Формы и эффективность инвестирования в недвижимость

Введение

Эффективность инвестиций в недвижимость является довольно высокой практически во всех странах мира. По мнению многих экспертов, в случае, если на территории определенного государства не начинаются военные действия, и политическая и экономическая ситуация остаются стабильными в течение долгого времени, то прибыль, полученная от владения объектами недвижимости, может быть довольно высокой.
 В настоящее время многие жители нашей страны стремятся приобрести недвижимость не только для постоянного проживания, но и для сохранения собственных сбережений, и получения существенной прибыли в будущем.
 Строительный рынок нашей страны активно развивается, а стоимость жилой и коммерческой недвижимости постоянно растет, что приводит к ажиотажному спросу на квартиры и иные объекты недвижимости во многих городах нашей страны.
 При оценке эффективности инвестирования в объекты недвижимости необходимо, прежде всего, оценивать то место, где расположен предполагаемый объект. Известны случаи, когда владельцы дорогих квартир на территории крупных городов вынуждены были нести существенные убытки при продаже своей собственности из-за того, что квартиры были расположены в неблагополучных районах или же недалеко от автомобильных трасс. Кроме того, при покупке объектов коммерческой недвижимости, необходимо учитывать удобство расположения данного объекта, а также наличие «якорных» арендаторов, которые могут привлечь клиентов.
 В настоящее время многие состоятельные россияне стремятся приобрести недвижимость за рубежом, особенно в бывших странах социалистического лагеря. Эффективность данного способа инвестиций также может быть достаточно высока, так как стоимость квартир и домов во многих странах стремительно растет, кроме того, в некоторых случаях владелец недвижимости может получить вид на жительство и свободный въезд в страны Евросоюза. Также стоит отметить, что ставки по ипотечным кредитам во многих странах относительно невелики, поэтому даже покупка недвижимости в кредит сможет принести вам существенный доход.
 Эффективность инвестиций в недвижимость необходимо рассматривать с нескольких точек зрения. Прежде всего, необходимо, чтобы недвижимость, которая была приобретена с инвестиционными целями, обладала высокой ликвидностью на рынке, также необходимо рассматривать возможность сдачи квартиры или дома в аренду для получения прибыли или покрытия эксплуатационных расходов на содержание помещений.
 При оценке возможности инвестиционной покупки недвижимости необходимо тщательно оценивать все риски, с которыми можно столкнуться, к сожалению, далеко не все российские инвесторы имеют подобную возможность.
Цель данной работы – изучить формы и эффективность инвестирования в недвижимость.
Задачи исследования:
1. Рассмотреть понятие и сущность инвестирования в недвижимость
2. Выделить методы оценки инвестиций в недвижимость
3.Выявить эффективность инвестиций в недвижимость: основные показатели оценки
4.Провести анализ эффективности инвестирования
Структура курсовой работы состоит из введения, основной части, заключения и списка литературы.


1.Инвестирование в недвижимость
В нынешних кризисных условиях экономики, многие стали задумываться о инвестировании как наилучшем вложении капитала.
Инвестирование - это вложение материальных средств (валюты, ценных бумаг, драгоценного имущества и т.п.) в предприятия и собственность, которое может приносить прибыль и другую пользу. Инвестирование может осуществляться как на первичном (новые объекты), так и на вторичном рынке недвижимости (передача прав собственности на существующие объекты). Российский рынок недвижимости подвержен влиянию многих факторов. Прежде всего - это существенные географические различия отдельных регионов. Отсюда и их индивидуальные экономические политические и социальные особенности. Что, в свою очередь, является определяющим фактором в инвестиционной привлекательности недвижимости разных регионов. Не имеющий опыта и специальных знаний инвестор может теряться в огромном количестве информации об инвестиционном климате того или иного региона. Кроме того, приток инвестиций в эту сферу затруднен по причине высокой стоимости объектов.[1, c.158]    
 Можно выделить четыре пути извлечения дохода от инвестирование в недвижимость:
• Инвестор получает некоторые денежные средства, сдавая недвижимость в аренду
• Инвестор получает прирост собственного пассивного капитала в условиях постоянного увеличения рыночных цен на недвижимость
• Недвижимость может приносить пользу при её эксплуатации
• Инвестор получает значительный доход при удачной перепродаже объекта недвижимости
Недвижимость состоит из трёх основных элементов:
• Жильё – наиболее распространённая часть. Помимо прямого назначения (как жилья) возможна сдача в аренду. Кроме того, стабильно высокий спрос на жилье обеспечивает постоянный рост цен на объекты этой сферы.
