Исследования договора найма специализированного жилого помещения

Актуальность исследования договора найма специализированного жилого помещения заключается в том, что в сложившихся социально-экономических условиях он позволяет нуждающимся в жилье гражданам снять жилое помещение согласно своим финансовым возможностям, выступая одним из главных способов удовлетворения их жилищных потребностей. В настоящий период, несмотря на то, что отношения найма жилых помещений фактически давно сложились и продолжают активно применяться на практике, они по-прежнему не получили оптимального законодательного регулирования, поскольку и жилищное, и гражданское законодательство нуждаются в последовательном дополнении и изменении с учетом сложившейся практики правоприменения, для устранения существующих пробелов и создания эффективной и целостной модели правовой регламентации отношений по найму жилья, отвечающей потребностям современного российского общества.
Основная проблема в рассматриваемой области, по мнению Э. В. Гурбановой, заключается в том, что нормы о специализированном жилищном фонде предусматривают многочисленные отсылки к иным законодательным актам, в том числе к актам местного самоуправления, однако, но лишь при комплексном урегулировании жилищных правоотношений, станет возможно эффективное применение жилых помещений специализированного жилищного фонда. В связи с этим, следует сформулировать предложения по совершенствованию жилищного законодательства, касающегося договоров найма жилого помещения специализированного жилищного фонда. Следует выявить пути предотвращения негативных последствий при выселении из жилого помещения специализированного жилищного фонда; уяснить состав специализированного жилищного фонда, а также категории нанимателей, которые нуждаются в жилых помещениях специализированного жилищного фонда.
Разрешая указанные проблемы, автор использовал комплекс общенаучных методов, среди которых: лингвистический, исторический, системный, диалектический, аналитический, логический, метод прогнозирования и моделирования, а также частнонаучные методы познания (формально-юридический, сравнительно-правовой). Важное место отведено культурологическому методу, заключающемуся в анализе природы правовых явлений посредством обращения к другим гуманитарным наукам: истории, философии, лингвистики.
Для совершенствования правового регулирования найма жилья из специализированного жилищного фонда, Э. В. Гурбановой предлагалось следующее:
- уточнить понятие специализированного жилищного фонда, данное в статье 19 Жилищного кодекса РФ, а именно, указать, что «Специализированный жилищный фонд - совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемых, как правило, временно, отдельным категориям граждан, и используемых ими для проживания, а также проживания членов их семей, не имеющих иных пригодных для проживания жилых помещений в данном населенном пункте»;
- систематизировать нормы ст. 92 ЖК РФ о видах помещений специализированного жилищного фонда

. Объединить жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и для временного поселения лиц, признанных беженцами в один вид – в жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев;
- отграничить случаи предоставления работникам служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях, исходя из срока, на который предоставляется жилое помещение. Предложено внести изменения в п. 3 статьи 104 ЖК РФ, а именно: «Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы нахождения на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности, более шести месяцев». П. 2 ст. 105 ЖК РФ предусмотреть таким образом: «Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы продолжительностью не более шести месяцев или на срок обучения любой продолжительности»;
- для реализации актуального в те годы нацпроекта «Молодая семья», предложено добавить новую категорию нанимателей по договору найма специализированного жилого помещения – «молодая семья», в связи с чем, дополнить ст. 92 ЖК РФ новым пунктом – «Жилые помещения, предоставляемые молодым семьям».
-предложено изменить п. 4 ст. 100 ЖК РФ и предусмотреть в нем, что «наниматель имеет право обменять жилое помещение специализированного жилищного фонда на другое жилое помещение специализированного жилищного фонда этого вида, принадлежащее этому же собственнику». Одновременно указать, что запрещается обмен жилого помещения специализированного фонда на жилые помещения иных видов специализированного фонда, а также иных видов жилищных фондов;
- автор допускает возможность изъять из главы 9 ЖК РФ жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, поскольку отношения, возникающие при их использовании, эффективно урегулировать посредством договора найма не представляется возможным. В связи с этим предлагается исключить пп. 4 п.1 ст. 92 ЖК РФ, ст. 96 ЖК РФ и ст. 107 ЖК РФ.
- поскольку согласно ст. 105 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предоставляют из расчета не меньше шести квадратных метров жилой площади на человека, а в типовом договоре найма жилого помещения в общежитии указано, что нанимателю и его членам семьи может быть предоставлено в общежитии изолированное отдельное жилое помещение, автор обосновывает, что семьям необходимо предоставлять лишь отдельные жилые помещения. В этой связи п. 1 ст. 105 ЖК РФ предложено дополнить положением, что изолированное отдельное жилое помещение в общежитии должно предоставляться семьям из расчета не меньше шести квадратных метров жилой площади на человека.
В целом, новизна исследования состоит не только в предложенных автором изменений законодательства, но и в том, что Э. В. Гурбановой, одной из первых в российской цивилистической науке осуществлен анализ состава категорий нанимателей и видов жилых помещений, входящих в специализированный жилищный фонд