Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития.

Введение

Ипотечное кредитование представляет собой предоставление частным лицам кредитов, которые имеют долгосрочный характер, на покупку жилья под залог непосредственно самого покупаемого жилья. Необходимым образом функционирующая система финансового обеспечения жилья обеспечивает развитие жилых рынков в РФ и способствует тому, что качественный уровень и размеры предлагаемого жилья в значимой степени будут способствовать удовлетворению растущего спроса населения.
Само по себе ипотечное кредитование не является способным к решению проблемы фундаментальности неразвитости рынков жилья. К примеру, население государства должно быть готовым вкладывать собственные средства в обслуживание технического характера существующих квартир, индустрия строительства должна быть в состоянии давать реакцию на спрос, при этом вводя в строй новый объем жилья, а реализация квартир должна происходить без каких-либо проблем. Является необходимым проводить разработку дополнительных законодательных материалов и обеспечить поддержку системы судопроизводства с целью закрепления прав кредиторов с целью упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должников.
В качестве объекта исследования выступает российский рынок ипотечного кредитования. Предмет исследования - организация ипотечного кредитования.
Цель исследования – охарактеризовать ипотечное кредитование в России.
Для достижения данной цели были поставлены такие задачи:
- представить сущность и субъекты ипотечного кредитования;
- представить проблемы направления улучшения ипотечного кредитования в РФ.


1. Сущность и субъекты ипотечного кредитования

В России основными нормативными документами, регулирующими отношения ипотечной сделки, являются Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке). Ипотечное кредитование представляет собой предоставление банковским учреждением или финансовым учреждением денег заемщику, под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит зачастую называется ипотекой, однако это не так. Ипотека является залогом, который в случае не уплаты долга заемщиком будет переходить в собственность кредитора. Последний имеет право его реализовать и так удовлетворить собственные претензии финансового характера. В качестве залога служит недвижимое имущество, которое на период кредитования остается в пользовании у заемщика. А ипотечный кредит является формой финансовых отношений, в которой залог, то есть ипотека, выступает в качестве гарантии возврата заемщиком денежных средств кредитору. Нельзя думать, что ипотечный кредит берется только с целью приобретения недвижимости. Это не так. Такого рода кредит можно взять для любых целей – приобретения автомобиля, оплаты учебы или лечения, приобретения предметов роскоши. В качестве основной особенности ипотечного кредитования выступает не цель, для которой происходит оформление займа, а то, что кредит оформляют под залог недвижимости. К примеру, заемщиком оформляется кредит на приобретение квартиры и в качестве гарантий уплаты долга оставляет банковскому учреждению данную квартиру в залог. Это стандартный ипотечный кредит. А если банковское учреждение предоставит ему кредит без залога, то даже если денежные средства будут потрачены на приобретение недвижимости, данный вид кредитования не считают ипотечным.
Кредитование на основе ипотеки выступает в качестве долгосрочного займа. Минимальный срок ипотечного кредита, как правило, равен 5 лет. А в среднем ипотечный кредит обычно берут на срок 15-20 лет.
В качестве важного фактора при ипотечном кредитовании выступает ставка процента, которую взимает банковское учреждение за предоставление собственных услуг. Процентная ставка по ипотечным кредита находится на более низком уровне, чем по другим видам кредитов, и во многих странах государство регулирует стоимость ипотечных кредитов.
Классификация ипотечных кредитов проводится по таким признакам.
Согласно объекту недвижимости ипотечные кредиты дают на:
участки земли;
непосредственно предприятия как имущественный комплекс , здания, сооружения и иного рода недвижимое имущество, которое используется в предпринимательстве;
дома жилые, квартиры и части жилых домов и квартир, которые состоят только из одной или нескольких комнат, являющихся изолированными;
дачи, садовые дома, гаражи и иного рода строения, у которых потребительское назначение;
суда воздушные и морские, суда каботажного плавания и объекты космического назначения; объекты, относящиеся к незавершенному строительству.
Согласно целям кредитования ипотечные кредиты бывают:
на приобретение готового жилья в многоквартирном доме или отдельно взятого дома на одну или несколько семей как основного или дополнительного места жительства;
на приобретение дома с целью проживания сезонного характера, дачи, садовых домиков с участками земли; на приобретение участка земли под застройку.
Согласно виду кредитора ипотечные кредиты бывают банковские и не банковские.
Согласно виду заемщиков ипотечные кредиты бывают:
как субъектов кредитования: кредиты, которые предоставляются застройщикам и строителям; кредиты, которые предоставляются непосредственным образом будущим владельцам жилья;
- кредиты могут предоставляться сотрудникам банковских учреждений, сотрудникам компаний, которые являются клиентами банковского учреждения, клиентам риэлторских компаний и лицам, которые живут в указанном регионе, а вместе с тем и всем желающим.
Особенно развитым является ипотечное жилищное кредитование. Ипотечное жилищное кредитование представляет собой вид целевого кредита, в рамках которого денежные средства выдаются заемщику под залог недвижимости. В качестве самого основополагающего акта по развитию системы ипотечного жилищного кредитования выступает постановление Правительства РФ № 28 от 11.01.2000 г., которым была утверждена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ.
Организационно-финансовую схему ипотечного жилищного кредитования, которая положена в основу указанной Концепции, представим на рисунке 1.
Данного рода схема находится в соответствии со сложившимися возможностями экономического характера, мировым опытом, опытом развития регионов, состоянию системы банковских учреждений и потребностями финансовых рынков.
Предоставление ипотечных жилищных кредитов долгосрочного характера производится на срок от трех и выше лет (в качестве оптимального на данном этапе выступает срок на 10-15 лет).

