Ипотечное кредитование и перспективы его развития в России

Введение

Актуальность темы исследования. В современной рыночной экономике роль ипотечного кредитования приобретает первостепенное значение. Проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей социальной проблемой в России. Современная государственная политика, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения расставляет новые акценты, концентрируя усилия и средства на направлениях, обеспечивающих решение жилищных проблем большей части работающего населения, располагающего средними доходом, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы этой части населения должно стать долгосрочное ипотечное кредитование. Создание системы ипотечного кредитования позволит не только ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом.
Несмотря на создание благоприятных условий для функционирования ипотечной системы (отчисления в бюджет, разработка и принятие законодательных актов), на пути развития российской ипотечной системы возникают препятствия, которые необходимо преодолевать. Существующая макроэкономическая ситуация, характеризующаяся слабым развитием кредитной системы, низкими доходами и, соответственно, недостаточным платежеспособным спросом граждан на жилье, а также практически отсутствие накоплений, вызвали необходимость поиска рациональных путей решения этих задач на уровне властей субъектов Федерации, местного самоуправления, компаний (в частности, строительных).Таким образом обостряется проблема долгосрочного кредитования граждан с целью приобретения ими жилья.
Многие отечественные авторы глубоко исследуют методологические основы и теории ипотечного жилищного кредитования как одного из главных инструментов решения жилищного вопроса. Среди них можно выделить: М.И. Каменецкого, С.Г. Гончарова, А.Н. Асаула, В.А. Горемыкина, Н.Б. Косареву, Л.В. Донцову, А.Б. Копейкина, Н.И. Куликова, И.В. Павлову и др.
Цель работы заключается в изучении состояния системы ипотечного кредитования в современных условиях и в выявлении перспектив его дальнейшего развития.
В соответствии с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:
изучить теоретические основы ипотечного кредитования; 
проанализировать состояние рынка ипотечного кредитования в условиях кризиса; 
выявить основные проблемы развития ипотечного кредитования; 
предложить рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования. 
Объектом исследования является ипотечное кредитование. Предмет исследования – система ипотечного кредитования в банке.
Методологической и теоретической основой выпускной квалификационной работы являются законодательные и нормативные акты, учебная литература, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию и банковскому делу, аналитические и статистические данные, а также ресурсы сети интернет. 
Для реализации поставленной цели использовался комплекс взаимодополняющих исследовательских приемов: методы системного анализа, методы сравнительного анализа, методы прямого структурного анализа.

