Макроэкономический анализ банковской сферы

Введение

Одним из наиболее динамично развивающихся сегментов банковского бизнеса в последние годы является ипотечное кредитование. Развитие рынка привело к появлению большого количества ипотечных программ. На современном этапе развития экономики России банковский сектор уже не переживает период бурного роста, как это было двумя годами ранее. Однако кредитные организации продолжают медленно наращивать объемы ссудных операций, стараясь обеспечить тем самым постепенное насыщение российского рынка банковских услуг. В основе роста активов российских банков лежит увеличение объема предоставленных кредитов. Кредитование экономики и населения прочно заняло место основного вида банковской деятельности. Наиболее быстро развивавшимся сегментом рынка кредитных услуг является кредитование населения. [1]
Однако одной из основных тенденций, обозначившихся в последнее время, является ужесточение условий ипотечного кредитования. Негативные явления на американском ипотечном рынке отразились на ипотечных программах российских банков. За последние два года требования к заемщикам ужесточились, были повышены процентные ставки по ипотечным кредитам, а ряд банков отказался от данного вида кредитования. Поэтому проведение анализа и выявление проблем и перспектив дальнейшего развития на данном рынке предопределяют актуальность данной работы.
Актуальность темы исследования «Ипотечное кредитование: состояние и перспективы» обусловлена современным развитием ипотечного кредитования в России, так же значимостью ипотечного кредита в решении актуальной проблемы социально-экономического развития России – обеспечения собственным жильем основной части населения страны. Ипотечный кредит является мощным социальным инструментом, который реально помогает населению в нынешних условиях развития экономики.

1. Анализ и оценка состояния и перспектив ипотечного жилищного
кредитования
Доступность приобретения жилья – одна из важнейших социальных проблем современной России. В мировой практике она решается, как правило, через ипотечное кредитование населения.
В нашей стране ресурс ипотечного жилищного кредитования достаточно высок, но не реализован в полной мере.
Жилищное кредитование подразумевает под собой кредит, выдаваемый финансово-кредитными учреждениями для приобретения жилья или улучшения жилищных условий [3].
Одним из важных показателей развития ипотечного кредитования в стране является доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитования. По данным Международного валютного фонда на 1 января 2015 г. отношение кредитов на жилую недвижимость к совокупным кредитам и займам в Российской Федерации составило 8 процентов, что является очень низким показателем. Так, например, в Австралии этот показатель равен 62,7 процента, в Норвегии – 43,4 процента, в Швеции – 35,9 процента. [4].
Также уровень развития ипотечного жилищного кредитования оценивается мировым сообществом по его доле в валовом внутреннем продукте. Отметим, что данный показатель в развитых странах рыночной ориентации находится на достаточно высоком уровне. Так, в странах ЕС он составляет 44 процента, в США – 71 процента, в Голландии – 90 процента. В таких странах, как Колумбия, Южная Корея, величина данного показателя находится на отметке 12-14 процентов ВВП [10].
В этой связи рассмотрим динамику объема выданных ипотечных жилищных кредитов и их доли в общем объеме ВВП применительно к российской практике.
До 2008 года ипотечное кредитование активно развивалось и его доля в объеме ВВП составляла 1,59 процента. Это свидетельствует о стабилизации экономической ситуации, повлекшей за собой улучшение качества жизни граждан.
Мировой финансовый кризис 2008 года негативно повлиял на экономическую ситуацию в России, в результате значительного оттока капитала произошло уменьшение ресурсной базы банков. Однако благодаря поддержке системы ипотечного кредитования со стороны государства ситуация на ипотечном рынке начала стабилизироваться, о чем свидетельствует рост доли ипотечного кредитования в объеме ВВП за период с 2009 по 2014 г. с 0,39 до 2,47 процента.
Геополитическая обстановка, а также рост процентной ставки повлияли на объем выданных ипотечных кредитов в 2015 году – в денежном выражении они уменьшились на треть по сравнению с 2014 годом, а их доля в ВВП – на 31 процент. [2]
Как видим, развитие ипотечного жилищного кредитование можно условно разделить на три этапа. В докризисный период оно динамично развивалось и имело достаточно высокий темп развития, в частности объемы кредитования в 2007 г. по сравнению с предыдущим годом выросли в 2,1 раза, а в 2008 г. – в 2,5 раза. В 2009 г. под влиянием финансового кризиса объемы кредитования сократились почти вдвое. Основной причиной сложившегося положения явилось снижение ликвидности на международных финансовых рынках. В результате основная доля участников рынка ипотечного кредитования потеряла возможность фондирования за рубежом, что привело к значительному сокращению их количества, к снижению уровня конкуренции между банками, особенно в регионах, где традиционно основными участниками на ипотечном рынке выступают мелкие и средние банки.
Следствием снижения уровня конкуренции стало снижение доступности ипотечных кредитов для населения в результате ужесточения условий кредитования коммерческими банками (рост ставок, повышение требований к первоначальному взносу до 30 процентов, использование наиболее консервативного подхода к оценке платежеспособности заемщиков). Кроме того, ужесточение требований Агентства по ипотечному жилищному кредитованию привело к тому, что многие банки свернули ипотечные программы, а те, которые продолжали работать, повысили процентные ставки по кредиту.
В данной связи потенциальные заемщики также остро отреагировали на изменение рыночной конъюнктуры. Рост безработицы, уменьшение реальных доходов населения, девальвация рубля, рост курса доллара способствовали снижению спроса на жилье, а также значительному росту неплатежей по обслуживаемым кредитам.
С 2009 г. начался новый этап в развитии ипотечного кредитования, который продолжается и по настоящее время – этап устойчивого восстановления ипотечного кредитования. На данном этапе наблюдается активный рост российского рынка ипотечного жилищного кредитования, способствующий достаточно быстрому преодолению последствий финансового кризиса 2008 года [10]. С начала 2010 г. в регионах активно вводятся и развиваются программы поддержки населения, желающего воспользоваться ипотечным кредитом. Принятая в 2010 г. «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года» определила в качестве основной цели развития ипотечного жилищного кредитования обеспечение к 2030 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечных жилищных кредитов для 60 процентов семей [9].
И третий период начинается в 2015 году значительным падением объемов.
Одним из самых противоречивых элементов ипотечного жилищного кредитования является процентная ставка. На ее величину оказывают влияние различные факторы, и в первую очередь стоимость привлечения ресурсов с финансовых рынков. В этой связи процентная ставка активно реагирует на экономическую ситуацию, складывающуюся в стране в тот или иной период времени.
Анализируя динамику изменения процентной ставки по выданным ипотечным кредитам за период с 2005 по 2015 г. надо отметить, что самый высокий уровень сложился по итогам 2009 г. ввиду последствий мирового финансового кризиса (14,3 % – по кредитам в рублях, 12,7 % – по кредитам в иностранной валюте). Аналогичный уровень процентных ставок наблюдался лишь в 2005 г. (14,9 % – по кредитам в рублях, и 11,8% – по кредитам в иностранной валюте). Самый низкий уровень процентных ставок по рублевым кредитам сложился в 2011 г. – 11,9 %, а по валютной ипотеке в 2014 г. – 9,7%. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях, выданным в 2015 г. по сравнению с 2014 г. несколько увеличилась и по итогам года составила 13,3 % , а в валюте – 9,8 %

