Договор аренды обособленных природных объектов

Введение

Договор аренды является одним из часто применяемых видов гражданско-правовых обязательств, используемых в гражданском обороте, охватывающий широкий круг экономических отношений.
Аренда обособленных природных объектов – один из видов одновременно гражданско-правовых и природоресурсных обязательств, возникающих из договора между арендатором и арендодателем. Институт аренды природных объектов один из самых сложных.
В правовой науке его относят к вещным правам, урегулированным на основе законодательства и к обязательственным, регламентированным договорами аренды. Гражданский кодекс РФ допускает установление законом особенностей сдачи в аренду обособленных природных объектов, однако правовую регламентацию этой возможности в специальных нормах, содержащихся в Земельном кодексе РФ и Лесном кодексе РФ, нельзя признать удачной и полной.
Также выбор темы обуславливается не только проблемами в законодательстве, которое регулирует данный вопрос, но и отсутствием теоретического осмысления данного вопроса.
Объектом работы выступает группа урегулированных гражданским законодательством общественных отношений, возникающих в связи с заключением, исполнением и расторжением договора аренды обособленных природных объектов.
Предметом исследования являются положения отечественного гражданского законодательства о правовом регулировании договора аренды обособленных природных объектов.
Цель работы – исследование особенностей договора аренды обособленных природных объектов.
Для достижения указанной цели необходимо выполнение следующих задач:
рассмотреть договор аренды обособленных природных объектов, его правовые основы;
проанализировать существенные и несущественные условия договора;
охарактеризовать порядок заключения договора;
изучить права и обязанности сторон договора;
раскрыть вопрос ответственности по договору аренды обособленных природных объектов;
рассмотреть обеспечение исполнения обязательств по договору;
проанализировать основания, условия и последствия расторжения договора аренды.


1. Договор аренды обособленных природных объектов, его правовые основы
Рассматривая различные договоры, в которых предметом выступают природные ресурсы, встает вопрос о правовой природе таких соглашения и о возможности (или невозможности) включения их в известную гражданскому праву схему договоров.
 Договор аренды является одним из наиболее востребованных на практике гражданско-правовых договоров. Согласно ч. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.
К природным объектам относят земельные участки, участки недр, ограниченные водные и лесные объекты, формирующие группу объектов окружающей природной среды (обособленные природные объекты), являющиеся недвижимым имуществом, в некоторых случаях изъятым из гражданского оборота.
Отношения по поводу таких объектов регулируются природоресурсным законодательством, а сами они охраняются нормами природоохранного законодательства, в частности Законом о недрах, Водным кодексом, Лесным кодексом и Земельным кодексом. В некоторых из них аренде посвящены специальные нормы, которые затем получают развитие в подзаконных актах или актах субъектов РФ (к примеру, приказ Министерства сельского хозяйства Российской Федерации от 12 февраля 2010 года № 48 «Об утверждении Порядка подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и формы примерного договора аренды лесного участка» или Закон Ставропольского края от 09.04.2015 N36-кз «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений», в котором определен порядок заключения договоров аренды земельных участков на территории края (аналогичные акты приняты во многих субъектах РФ).
Называя в качестве объектов аренды земельные участки и другие обособленные природные объекты, ГК РФ не содержит, однако, специального регулирования договоров об их аренде, распространяя на них действие только общих положений об аренде. В то же время характер указанного имущества, безусловно, требует такого регулирования.
Учитывая объективные качества этих объектов, их существенное значение с точки зрения общественного (публичного) интереса, отношения, складывающиеся по поводу природных объектов, требуют самостоятельного отраслевого регулирования. Это регулирование носит комплексный характер, включая и гражданско-правовое регулирование, поэтому ч. 2 ст. 607 ГК РФ указывает на то, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Так, специальные нормы об аренде содержатся в Лесном кодексе и Земельном кодексе. Водный кодекс регулирует отношения по водопользованию, которые, можно полагать, не являются арендными, представляя собой самостоятельный вид в группе отношений по поводу пользования чужим имуществом.
Участки недр также названы объектом недвижимого имущества в статье 130 ГК, иные статьи имущественные отношения по использованию недр не регулируют. В горном праве до сегодняшнего дня преобладает лицензионный (разрешительный порядок) предоставления недр в пользования. Единственное исключение – это возможность заключения соглашения о разделе продукции.
2. Существенные и не существенные условия договора
В соответствии с договором аренды природных ресурсов арендодатель предоставляет арендатору природные ресурсы (их части) во временное пользование на условиях аренды для удовлетворения нужд арендатора, а последний обязуется использовать их по целевому назначению с соблюдением экологических нормативов, своевременно вносить арендную плату и выполнять другие условия договора.
Условия договора аренды природных ресурсов зависят от конкретного вида природного ресурса, который арендуется и определяется соответствующими нормами законодательства, а в отдельных случаях и договором. Рассмотрим особенности договора аренды земельного участка, как самого распространенного в российской практике.
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ), поэтому существенные условия договора аренды — это условия, обязательные для договора, без которых договор будет считаться незаключенным.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ к существенным условиям относится предмет договора, т.е. описание недвижимого имущества — земельного участка, позволяющее идентифицировать его как объект гражданского оборота. Вопрос об объекте аренды разъясняется более детально в земельном законодательстве. Согласно ст. 22 ЗК РФ изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Такие исключения предусмотрены п. 2 ст. 22 ЗК РФ, согласно которой могут быть предоставлены в аренду любые земельные участки, за исключением изъятых из оборота, перечень которых указан в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Данный перечень является закрытым и содержит указание на земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности.
Согласно п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект недвижимости: земельный участок — часть земной поверхности, которая имеет характеристики, позволяющие обозначить ее как индивидуально определенную вещь. Таким образом, объектом аренды могут быть земельные участки, поставленные на кадастровый учет и имеющие характеристики объекта недвижимости

