Коммерческий и социальный наем жилых помещений фонда социального использования

Введение
В сложившихся социально-экономических условиях нашего государства, договор найма жилого помещения, который позволяет нуждающимся в жилье гражданам снять любое жилое помещение без каких бы то ни было ограничений согласно своим финансовым возможностям, выступает одним из главных способов удовлетворения их жилищных потребностей. Очевидно, что отношения по найму жилых помещений получили распространение уже давно, однако их законодательное регулирование нельзя признать полностью совершенным. И жилищное, и гражданское законодательство испытывают потребность в последовательных корректировках, с учетом актуальной практики правоприменения. Это необходимо для ликвидации пробелов и становления эффективной и модели регулирования отношений по найму жилья, которая бы могла соответствовать потребностям общества.
Возможность каждого обладать жилыми помещениями и улучшать жилищные условия самыми различными способами, получила закрепление в ст. 40 Конституции Российской Федерации. Механизмы реализации конституционного права на жилище в себя включает две основные формы обеспечения жилищных потребностей граждан: посредством приобретения таких помещений в собственность по разным основаниям; путем заключения договоров о передаче в пользование жилого помещения. Для данных целей, действующее жилищное и гражданское законодательство России, закрепляет несколько видов договоров, опосредующих использование жилых помещений.
Коммерческий наем жилых помещений
В настоящий период отношения по найму жилья в российском законодательстве представлены четырьмя договорными конструкциями: договор социального найма, договор найма (коммерческого найма), договор найма специализированного жилого помещения, а также договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Правоотношения по коммерческому найму регулируются исключительно правилами главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), социальный наем, а также наем жилья фонда социального использования - положениями главы 35 ГК РФ и глав 8, 8.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), наем специализированного жилого помещения - положениями главы 10 ЖК РФ (в нормах ГК РФ не упоминается).
Отметим, что исходя из установленных законодателем определений (ст. 671 ГК РФ, ст. ст. 60, 91.1, 100 ЖК РФ) возможно сделать вывод, что все разновидности договора найма направлены на предоставление во владение и пользование физических лиц жилых помещений.
Нормы ныне действующего ГК РФ не предусматривают такого понятия, как «коммерческий наем жилого помещения». В ГК РФ такой договор именуется наймом жилого помещения. Если обратить внимание на юридическую природу исследуемого вида договора, то мы можем заметить, что он двусторонний, срочный, возмездный и консенсуальный. Договор коммерческого найма должен в обязательном порядке заключаться в письменной форме. Однако, такая форма не является типовой, поскольку по стороны, по своему соглашению могут предусмотреть в нем условия, нетипичные для договоров этого вида. Так, например, закрепить право нанимателя на использование какой-либо доли земельного участка, с обозначением ее масштаба и границ.
Вступать в договорные отношения в качестве наймодателя вправе собственник жилого помещения фонда коммерческого использования, уполномоченный им орган власти, а также другой субъект уполномоченный собственником.
Как наниматель, как правило, выступает один человек (физическое лицо), но вместе с этим, закон признает возможность множественности лиц на его стороне (п. 1 ст. 308 ГК РФ). Постоянно проживающие с нанимателем граждане, зачастую заключают с ним соглашение, в соответствии с которым они совместно будут нести солидарную ответственность по договору. Одно из условий заключения такого соглашения - соответствующее уведомление наймодателя. Указанные лица будут признаны сонанимателями, с равными с правами и обязанностями относительно пользования жилым помещением.
Вступая в отношения коммерческого найма жилья, гражданин самостоятельно определяет лиц, которые будет проживать совместно с ним в нанятом помещении. Среди них как могут быть его родственники, так и не могут, поскольку применительно к таким отношениям нормы права указывают не «членов семьи нанимателя», а совместно проживающих граждан.
Предусматривается, что договор коммерческого найма должен содержать перечень тех лиц, которые намереваются проживать совместно с нанимателем. В случае, если подобный перечень не установлен, проживание совместно с нанимателем иных лиц допускается исключительно по согласованию с наймодателем (ст

. 679 ГК РФ). Последний имеет право не допускать постоянного проживания иных лиц помимо нанимателя, если вселение осуществилось без его согласия.