. Проведенная линия тренда показывает, что средневзвешенная ставка по кредитам в рублях и в иностранной валюте за рассмотренный период ежегодно снижалась в среднем на 0,15 процентных пункта и 0,25 процентных пункта, соответственно.
Геополитические элементы повышения валютных рисков, общее повышение уровня нестабильности, как ни странно они могу сыграть и в пользу ипотеки, поскольку ипотечное кредитование привязано к ценам на недвижимость. Нельзя исключать, что многие граждане предпочтут конвертировать свои сбережения в той или иной валюте в первоначальный платеж на покупку недвижимости, что вызовет еще больший спрос на ипотеку.
В долгосрочной перспективе рынок ипотеки очень зависит от реальный доходов населения. У российского рынка ипотеки, несмотря на все эти факторы, глубина потенциала очень велика.
Основная составляющая процентной ставки по ипотеки – инфляционная. Инфляция за 2015 г. достигла 12 процентов чтобы сбережения в банках не обесценивались, банки должны предлагать ставки процента по депозитам никак не менее 12 процентов. В реальности она должна составлять 12,5-13 процентов, что будет привлекательно для населения. Банку нужно добавить свои операционные издержки в среднем на это уходит 1 процент.
Средний уровень просрочки по всем кредитам выданы физическим лицам часто составляет около 5 процентов, а средний уровень просрочки по ипотечным кредитам 1,5-2 процентов. Поэтому банку нужно учесть еще 1,5 процента как рисковую составляющую цены ипотеки. Итак, мы получаем 15 процентов. и все что выше, это уже прибыль банка. При ставке 15 процентов банки закладывают среднюю норму прибыли на актив 1 процент, что в общем вполне достаточно. Во многих странах банки закладывают и меньше, поскольку ипотечный продукт долгий, и даже получая небольшую прибыль с ипотеки банк может получить необходимую рентабельность за счет дополнительных продуктов.
Хотя, на сегодня в России средневзвешенная ставка высока и достигла 13,3 процентов, но проведя анализ составляющих процентной ставки, мы видим, что ее минимальный размер должен составлять 15 процентов.
Средневзвешенный срок кредитования по рублевой ипотеке на протяжении 2005-2015 гг. был выше аналогичного показателя по ипотеке в валюте, а с 2009 по 2015 г. разница между сроками кредитования значительно увеличилась под влиянием возросших валютных рисков. Если в 2007 г. срок валютного ипотечного кредита был всего на десять месяцев (в среднем) ниже рублевого, то к 2014 г. разница между ними составила в практически 3 года. А в 2015 г. разница увеличилась до 10 лет (в среднем), что также свидетельствует о смещении предпочтений основной массы заемщиков в сторону рублевой ипотеки.
Анализируя динамику средневзвешенного срока по выданным ипотечным кредитам, можно проследить отчетливую тенденцию снижения данного показателя. В среднем за период с 2005 по 2015 г.г. срок по выданным ипотечным кредитам в рублях и в иностранной валюте уменьшался в среднегодовом показателе на 1,1 и 8,0 месяца соответственно.
Показателен средневзвешенный срок ипотечного жилищного кредитования в разрезе субъектов Российской Федерации. По рублевым кредитам самый высокий срок в Крымском федеральном округе – 187 месяцев, в Северо-Кавказском федеральном округе – 185 месяцев, Уральском и Южном федеральных округах – 183 месяцев. Срок кредитования в остальных округах не превышает 176 месяца. По валютным кредитам лидерам является Северо-Западный федеральный округ – 50 месяцев, Центральный федеральный округ – 48 месяцев, в Приволжском – 36 месяцев, а в Южном и Дальневосточном федеральных округах – 14 и 12 месяцев соответственно.
Для российских банков по-прежнему остается актуальной проблема роста объема задолженности по ипотечным кредитам .
За рассмотренный период мы наблюдаем тенденцию к росту, и с каждым годом задолженность увеличивается в среднем на 373 миллиарда рублей в год. Если сравнивать показатели за 2009 год и 2015 год, то мы наблюдаем увеличение задолженности по предоставленным рублевым кредитам почти в 4,5 раза. Такое увеличение связано с тем, что многие банки после кризиса стали предлагать продукты по перекредитованию в рублях.