. Индивидуализирующими характеристиками земельного участка являются его кадастровый номер, целевое назначение, вид разрешенного использования, адрес, площадь земельного участка, указание местоположения и описание его границ.
Второе существенное условие договора аренды земельного участка — размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, пп. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ). По общему правилу порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. В обновленном земельном законодательстве особенности определения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, отражены в ст. 39.7 ЗК РФ. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ. Данные принципы применяются в случаях, касающихся земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта РФ и муниципальной собственности.
В юридической литературе поднимался вопрос о дополнении ряда общих существенных условий такого рода договора. Л.М. Ахметшина обосновала предложение об установлении положения о сроке договора аренды земельного участка как о существенном элементе договора, объясняя данное положение особым значением земли как объекта гражданских прав. В действующем земельном законодательстве появилась правовая норма (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ), содержащая указание предельных минимальных и максимальных сроков заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Например, максимальный срок предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства составляет 20 лет, в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений земельный участок предоставляется в аренду на срок от 3-х до 10 лет и т.д. Однако срок в договоре аренды земельного участка не является существенным и его отсутствие не служит основанием для признания договора незаключенным. Таким образом, в законодательстве относительно существенных условий договора аренды земельного участка установлены два общих существенных условия — о предмете и размере арендной платы.
3. Порядок заключения и содержание договора
Договоры аренды природных объектов, в частности лесного и земельного участка заключается по результатам торгов на право заключения такого договора, которые проводятся в форме открытого аукциона или открытого конкурса (ст. 73.1 ЛК РФ, 39.11 ЗК РФ). Также в этих же статьях предусматриваются случаи заключения договора аренды без проведения торгов. К примеру, для договоров аренды лесных участков это следующие случаи:
1) предусмотренных статьями 36, 43 - 45 настоящего Кодекса;
2) реализации приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов;
3) заготовки древесины на лесных участках, предоставленных юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям для использования лесов в соответствии со статьями 43 - 46 настоящего Кодекса;
4) нахождения на таких лесных участках зданий, сооружений (указанные договоры аренды заключаются с собственниками этих зданий, сооружений, помещений в них или юридическими лицами, которым эти объекты предоставлены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления).
Результаты аукциона оформляются протоколом, который составляет организатор аукциона. Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.
Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта а договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. В течение тридцати дней со дня направления проектов указанных договоров победитель аукциона должен подписать их и представить в уполномоченный орган.
Если победитель аукциона не подписывает договор, организатор аукциона предлагает заключить указанные договоры иному участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. Если таких участников нет, организатор вправе объявить о проведении повторного аукциона или распорядиться земельным участком иным образом в соответствии с настоящим Кодексом.
По общему правилу (п. 1 ст. 164, п. 2 ст. 609 ГК РФ) договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Земельный кодекс РФ установил, в порядке исключения, что не подлежат государственной регистрации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок до одного года.
Регистрация договора аренды является важным юридическим актом, поскольку при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Осуществляется государственная регистрация договора аренды путем внесения в ЕГРП записи об ограничении права собственности арендодателя на арендуемый объект недвижимого имущества и о договоре аренды. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке в ЕГРП. Проведенная государственная регистрация договора аренды удостоверяется посредством совершения регистрационной надписи на договоре, содержащей сведения о виде зарегистрированной сделки, дате государственной регистрации и номере, под которым сделка зарегистрирована в ЕГРП, и заверенной подписью регистратора и гербовой печатью.
4. Права и обязанности сторон
Комплекс прав и обязанностей сторон в договоре определяются, прежде всего, его условиями, поскольку природные ресурсы по своим природным характеристикам разные. Кроме того, во внимание принимается также и цель договора. Необходимо сказать, что права и обязанности сторон по договорам аренды конкретных природных ресурсов разнообразны, но среди них можно выделить и такие, которые присущи всем видам договора аренды. К основным правам арендатора относятся: право пользования арендованными природными ресурсами в соответствии с условиями договора; требовать от арендодателя своевременного возврата природного ресурса; самостоятельно определять направления своей хозяйственной деятельности и др. Арендодатель имеет право требовать своевременного внесения арендной платы; проверять соблюдение арендатором условий договора, требовать возмещения причиненных ему убытков и т.д.
К основным обязанностям арендатора относятся: целевое, рациональное использование природного ресурса; своевременное внесение арендной платы; осуществление комплекса мер по воспроизводству и охране природных ресурсов; возмещение причиненных убытков и т.д