1. Понятие и особенности ипотечного кредитования

Под ипотекой, или ипотечным кредитом, следует понимать кредит, обязательным условием предоставления которого является передача недвижимости в залог. Отличительной особенностью ипотеки является то, что банк «страхует» себя от ситуации, когда заемщик не может выплатить кредит: при условии, что заемщик не возвращает кредит, банк будет вправе продать заложенное имущество, а полученные деньги использовать для погашения выданного кредита.
В отечественной литературе нередко отождествляют понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование», очевидно, что эти понятия тесно взаимосвязаны, однако по содержанию они не тождественны. Понятие ипотечное кредитования отражает в первую очередь кредитные и финансовые отношения, свойственные ипотеке.
Так автор Е. Ф. Жуков рассматривает ипотечное кредитование как совокупность действий кредитора и заемщика, направленных на предоставление кредита под залог приобретаемого или строящегося жилого помещения [17, c. 48].
Коллектив авторов Белоглазова Г.Н., Кроливецкая Л.П. М понимают под ипотечным кредитованием систему отношений, складывающуюся в рамках кредитования под залог недвижимости с соблюдением условий, предусмотренных законом, функционирование которой обеспечивается рефинансированием выдаваемых кредитов [23, c. 95].
О. И Лаврушин называет ипотечное кредитование непростым инвестиционным механизмом, который обеспечивает жилищную сферу финансовыми ресурсами, или особым институциональным механизмом реализации сделки [27, c. 95].
Другие авторы ипотечное кредитование рассматривают как процесс выдачи (получения) долгосрочной ссуды под залог недвижимого имущества, включающий непосредственно кредитные отношения, операции по привлечению финансовых средств с рынка капиталов, в том числе рефинансирование кредитов с обеспечением в виде прав требований, и сделки на рынке недвижимости [16, 19,25].
Таким образом, различные авторы акцентируют внимание на отдельных сторонах ипотечного кредитования, что определяет ипотечного кредитование как многогранное и сложное понятие. По нашему мнению, ипотечное кредитование можно определить как предоставление банками долгосрочных ссуд на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества.
Цель развития системы ипотечного кредитования заключается в улучшении жилищных условий населения, а также в стимулировании спроса на рынке недвижимости и строительства. Поэтому поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. 
При этом следует отметить, что ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных особенностей: 
кредиты предоставляются гражданам только с целью приобретения жилья или строительства индивидуального жилья; 
обеспечением кредита является жилье, которое приобретается с его помощью, при строительстве индивидуального дома - залог земельного участка; 
на срок кредита недвижимость находится в залоге, в случае невозможности заемщиком выполнять свои обязательства по договору кредитор может компенсировать свои убытки путем предъявления взыскания на предмет залога; 
длительность кредитного периода обычно определяется сроком от 10 лет и более; 
в большинстве случаев в течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга, поэтому к концу кредитного периода основной долг полностью погашается; 
обычно сумма кредита составляет не более 60-70% оценочной стоимости покупаемого жилья [29]. 
Ипотечное кредитование классифицируется по нескольким показателям. Так в зависимости от объекта кредитования, разделяют 4 основных вида: 
Кредит на приобретение квартиры. 
Кредит на покупку частного дома. Здесь обязательным условием является ликвидность дома на все время выплаты кредита. Поэтому, банки очень неохотно дают ипотечные кредиты для приобретения частных домов старой постройки, а предпочитают кредитовать покупку современных коттеджей. 
Кредит на покупку комнаты. Этот вид кредитования практикуется при покупке жилья в общежитии или коммунальной квартире. При этом банку нужно предоставить заявления соседей о том, что они не претендуют на данную жилплощадь. 
Кредит на выкуп доли в недвижимом имуществе. Очень часто применяется при наследственном разделе недвижимости. 
Оформление кредита на покупку квартиры в строящемся доме немного отличается от стандартной процедуры ипотечного кредитования. Риски банка здесь очень велики, так как на момент кредитования, залог, как таковой отсутствует. Поэтому, кредит предоставляется банком, когда, по их мнению, строительство ведет надежный застройщик. Так что, может произойти ситуация, когда выбранную заемщиком квартиру, банк откажется брать в залог. Кроме этого, заемщик должен предоставить банку договор своего участия в долевом строительстве недвижимости и документы, подтверждающие внесение заемщиком части денежных собственных средств в строительство дома. И следует помнить, что ипотечная процентная ставка на строящееся жилье выше, чем для вторичной недвижимости. 
Сегодня ипотечное кредитование набирает обороты в России. Существует огромное множество программ по ипотечному кредитованию. Особое место занимают программы ипотечного кредитования жилья на первичном рынке, в частности на этапе проведения строительных работ. Часто стали реализовываться программы ипотеки земельных участков, загородной недвижимости, а также программы ипотеки под залог имеющегося уже у заемщика жилья. Ставки по ипотечным кредитам в банках ниже, чем по другим банковским продуктам, но и требования к заемщикам более высокие: и что касается подтверждения доходов, и стажа работы. Часто в качестве одного из условий для предоставления кредита банк выдвигает требование ипотечного страхования. Обычно предъявляется и еще одно требование — внесение заемщиком первоначального взноса размером от 10% до 30% от стоимости покупки, хотя на банковском рынке существуют и программы без первоначального взноса, и с первоначальным взносом в виде материнского капитала.
Как правило, кредиты на первичном рынке жилья предоставляются только в случае, если компании-застройщики обслуживаются в данном банке и аккредитованы в нем, в противном случае процентная ставка по ипотеке достигает очень высоких показателей или банк отказывает в ипотеке. Данный вид кредитования пользуется большим спросом у заемщиков. Программы ипотеки сегодня, которые ориентированы на предоставление кредита на покупку загородной недвижимости, требуют от заемщиков достаточно большого размера первоначального платежа, размер которого может достигать 50% стоимости объекта, что делает эти программы не сильно востребованными .
Современная ипотека сильно привязана к государственным программам, которая осуществляется при полном или частичном субсидировании государства. В рамках развития социального кредитования данные программы конечно же хорошо влияют на объемы ипотечного кредитования. К таким программам относят следующие программы: молодежной ипотеки, военная ипотека, ипотеки для молодых семей, ипотека с привлечением материнского капитала

