Договор аренды считается гражданско-правовым договором

Договор аренды считается гражданско-правовым договором. Согласно ему арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное пользование и владение, а арендатор, в свою очередь, обязан платить за это заранее оговоренную сумму.
Актуальность вопроса аренды сегодня не вызывает сомнений. Это связано с большим значением института аренды и в гражданском праве, и в современной рыночной экономике в целом. Так, благодаря договору аренды можно достичь баланса между интересами обеих сторон: арендатора и арендодателя. При аренде имущество арендодателя по-прежнему остается у него в собственности, но он может извлекать из него прибыль. Что же касается арендатора, то у него также есть права. Эти обширные права арендатора предоставляют арендодателю большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте.
Арендатор берет на себя обязанность владеть и пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды. Если же эти условия не оговорены, то он должен пользоваться им согласно назначению имущества.
Если рассматривать понятия имущественного найма и аренды, то можно сделать вывод об их тождественности, поскольку аренда подразумевает под собой найм помещения. Но данные термины используются применительно к разным случаям, несмотря на схожесть. Это связано с уже сложившейся практикой и удобством.
Ст. 606 ГК РФ явно указывает на то, что имуществом можно как пользоваться, так и владеть. Это имеет первостепенное значение для бизнесменов, которые нередко арендуют помещения, различный транспорт, производственное оборудование и др.
Договор аренды является одним из наиболее часто заключаемых договоров. В части 2 гл. 34 ГК РФ рассматривается вопрос аренды детально.
В этой главе сначала приводятся общие положения, относящиеся ко всем видам договоров. А затем излагаются специальные требования, которые относятся к определенным видам договоров: договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятий, договор финансовой аренды, договор проката, договор аренды транспортного средства.
Поскольку договор аренды не предполагает передачу права собственности, он существенно отличается от следующих договоров: дарения, купли-продажи, ренты, займа, мены.
Так, договор аренды согласно родовой принадлежности входит в число гражданско-правовых договоров. Его суть заключается в передаче имущества. Но имущество передается лишь во временное владение и пользование. А значит право собственности сохраняется за арендодателем. Арендатор, в свою очередь, получает право использовать имущество по назначению, прописанному в договоре или предполагаемому. Это служит основным отличием от договора купли-продажи, где после передачи права собственности, продавец теряет всякий контроль над проданным имуществом, а его приобретает покупатель.
Отметим, что договор аренды по юридической природе можно назвать консенсуальным, взаимным, возмездным и двусторонним. Поясним почему.
Так, консенсуальным этот вид договоров называют потому, что он считается заключенным с момента, когда две стороны придут к соглашению, а не тогда, когда будет передано имущество в пользование. Безусловно, момент передачи имущества также важен, но он важен только с точки зрения исполнения уже заключенного договора аренды.
Кроме того, понятие договора аренды свидетельствует о том, что данный договор является возмездным. Имущество по договору аренды передается за определенную плату, которую арендатор должен регулярно отдавать арендодателю.
Также этот договор реален, поскольку после его заключения имущество сразу передается во владение и пользование арендатору.
Договор аренды, как правило, считается срочным, так как заранее обговаривается срок, на который передается имущество во временное пользование. Однако установление срока не является обязательным условием. Договор аренды может быть заключен и на неопределенный срок. В таком случае это будет бессрочный договор.
На сегодняшний день часто встречается также вопрос, связанный с тем, кому принадлежат плоды, доходы и продукция, полученные благодаря пользованию имуществом. ГК РФ однозначно указывает на то, что эти плоды и доходы будут принадлежать арендатору имущества.
Так, в ст. 136 ГК РФ отмечено, что вся продукция и доходы, полученные в результате пользования имуществом, будут принадлежать арендатору, если другое не предусмотрено какими-либо нормативно-правовыми актами, заключенным договором и др.
Договор аренды может быть составлен как в отношении движимого, так и в отношении недвижимого имущества. Это имущество и будет служить предметом заключенного договора. Обратим внимание на то, что при составлении договора аренды стоит учитывать специфику недвижимого имущества. Кроме того, необходимо знать процедуру государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.
В ГК РФ есть гл. 34, где рассматривается вопрос о передаче в аренду недвижимого имущества, не предназначенного для проживания людей, а есть гл. 35, где речь как раз идет о сдаче в аренду жилых помещений.
Отметим, что имущество, имеющее родовые признаки, не должно быть предметом имущественного найма. Это связано с тем, что после передачи такого имущества, оно обезличивается. А значит, то лицо, которое передало пользователю имущество с родовыми признаками, будет иметь право потребовать возврат этого имущества в необходимом количестве и таком же качестве, как и в момент передачи.
Кроме того, в число объектов аренды не могут входить нематериальные блага, в частности: товарные знаки, полезные модели, изобретения, фирменные наименования и др. Такие блага подлежат передаче только согласно составленному и заверенному лицензионному соглашению. А такое соглашение не имеет отношения к договорам имущественного найма.
Нормы статьи, которые отвечают за регулирование вопросов аренды участков земли, определяются в ГК РФ и в Земельном кодексе Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ).
Что же касается аренды земельных участков, то она разрешена согласно ГК РФ, а конкретно ст. 264 настоящего Кодекса. Однако лицо, не являющееся собственником земельного участка, не может распоряжаться им в большинстве случаев. Исключением является лишь момент, когда это предусмотрено законом.
Передача в пользование участков недр, водных объектов, лесов регулируется Законом Российской Федерации «О недрах», Водным кодексом Российской Федерации и Лесным кодексом Российской Федерации

.