Заселение иных граждан (помимо вселения при заключении договора найма), необходимо получить согласие на то наймодателя, а также нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан. Согласования не потребуется, если вселению подлежат несовершеннолетние дети (ч. 2 ст. 679 ГК РФ). Полагаем, что здесь имеются в виду и дети нанимателя, и дети лиц, проживающих вместе с ним. Очевидно, что при этом требуется следовать правилам, регулирующим регистрационный учет.
Договор коммерческого найма имеет основное существенное условие – это его предмет. В качестве него может выступать жилой дом, его часть, квартира, часть квартиры без привязки к их размеру. В многоквартирных же домах, предметом служат не только жилые и подсобные помещения, но также общее имущество дома, расположенное за пределами квартиры, обслуживающее определенное количество квартир (т. е. более одной). К данному имуществу относятся электрическое, механическое, санитарно-техническое и прочее оборудование, несущие конструкции дома и т.д. (п. 2 ст. 673, ст. 290 ГК РФ; п. 1 ст. 36 ЖК РФ).
На эти отношения нормы жилой площади не распространяются, размер помещения, сдаваемого внаем, определяется лишь соглашением сторон. Свидетельствует об этом использованное в п. 1 ст. 673 ГК РФ понятие «помещение, пригодное для постоянного проживания». Законодательство в данном случае устанавливает минимум требований к жилому помещению как объекту договора. В связи с этим, объектом договора коммерческого найма может выступать и неблагоустроенное помещение, но при условии, что оно отвечает действующим техническим и санитарным требованиям, т.е. такое, в котором возможно проживание без угрозы для здоровья человека.
Некоторые исследователи пытаются обосновать необходимость нормативного установления минимальной площади предоставляемого жилого помещения, что, по нашему мнению не целесообразно, поскольку противоречит принципу свободы договора, а также основам жилищного законодательства в части регулирования правоотношений по коммерческому найму жилья.
Срок не рассматривается в качестве существенного условия рассматриваемого договора. Однако, коммерческий наем может быть только срочным. Закон определил, что срок данного договора не может составлять более пяти лет. Если же он не определен в соглашении сторон, договор считается заключенным на 5 лет. Кроме этого, законодательство устанавливает две разновидности анализируемого договора: краткосрочный (до одного года) и долгосрочный (от года до пяти лет), определив для таких разновидностей различное правовое регулирование по части объема правомочий нанимателя и его членов семьи.
Действующий ГК РФ цену коммерческого найма (плату за наем) не относит к существенным условиям. Отсутствие в этом вопросе согласованной воли сторон восполнимо нормой ч. 3 ст. 424 ГК РФ. Тем не менее, в литературе встречаются предложения, наряду с предметом признавать цену существенным условием этого договора.
В настоящий период ограничение права собственности на жилое помещение, которое возникает на основании договора коммерческого найма, заключаемого на срок не меньше года, подлежит государственной регистрации в установленном ст. 51 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» порядке. Государственная регистрация такого обременения осуществляется на основе заявления сторон. При найме жилого помещения муниципального или государственного жилищных фондов регистрация осуществляться может на основании соответствующего заявления нанимателя. Такое заявление подается в регистрирующий орган не позднее чем через месяц с даты заключения договора. На государственную регистрацию, наряду с другими, представляются документы, которыми подтверждаются права наймодателя на заключение договора, если им является не собственник жилого помещения. Регистрация найма и прекращения найма жилого помещения проводится в срок не позднее пяти рабочих дней с даты приема необходимых для государственной регистрации документов и заявления.
Договоры коммерческого найма не нуждаются и в нотариальной форме. Законодательное ограничение максимальных сроков договора коммерческого найма в полной мере способно защитить права сторон договор.
Наем жилого помещения жилищного фонда социального использования
С целью расширения возможных, а в особенности - доступных способов обеспечения граждан жилыми помещениями, в Жилищный Кодекс РФ были введены такие разделы как: "Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования", а также "Наемные дома".
В научной среде подчеркивалось, что только незначительная часть лиц в состоянии решить свои жилищные проблемы за счет собственных средств, в т