. Такие направления сегодня активно внедряются в жизнь. Но данные программы обычно принимаются на определенный период времени, а когда закончатся эти программы, то соответственно упадет объем ипотечного кредитования. Если это все же произойдет, то на рынке недвижимости и в ипотечном кредитовании могут появиться большие проблемы. В конечном итоге эти проблемы приведут к уменьшению числа покупателей жилья в кредит. Особенно это ударит по регионам, так как большинство ипотечных кредитов выдаются в рамках таких программ, потому что зарплата в регионах значительно ниже, чем в региональных центрах, которая не позволяет брать самостоятельно заемщикам ипотеку. Высокие процентные ставки, также являются отрицательным фактором в развитии ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование, обычно, – это кредиты на длительный срок. Значит, придется платить банку проценты много лет. А с высокой процентной ставкой переплата за купленное жилье будет составлять в десятки раз больше основного долга по ипотеке.
Даже если в случае снижения процентных ставок далеко не все желающие смогут воспользоваться предложениями банков. Стоимость недвижимости, вероятнее всего, будет расти, а доходы населения – нет. И это будет выступать скорее в качестве ограничивающего фактора, но не стимулирующего. Какой процент по ипотеке будет в перспективе? Так как единого взгляда на перспективы ипотечного рынка нет, сказать точно, какая будет процентная ставка по ипотеке нельзя. Наша экономика пока сильно зависит от внешних факторов: международных отношений, ситуаций на нефтяном и валютном рынках, санкции и других обстоятельств, влияющих на нашу экономику. Так, например, если национальная валюта укрепляется, Центральный банк может снижать ключевую ставку, тем самым сможет дать возможность сделать ипотечные кредиты дешевле. А в случае обвала рубля уменьшать ключевую ставку будет невозможно. Но особенно молодым семьям надеяться не на что. Поэтому все больше молодых семей планируют брать ипотечные кредиты. Ипотека «Молодая семья» один из вариантов. Программа ипотечного кредитования начала действовать еще с 2011 года. Первоначально ее запустили на несколько лет, но в 2015 году действия программы продлили, поэтому, люди, которые сегодня вступили в брак, могут пользоваться привилегиями кредитной ипотеки. Главная особенность данной программы заключается в том, что все кто хотят купить жилье, получат скидку – 40% от общей стоимости жилья (данную оплату производит государство).
Снижение процентных ставок по ипотечным кредитам коммерческими банками будет являться положительным фактором для развития ипотечного кредитования. Крупные игроки рынка ипотечного кредитования уже снижают процентные ставки по данным кредитам. Это будет способствовать увеличению спроса населения на ипотечное кредитование. Центробанк уменьшает процентную ставку и это становится возможным в связи со снижение темпов роста инфляции. Это так же влияет на снижение процентной ставки по ипотечным кредитам.