Рисунок 1 - Организационно-финансовая схема
ипотечного жилищного кредитования
Благодаря длительному сроку погашения происходит снижение величины ежемесячных сумм выплат заемщика. Размер кредита обычно равняется не более 60-70% рыночной стоимости приобретаемого жилья, которое является при этом предметом залога. Заемщик несет обязанность по внесению первоначальной суммы взноса на оплату части жилья, как правило, в размере 30-40% его стоимости при помощи своих собственных средств.
Купленное в кредит жилье выступает в качестве обеспечения такого кредита (его передают в залог самому кредитору)

. То есть в случае, если будет неисполнение заемщиком его долговых обязательств, будет производиться обращение определенного взыскания на жилье с его продажей в дальнейшем, чтобы погасить долг заемщика перед кредитором. Оставшуюся после погашения кредита сумму за минусом затрат, которые вызваны процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвратят заемщику. При этом заемщиком и всеми совершеннолетними членами его семьи предоставляется заверяемое нотариусом согласие на освобождение приобретаемого посредством кредитных средств и переданного в ипотеку помещения, если будет обращено на него взыскание.
Жилье, которое покупается в ипотеку, должно быть свободным от какого-либо рода ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение иного обязательства. Купленное за счет кредитных ресурсов жилье должно быть использовано заемщиком преимущественным образом с целью проживания. Сдача купленного жилья в аренду является возможной только при получении согласия кредитора, что специальным образом будет оговариваться в кредитном договоре.
Представленные выше стандарты и требования имеют направление на уменьшение уровня рисков для всех участников сделки. Соблюдение четким образом определенных стандартов и требований к процедурам по предоставлению и обслуживанию кредитов выступает в качестве основы для надежности функционирования вторичного рынка кредитов ипотечных и привлечения средств частных инвесторов в данный сектор, включая и через ипотечные ценные бумаги эмиссионного характера или облигации. Ипотечный жилищный кредит долгосрочного характера выдают на условиях платности, срочности и возвратности, а вместе с тем при строгом контроле за использованием выданных кредитных средств. Итак, в силу своих специфических характеристик ипотека является наиболее универсальным способом обеспечения исполнения обязательств при соблюдении лишь одного условия: наличие недвижимости у залогодателя. Выполняя свою стимулирующую функцию, ипотека способствует развитию финансовых отношений как при привлечении организациями банковских кредитов, так и при совершении сделок между отдельными экономическими субъектами.
2. Проблемы ипотечного кредитования в РФ и перспективы его развития