• Земля – более рискованная часть. Рыночная стоимость зависит от многих факторов, будь то экономический, юридический, политический, экологический.
• Недвижимость, приносящая доход – самая прибыльная, но и самая рискованная часть. Недвижимость обладает низкой ликвидностью (медленно окупается) при высокой стоимости объектов, что сдерживает её от активного развития на рынке.
Самый известный для обывателя способ инвестирования – прямой метод (приобретение объекта на рынке с заключением договора). Второй способ – косвенный метод (приобретение ценных бумаг компании, занимающейся непосредственно недвижимостью или закладными, обеспечиваемыми недвижимостью). 
Инвестирование в недвижимость схоже с вложениями в акции. Отсюда их общие черты, так, как и то и другое – это долгосрочные инвестиции.
Инструменты инвестирования в недвижимость:
• Собственный свободный капитал
• Заёмные средства
• Ипотека
• Опционы
• Закладные
• Смешанные долговые обязательства
• Преимущественные договоры об аренде земли
И акции, и недвижимость, сданная в аренду, обеспечивают владельца периодическим доходом. Но если дивиденды по акциям обычно выплачиваются раз в год, или раз в квартал, то арендная плата обычно вносится ежемесячно.
При всём при этом прибыль от недвижимости менее динамична, чем доходы корпораций с высокой долей заёмного капитала. В это есть ряд причин: доход корпораций напрямую зависим от многих факторов рынка, договор аренды на недвижимость же приносит инвестору более стабильную прибыль. Источники доходов корпорации постоянно меняются ввиду постоянного развития, в то время как объекты недвижимости со временем не меняются. Отсюда и большая стабильность в инвестициях в недвижимость. 
Сейчас наблюдается снижение ликвидности вложений в недвижимость.
Это связано в большей степени с ситуацией на рынке кредитования недвижимости

. При сокращении уровня кредитования финансовыми учреждениями наблюдается спад ликвидности.
Выбирая объект инвестирования, инвестор стремится получить максимальный доход при наименьших рисках. При этом проводится анализ возможных рисков, сумма необходимых вложений, а также прогнозируемый объём дохода. [1, c.162]
Вложение средств в недвижимость – это проект долгосрочный. Быстрому извлечению прибыли препятствуют большие затраты на изменение варианта использования, низкая ликвидность, длительное оформление сделки.   
Тем не менее, недвижимость – это наиболее привлекательный объект инвестирования. Причина тому ненадёжность финансовых учреждений, обесценивание денежных средств, несоответствие банковской ставки уровню инфляции, а также другие факторы. В этих условиях вложения в недвижимость позволяют не только сохранить свой капитал, но и получить некоторую прибыль. В этом отношении наибольший интерес вызывают жилые объекты. Постоянный и высокий спрос, доступность, а также четкое определение юридических прав делают его достаточно ликвидным видом инвестирования.Высокая стоимость жилья (значительно превышающая доход граждан) стала причиной остроты жилищной проблемы. Кроме того, до недавнего времени, недостаточно развитая система кредитования недвижимости даже не включала в себя кредитование на вторичном рынке недвижимости.
 С 90-х годов данная проблема начала разрешаться. Бесплатная приватизация жилья, снятие ограничений на количество и размер жилищных помещений в собственности, и развитие системы кредитования способствовали некоторому улучшению ситуации.
Для основной части населения имеется возможность решить жилищную проблему благодаря ипотечному кредитованию. Однако и здесь существует несколько проблем:
• Сложность в определении платёжеспособности потенциального заёмщика (причина тому большая доля теневого сектора в экономике, отсюда и невысокий официальный доход заёмщика)
• Невысокое доверие заёмщиков к финансовым учреждениям
 Проблема недостатка новых объектов решается с помощью кредитования застройщиков. В данном случае основная часть этого кредита погашается после окончания строительства. Вовремя же строительства выплачиваются только проценты по кредиту. Этот кредит предоставляется только при наличии у застройщика прав собственности или аренды на участок под строительство.