2. Развитие и функционирование системы ипотечного кредитования в России

По данным АИЖК в 2017 г. выдано 1,09 млн. ипотечных кредитов на сумму 2,02 трлн. руб. Это на 27% больше, чем в 2016 г. в количественном выражении и на 37% – в денежном. Общий объем выдачи ипотеки в 2017 г. превысил прежний рекорд 2014 г. на 15% (рисунок 2 и таблица 1). По оценкам АИЖК, объем выданных ипотечных кредитов за январь 2017 года вырос на 18% до 73 млрд рублей. Опасения относительно падения рынка ипотечного кредитования после завершения программы государственной поддержки оказались беспочвенными.
Таблица 1 - Данные о выдаче ипотечных кредитов в РФ [41]
Показатели 2014 2015 2016 2017 Изменение к 2016 году
Количество кредитов, ед. 1 012 064 956 845 856 427 1 086 939 27%
Объем выдачи, млн. руб. 1 753 294 1162297 1 472 254 2 021 398 37%
Средневзвешенная ставка, % 13,17 13,21 11,54 9,79 -1,75 п.п.
Средняя сумма кредита, млн. руб. 1,73 1,72 1,72 1,86 0,14
Средневзвешенный срок, мес. 177,9 181,5 184,6 187,5 2,9 мес.

В январе-феврале 2017 года наблюдалось беспрецедентное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам крупнейших ипотечных кредиторов – Сбербанка, Группы ВТБ, АИЖК.
Сегодня ипотечный кредит на приобретение строящегося жилья на общих условиях можно взять по ставке от 10,9%. В 2017 г. объем ввода жилья практически вернулся на уровень прошлого года: построено 78,6 млн. кв. м (-2,1% к 2016 г.), в т.ч. 45,9 млн. кв. м в многоквартирных домах (-5,3%) По предварительной оценке АИЖК, в 2018 году объем ввода жилья в многоквартирных домах вырастет до 50-54 млн. кв. м.

Рисунок 1 - Динамика рынка ипотечного кредитования на первичном и вторичном рынках в России за 2014-2017 гг., млн. руб. [41]

Качество ипотечного портфеля банков поддерживается на высоком уровне. На 01.01.2017 года доля ипотечной задолженности со сроком задержки платежей 90 дней и более составляет 2,65% ипотечного портфеля, что сравнимо с ведущими развитыми странами. Доля просроченной ипотечной задолженности свыше 90 дней на 1 января 2018 г. снизилась до 2,19% (годом ранее – 2,65%). По не ипотечным кредитам населению этот показатель составляет 11,6% (рисунок 2).

Рисунок 2 - Динамика ипотечной задолженности и ее качества в 2010-2017 годах [41]

В России общее количество ипотечных заемщиков составляет около 3,5 млн человек, из которых около 100 тыс. просрочили платежи по кредитам на 90 и более дней (3%) Из них количество валютных заемщиков - 20-25 тыс. чел., из которых 8-10 тыс. просрочили платежи по кредитам на 90 и более дней (40%)
На конец 2016 года на долю кредитов без просроченных платежей приходится 94,5%, с просрочкой от 1 дня – 5,5% (из них на просроченные платежи от 1 до 30 дней – 2,1%, от 31 до 90 дней – 1%, от 91 до 180 дней – 0,9%, свыше 180 дней – 1,85%).
Понижение ключевой ставки в 2016 году до 11,5% не смогло оказать должного влияния на активность оформления ипотечных кредитов. Сейчас ставка по рублевой ипотеке составляет в среднем – 14-17% против 12% годом ранее, без оформления личного страхования – 18-20% .
Ключевой тенденцией второй половины 2017 г. является рост объемов рефинансирования (перекредитования) Снижение процентных ставок на 2-3 п.п до 10% и ниже сформировало спрос на продукты рефинансирования ипотечных кредитов, которое начало активно развиваться в третьем квартале 2017 г.
По данным Банка России, средневзвешенная ставка выдачи в 2016 году составила 12,48%, а в декабре – снизилась до 11,55%. Ниже ставки по ипотеки были только в конце 2011 года (11,4%). Все участники рынка ипотеки активно снижают ставки, которые в 2016 году уже вернулись на уровень начала 2014 года: с начала года снижение составило 1,5-2,5 п.п.
По итогам 2017 г. ставки по ипотеке закрепились на уровне ниже 10%: по кредитам на новостройки ставка выдачи в декабре составила 9,77% (-1 п.п. к декабрю 2016 г.), а на приобретение готового жилья на вторичном рынке – 9,8% (-2,26 п.п.). Средняя ставка по всем выданным кредитам в декабре – 9,79% (таблица 2).
Таблица 2 - Динамика процентных ставок по ипотечному жилищному кредитованию, % [41]
Показатель 2015 2016 2017
Процентная ставка по ИЖК в рублях 14,04 12,73 11,5
Процентная ставка по ИЖК в ин. валюте 10,17 8,15 6,75
Ключевая ставка Банка России 11,5 10,5 9,00