Кроме того, Законодательство РФ установило и другие виды имущества, которые запрещено сдавать в аренду. Этим имуществом являются:
железные дороги общего пользования;
атомные электростанции;
вооружение;
и др.
Договор аренды всегда заключается с определенной целью. Эта цель состоит в обеспечении передачи имущества владельца во временное пользование арендатора. Безусловно, интерес здесь присутствует у обеих сторон при заключении договора. Так, арендатор хочет получить имущество на определенный срок за приемлемую плату, поскольку он не в состоянии купить это имущество. Арендодатель же хочет извлечь прибыль при помощи сдачи имущества во временное пользование лицу, которое обязуется вовремя уплачивать арендную плату. И заключительный признак, который отличает аренду от ссуды – пользование имуществом на безвозмездной основе.
Также цель договора аренды – передача имущество во временное владение. В ГК РФ четко закреплены вещные права (сервитут) и обязательственные права (право пользование вещью, которое принадлежит доверительному управляющему или хранителю).
Лицо, которое получило имущество в аренду, имеет право пользоваться им, что является ключевым правом арендатора на основании заключенного договора аренды. А значит, договор аренды – вид договора по передаче имущества арендодателя во временное пользование.
Под пользованием следует понимать получение полезных свойств из вещи, при этом без изменения ее субстанции. Здесь же можно говорить об извлечении доходов от использования имущества.
Согласно части 2 ст. 606 ГК РФ полученная продукция и доходы, плоды арендатором от пользования имуществом будут считаться его собственностью, если он не нарушил порядок пользования. В противном случае все доходы и плоды арендатор должен будет передать арендодателю.
Основное положение заключается также в том, что плоды, доходы и продукция, полученная в ходе использования вещи, принадлежат собственнику вещи, если это не противоречит закону, нормативно-правовым актам или не вытекает из сути.
Следовательно, проведенный анализ норм гражданского законодательства и характера отношений сторон при аренде имущества позволяет сделать ряд выводов.
К примеру, имеют большое значение обязательственный отношения. Их появление связано с заключением договора между арендодателем и арендатором. В момент заключения подобного соглашения у арендатора появляется право пользоваться имуществом, собственником которого является арендодатель. Отметим, что имущество передается на определенный срок, который указывается в договоре, лишь за редким исключением составляются бессрочные договоры.
Также было выявлено, что права, предусмотренные ст. 301-304 ГК РФ могут принадлежать лицу, который не является собственником, но владеет имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления. Данное лицо также может защищать свои владения, как и собственник имущества.
Обязательственные и вещные права имеют крепкую связь, поскольку проистекают из единого источника. В то же время эти права разрознены.
Арендодатель должен наделить арендатора правомочиями титульного владельца арендованного имущества. Только это будет гарантировать арендатору возможность пользоваться имуществом беспрепятственно. Это же послужит достижению главной цели договора.
Арендатор имеет право пользоваться имуществом, поскольку это была обоюдная воля сторон. Однако объем права пользования может быть ограничен арендодателем, но при этом все ограничения должны быть указаны в договоре аренды.
Было определено, что содержание вещных прав содержится в основной части ГК РФ. Пользование на основании вещного права зачастую бессрочно. В этом содержится отличие от договора аренды, который в основном заключается на определенный срок, считается срочным договором.
При исследовании отношений аренды важно разъяснить такие понятия, как: арендодатель и арендатор.
Для начала рассмотрим, кто может передавать имущество в аренду. В соответствии со ст. 608 ГК РФ сдавать свое имущество может и собственник, и лица, управомоченные законом или собственником передавать имущество в аренду.
Если собственник не может передать имущество самостоятельно по ряду причин, он может наделить полномочиями определенное лицо. Причем до сих пор ГК РФ не содержит положений, в которых были бы прописаны нюансы документального оформления передачи права собственника на сдачу имущества в аренду другому лицу. В основном между собственником и другим лицом заключается стандартный договор доверительного управления или договор комиссии.
Согласно ГК РФ правом передачи имущества в аренду наделены также субъекты права хозяйственного ведения: государственные, муниципальные унитарные предприятия. Но сдавать в аренду недвижимое имущество им также позволено только с согласия собственника помещения. Условия таких правоотношений регулируются Федеральным Законом РФ от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».
Ключевыми субъектами права оперативного управления являются: казенные предприятия, участвующие в арендных отношениях.
Например, казенное учреждение может быть арендодателем имущества, принадлежащего ему на праве оперативного управления, только с согласия собственника имущества. Такое учреждение не может сдавать в аренду закрепленное за ним имущество и имущество, полученное собственником по смете.
Обратим внимание на то, что отношения пользования и владения чужим имуществом обладают определенной спецификой. В ГК РФ приведены следующие виды договоров аренды: договор аренды предприятий, договор финансовой аренды, договор проката, договор аренды зданий и сооружений, договор аренды транспортного средства.
Каждый из видов регулируется определенными нормативно-правовыми актами. Поэтому регулирование отношений по договору аренды часто производится по принципу «специальный закон отклоняет общий закон». Это означает, что изначально применяются нормы специальных актов законодательства РФ, затем – правила, содержащиеся в гл. 34 ГК РФ, а потом – правила п. 1 гл. 34 ГК РФ.
1.2 Элементы договора аренды
Арендодатель и арендатор – стороны договора аренды. И арендодателем, и арендатором могут быть как физические лица, так и юридические. Причем в роли сторон договора может быть государство, национальные, муниципальные, территориальные и государственные образования