В современных экономических условиях можно выделить такие проблемы ипотечного кредитования в России. Выделим их по группам.
Проблемы ипотечного кредитования в России, которые связаны с инфляцией. За последние годы инфляция россиян уже не пугает на том уровне, как это было порядка 10-15 лет назад. Сегодня обстановка экономического характера в государстве постепенно приходит в норму и становится более стабильной. Хоть еще и есть кризисные явления в экономике, но это далеко не 90-е годы ХХ века. Уровень инфляции стал значительно ниже. Однако до экономической стабильности, как в большом количестве развитых государств мира, России сегодня еще далеко, в связи с чем и желаемого уровня стабильности в кредитной системе нашего государства тоже нет.
Банковские и иного рода кредитно-финансовые учреждения сталкиваются с двумя важнейшими для себя проблемами. По причине инфляции и недоверия в банкам граждане не имеют желания держать собственные накопленные денежные средства на депозитах в банках, в связи с чем в качестве второй проблемы выступает уменьшение уровня услуг по кредитованию для заемщиков, которые нуждаются в жилье.
В итоге всего этого ипотечное кредитование не выступает в качестве массового продукта, а только как предложение для избранных, для людей, которые имеют хорошую работу и стабильный уровень достатка. Такого рода людей среди семей, которые острым образом нуждаются в жилье, очень мало (порядка 1%).
Проблемы ипотечного кредитования, которые связаны с монополизацией рынка кредитования. Можно с сожалением отметить, что первичный рынок жилья все еще остается «непрозрачным». Тех строительных компаний, которые занимаются в нашем государстве возведением жилья, недостаточное количество. Если нет здорового уровня конкуренции, то владельцы строительных компаний продолжают удерживать величину стоимости построенных квадратных метров жилых помещения на высоком уровне, при этом получая большие суммы прибылей от собственного фактически монопольного бизнеса.
Но при этом страдать от всего этого продолжают простые граждане, которые острым образом нуждаются в жилье, но не могут себе позволить по такому уровню цен приобрести в собственность квартиры или коттеджи. Кредитные компании тоже находятся в зависимости от монопольных компаний в строительной сфере и от их навязанных покупателям цен на квадратные метры во вновь строящемся жилье.
Решением данной проблемы может быть только уменьшение цен на жилье на его первичном рынке. Следовательно, нельзя допускать того, чтобы рынок долевого строительства в нашем государстве оставался настолько монополизированным. Необходимым является то, чтобы строительная сфера стремительным образом развивалось, формировались все новые компании и строительные корпорации. Нужно создание льготных условий для развития данного бизнеса перспективного характера, тогда и ипотечное кредитование будет общедоступным продуктом на рынке недвижимости.
Проблемы ипотечного кредитования, которые связаны с программами государственной поддержки и вложениями средств альтернативного характера. По мнению финансистов, банковские учреждения в сегодняшних условиях имеют так называемые «короткие деньги». Все это значит, что большую часть средств депозитов вкладчики оставляют в банковским учреждениях максимум на срок в один год, а счета юридических лиц проходят по безналичным расчетам только «до востребования». Наличных денежных средств в бюджете недостаток не только в структурах государства, но и в кредитно-финансовых учреждениях. В связи с тем, что бюджет пополнять нечем – по данной причине должны «трудиться» инструменты финансового характера, которые обычно используют на рынках финансовых.
В качестве альтернативного варианта выступают еще программы поддержки государства по ипотечному кредитованию населения. Необходимым является наладить выпуск ценных бумаг и акций, которые могут быть проданы или куплены в любой период времени, которые должны выступить в качестве источника финансовой «подпитки» для кредитных учреждений на долгий срок. Государство должно быть заинтересованным в развитии эффективных программ поддержки ипотеки и схемы дополнительного финансового обеспечения кредитных портфелей.
Коммерческие банковские учреждения и частные кредитные получают собственный важнейший доход за счет определенной разницы между предложениями собственных средств и их размещением выгодного характера. Ипотека для такого рода компаний является наименее выгодной при образовании кредитного портфеля стабильного характера, потому что самая длительная она по срокам формирования суммы прибыли.
Выдаваемые кредиты краткосрочного характера на потребительские нужды населения обычно могут быть окупаемы банковскими учреждениями гораздо более быстрым образом и с максимальным уровнем процентных выгод