Из факторов, влияющих на размер ставок по ипотечному кредиту можно выделить, в принципе, те же, что и раньше, – ключевая ставка, правовое регулирование в области 214-ФЗ, 115-ФЗ, готовность банков-конкурентов демпинговать, применять новые подходы в кредитовании, появление новых игроков на рынке (удаленно, с использованием УКЭП и т.п.). Изменения в 214-ФЗ будут в первую очередь сказываться на спросе на недвижимость, её стоимости и объемах реализации, что естественным образом отразится на ипотеке.
В России отношение ипотечного портфеля к ВВП (всего 5%) находится на одном из самых низких уровней среди европейских стран (рисунок 3): за последние 15 лет ипотекой воспользовалось менее 10% частных домохозяйств.

Рисунок 3 - Доля ипотеки в ВВП России и европейских странах, % [23]

В странах с развитой экономикой, в которых уровень инфляции низкий, данный вид кредитования доступен каждому гражданину, так как процентные ставки по ипотеке не превышают 3–4% годовых. Например, ставки по ипотеке в Германии составляют 2,73%, в Великобритании 3,12%, в США 3% и т.д (табл. 3).
Таблица 3 - Условия ипотечного кредитования в различных странах [41]
Страна Размер первоначального взноса Срок Ставка %
США До 70% До 30 лет От 3,0%
Великобритания До 70% До 20 лет От 3,1%
Германия До 60% До 20 лет От 2,7%
Испания До 60% До 40 лет От 4,3%
Кипр До 70% До 40 лет От 3,6%
Франция До 80% До 25 лет От 2,9%
Израиль До 60% До 30 лет От 3,5%

Таким образом, для того чтобы ипотечное кредитование в России развивалось успешно, необходимо, во-первых, снизить ставки на ипотечное кредитование, во-вторых, снизить размер требований по первоначальному взносу, тогда спрос будет больше на приобретение жилья, в-третьих, необходимо внедрять льготные программы населению.
Рассмотрим факторы, которые в настоящее время сдерживают ипотечное кредитование. Достаточно медленно в современной ипотеке развивается направление проведения рефинансирования кредитных программ. В 2017 году и в начале 2018 года Центральный банк значительно снизил ключевую ставку до 7,25%, которая влияет на процентную ставку по кредитам. Но банки не хотят снижать по действующим ипотечным кредитам процентную ставку. Они предлагают заемщикам перекредитовку.
Это означает, что заемщику нужно собрать полный пакет документов, как для получения нового кредита. Из этого следует, что нужна новая страховка (которая не дешевая, это тоже отрицательно влияет на получение ипотечных кредитов). А также заемщик будет нести другие расходы, связанные с получением кредита.
Предложения по рефинансированию в основном исходят от банков, которые путем предоставления более выгодных процентных ставок стараются переманить клиентов от других банков и увеличить свой кредитный портфель. Как правило, кредиты на первичном рынке жилья предоставляются только в случае, если компании-застройщики обслуживаются в данном банке и аккредитованы в нем, в противном случае процентная ставка по ипотеке достигает очень высоких показателей или банк отказывает в ипотеке. Данный вид кредитования пользуется большим спросом у заемщиков.
Другой важной проблемой российского банковского сектора является уровень закредитованности населения России (рисунок 3)