественным или математическим, он требует к тому же и качественных оценок. После того, как завершается надлежащее исследование рынка и получаются все сопоставимые данные, оценщик проводит анализ отчета обо всех доходах и расходах, которые представлены по рассматриваемому имуществу.

Сравнительный подход при оценке объектов недвижимости

Основной принцип сравнительного метода к оценке недвижимости - принцип замещения, согласно какому разумный потребитель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему покупка иного тождественного объекта недвижимости, который обладает сходной полезностью. Сравнительный метод предполагает наличие информации о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объект недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Затем вносятся поправки на различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным.
В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости можно выделить два метода:
- метод моделирования рыночного ценообразования;
- метод сравнительного анализа сделок.
Метод моделирования рыночного ценообразования, предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей соответственно типа (2) или (3) путем статистической обработки достаточно большого массива данных о состоявшихся сделках с объектами сравнения

P*=p1×1+j=1kaj×Xj;
p1=pej×fej;
aj=pjpej ; (2)
Xj=fjfej

 или
P*=pp×j=1kajXj;
pp=pej×fej;
aj=pjpej; (3)
Xj=fjfej


где P* — рыночная стоимость (равновесная цена);
fj— элемент сравнения;
fj и fej — количественные характеристики j-гo фактора сравнения соответственно для любого объекта сравнения и для некоторого специально подобранного «эталонного» объекта;
pj =Pfjfj – удельная характеристика ценности фактора единицы измерения,
Pfj— цена j-гo фактора размером fj.

Указанная зависимость предназначается для длительного использования в оценке множества объектов, что требует обеспечения корректировки этой зависимости во времени на основе мониторинга рынка недвижимости. При этом упомянутый набор ценообразующих факторов (элементов сравнения) включает в себя не только факторы, характеризующие сами объекты, но также и факторы, определяющие единую для всех объектов физическую, юридическую, экономическую и социальную среду их функционирования.
Метод моделирования рыночного ценообразования требует весьма больших затрат ресурсов, применяется он лишь в массовой оценке для целей государственного управления (при определении базы налогообложения недвижимости или ставок арендной платы для сдачи в аренду государственного имущества).
Сравнительный метод также используется для оценки дачных земель, садоводческих и огороднических объединений и других свободных участков. Его суть заключается в сравнении стоимости с аналогичными участками. Для этого проводится систематизация данных о ценах и её сопоставление.

Затратный подход при оценке объектов недвижимости

Затратный подход, который используется для оценки объектов недвижимости, базируется на предположении, что затраты, которые необходимы для постройки оцениваемого объекта в его имеющемся состоянии, а также воспроизведения его потребительских характеристик, в сумме с рыночной ценой того же земельного участка, на каком этот объект расположен, полагается приемлемым ориентиром для оценки рыночной стоимости при анализе объекта недвижимости.
Особенность использования затратного подхода предполагает понимание экспертом, проводящим оценку, различия между стоимостью воспроизводства (восстановительная) объекта и стоимостью замещения