Жилищная проблема решается также и на местном уровне. В отдельных регионах создаётся благоприятный инвестиционный климат путём снижения налогов. [3, c.65]
Сейчас работают и программы по долевому строительству, продаже жилья в рассрочку, система стройсбережений, жилищные сберегательные программы, ссуды на приобретение жилья от предприятий, выпуск муниципальных жилищных облигаций и другие.
На инвестиции в недвижимость также существенное влияние оказывает инфляция. Это влияние двояко. С одной стороны, недвижимость является достаточно надежным объектом для инвестиций, который позволяет не только сохранить средства, но и получать доход в любой ситуации. А с другой стороны, растущие темпы инфляции стимулируют вложения средств в другие сферы. Это объясняется падением реальных доходов, недостаток средств и сложность получения приемлемого кредита, невозможность точного определения прогнозируемой прибыльности вложений. В условиях высоких темпов инфляции инвестиционная деятельность не очень активна. Высокая стоимость вложений и высокие риски приводят к снижению инвестиционной активности в этом секторе.
  Несмотря ни на что, рынок недвижимости остается привлекательным для инвестиций:
• Позволяет сохранить сбережения, которые, кроме того, напрямую контролируются инвестором
• Это один из немногих видов инвестиций, который основан на праве собственности
• Обеспечивает высокую степень надёжности в защите средств от инфляции
• Он мало освоен в России
• Высокие риски уравновешиваются высокой доходностью сделок. 
В условиях финансового кризиса произошло снижение общей экономической активности, тем самым рынок недвижимости также переживает спад.
2.Методы оценки инвестиций в недвижимость
На сегодняшний день инвестирование в объекты недвижимости являются одним из самых популярных способов вложения средств. Это можно объяснить тем, что недвижимость пользуется постоянным спросом и имеет стабильную стоимость, независимую от состояния экономики.  Для того чтобы определить насколько прибыльным является вложение в тот или иной вид имущества, необходима адекватная оценка инвестиций в недвижимость. [4, c.254]
В зависимости от вида объекта, вложения различают
в жилую. Приобретение квартир с тем, чтоб в дальнейшем сдавать их в аренду, либо реализовать в будущем за большую стоимость;
в коммерческие объекты. Покупка площадей в торговых и офисных центрах в тех же целях;
в земельные участки. В дальнейшем на приобретенных участках возводятся жилые или коммерческие объекты.
Каждый из этих видов пользуется примерно одинаковой популярностью – коммерческая недвижимость, к которой относятся торговые центры и офисные центры, жилые объекты, инвестирование в землю: при правильном выборе объекта вложения хорошая прибыль гарантирована.
Методы оценки инвестиций в недвижимость предполагают анализ следующих критериев: [4, c.257]    
 период окупаемости – срок, за который сумма, вложенная в объект, полностью окупится и он начнет приносить прибыль;
чистый дисконтный доход – разница между прибылью, приносимой объектом и затратами на его строительство;
ставка доходности (или индекс рентабельности) – сумма чистого дохода на единицу затрат.
Кроме этого, при оценке эффективности инвестиций в недвижимость рассматриваются такой параметр, как местоположение объекта. Например, коммерческие и жилые площади приносят большую прибыль в больших городах, нежели в сельской местности. Земельные участки в разных областях тоже отличаются по стоимости и прибыльности. Хороший инвестиционный доход на сегодняшний день приносит недвижимость за рубежом.
В любом случае, оценивать эффективность инвестиций следует по нескольким параметрам и в сравнении, поскольку рассматривая только один критерий, невозможно увидеть полную картину.
Вложения в недвижимость сегодня пользуются наибольшей популярностью среди других видов инвестиций, поскольку для них характерны следующие особенности:
Стабильность инвестиций в условиях инфляции. Недвижимость в моменты любых экономических кризисов остается ликвидной и пользуется спросом;
 Высокая перспективная доходность. При правильном подходе доход от такого вида инвестирования будет не только высоким и стабильным, но и долгосрочным.
Защищенность от инфляции