За рассмотренный период мы наблюдаем тенденцию к росту, и с каждым годом задолженность увеличивается в среднем на 373 миллиарда рублей в год.
Если сравнивать показатели за 2009 год и 2015 год, то мы наблюдаем увеличение задолженности по предоставленным рублевым кредитам почти в 4,5 раза. Такое увеличение связано с тем, что многие банки после кризиса стали предлагать продукты по перекредитованию в рублях.
Итак, можно утверждать, что потенциал ипотечного жилищного кредитования в России используется далеко не полностью, в сравнении с зарубежными странами. Объемы выданных ипотечных жилищных кредитов росли на протяжении пяти последних лет, изменив эту тенденцию лишь в 2015 году. В ближайшие годы ожидается рост процентной ставки по данному виду кредита, что вызвано ростом риска невозврата кредитов и инфляционными процессами в стране.
В процессе ипотечного кредитования существуют проблемы и недостатки, но и наблюдаются также серьезные перспективы развития. Для этого разработана «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года», которая утверждена распоряжением Правительства РФ от 8 ноября 2014 года [7]. 
Целью развития ипотечного жилищного кредитования является обеспечение к 2020 году возможности приобретения и строительства жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств для 50% семей в условиях ограниченных возможностей бюджетной поддержки и внешних заимствований. 
Для достижения этой цели необходимо решить следующие основные задачи [8,11]: 
– повышение доступности ипотечных жилищных кредитов с учетом баланса интересов кредиторов и заемщиков, в том числе снижение процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам и повышение доступности ипотечных жилищных кредитов без наращивания рисков в системе ипотечного жилищного кредитования; 
– формирование устойчивой системы привлечения на рынок ипотечного жилищного кредитования долгосрочных ресурсов и развитие механизмов рефинансирования Центрального банка Российской Федерации; 
– создание надежной и эффективной инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования. 
Достижение указанной цели и решение поставленных задач будет осуществляться за счет [12,13]: 
– создания эффективных механизмов, позволяющих повысить доступность ипотечных жилищных кредитов для социально приоритетных категорий населения; 
– развития конкуренции на рынке ипотечного жилищного кредитования; 
– разработки новых форм финансирования для развития жилищного фонда, сдаваемого внаем, и сектора жилищно -строительной кооперации, а также финансирования жилищного строительства; 
– учета региональных и локальных особенностей развития рынков жилья и ипотечного жилищного кредитования; 
– создания условий для предотвращения или смягчения возможных будущих кризисных явлений. 
Самый распространённый ипотечный кредит на сегодняшний день является кредит со сроком кредитования от 10 до 25 лет
Фиксированная ставка и процент составляет от 11,4% [11] и первоначальным взносом в размере 10% составит до 30% от приобретаемого жилого помещения. 
Процедура получения кредита станет стандартной, при этом сократятся сроки сбора документов и рассмотрения заявок. Заемщик должен получить всю достоверную информацию о стоимости кредита и его основных условиях, сроках и других параметрах до момента подписания кредитного договора или договора займа. 
Наличие большой конкуренции среди банков по выдаче ипотечных займов будет способствовать тому, что существенно будут уменьшены тарифы, повысится качество обслуживания граждан, заемщики с более хорошей кредитной историей могут иметь привилегии. 
Необходимо отметить в завершении, что развитие ипотечного кредитования окажет положительное влияние на преодоление  социальной нестабильности и поможет удовлетворить потребность населения в жилье. 


2