Ценообразование на рынке недвижимости

Введение

Классификация объектов недвижимости имеет большое как теоретическое, так и практическое значение, прежде всего для их оценки. В настоящее время в литературе встречаются различные виды укрупненных классификаций объектов недвижимости. Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что на сегодняшний день существует необходимость комплексного подхода к исследованию объектов недвижимости, совершенствования имеющихся стандартов оценки, учета требований появившихся в последнее время новых нормативных документов, в частности, требуют доработки и уточнения существующих классификаций и признаков объектов недвижимости.
Цель работы – рассмотреть сущность и основные признаки объектов недвижимости.
Для этого необходимо решить следующие задачи:
– раскрыть понятие и сущность объекта недвижимости:
– рассмотреть укрупненную классификацию объектов недвижимости;
– изучить признаки и особенности объектов недвижимости.


1 Понятие и укрупненная классификация объектов недвижимости

Под объектами недвижимости (недвижимым имуществом, недвижимостью) будем понимать совокупность недвижимых вещей с соответствующим пакетом прав и обременений. Иначе, объекты недвижимости – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, участки леса, а также здания, сооружения, инфраструктура, коммуникации или насаждения, то есть все то, что прочно связано с землей и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению с соответствующим пакетом прав и обременений1. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации2 к объектам недвижимости также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество, которое может быть не связано прочно с землей, но подлежит особой государственной регистрации.
Классификация объектов недвижимости – распределение (разбиение) объектов недвижимости по набору независимых оснований или признаков классификации на соответствующие виды или группы.
Исходя из анализа литературных источников3, требований российских и международных стандартов оценки4, а также из практики оценки объектов недвижимости, последние укрупненно могут классифицироаться по следующему набору независимых основных признаков или оснований:
– по типу сущности;
– по видам основных элементов;
– по наличию или отсутствию основных элементов и их доработок;
– по составу основных элементов;
– по функциональному назначению;
– по виду жилой застройки;
– по виду нежилой застройки;
– по специализации;
– по доходности;
– по времени экспозиции.
Этот перечень классификационных признаков не является исчерпывающим и при необходимости может быть либо дополнен другими независимыми основаниями классификации, либо сокращен.
По типу сущности объекты недвижимости представляют собой совокупность физической и юридической сторон. Это разбиение подчеркивает то обстоятельство, что объекты недвижимости являются не только объектами материального мира, но и имеют определенные пакеты прав и обременений, которые подлежат оценке.
По видам основных элементов объекты недвижимости разделяют на землю, улучшения (застройка), права и обременения.
По наличию или отсутствию основных элементов земля может быть свободной или с застройкой (улучшениями). При этом термин «застройка может быть введен в предлагаемую укрупненную классификацию объектов недвижимости вместо термина «улучшения» как более близкий и понятный российскому читателю. Под застройкой (в частности здания, сооружения, инфраструктура и коммуникации, насаждения и другое) понимается все то, что сделано руками человека, потребовало вложения его труда и расходования ресурсов, а также занимает какой-нибудь участок и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба его назначению.
По наличию или отсутствию доработок элементов застройка может быть готовой; требующей завершения строительства (так называемая, «незавершенка» или «недострой»), требующая ремонта, реконструкции или сноса.
Под готовой застройкой понимается застройка, строительство (ремонт или реконструкция) которой полностью завершено, и готовая к эксплуатации.
Основные элементы юридической сущности (права и обременения) объектов недвижимости могут быть в виде их определенного пакета или отсутствовать.
По составу основных элементов свободная земля может быть в виде земельных участков, участков недр, обособленных водных объектов, участков леса и т. п.; застройка – в виде зданий, сооружений, инфраструктуры и коммуникаций, насаждений и прочее; права – в виде собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды и т. п.; обременения – в виде сервитутов, зонирования, охраны памятников, ипотеки и прочее.
По функциональному назначению объекты недвижимости можно разделить на три большие группы: с жилой застройкой, нежилой застройкой, а также суда, космические объекты, иное имущество.
Жилая застройка – это застройка соответствующих земельных участков объектами жилого назначения

. Нежилая застройка – это застройка земельных участков объектами нежилого функционального назначения. По виду жилая застройка может представлять собой:
– жилые дома и дома специального назначения;
– дачи, коттеджи, садоводческие домики;
– гостиницы, дома для приема гостей, центры обслуживания туристов.
Жилые дома (усадебные, одно-, двухквартирные, блокированные дома типа «таун–хауз», многоквартирные), дома специального назначения (для престарелых и семей с инвалидами, общежития) предназначены для постоянного проживания. Дачи, коттеджи, садоводческие домики предназначены для сезонного проживания. Гостиницы, дома для приема гостей, а также центры обслуживания туристов используются для временного проживания.
По виду нежилая застройка может быть:
– административной (государственные административные, офисные, банковские, научно-исследовательские, проектные и подобные здания и комплексы);
– культуры и искусства;
– торговой, общественного питания и бытового обслуживания;
– промышленной;
– складской;
– спортивно-развлекательной;
– медицинско–оздоровительной;
– религиозно–культовой (церкви, монастыри и т. п.);
– сельскохозяйственной;
– в виде инженерной, транспортной инфраструктуры и коммуникаций;
– в виде зеленых насаждений (парки, скверы, сады и т. п.);
– другой (территории военных объектов, для складирования отходов и т. п.).
Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты также могут быть вписаны в предлагаемую классификацию, но со своей спецификой, в частности, земля как основной элемент физической сущности отсутствует, но всегда присутствует необходимость особой государственной регистрации этих объектов.
По специализации все объекты недвижимости можно разделить на две большие основные группы: неспециализированные и специализированные.
Неспециализированные объекты недвижимости – это такие объекты недвижимости, которые не ограничиваются конкретным видом использования и продаются на открытом, конкурентном, активном, симметричном рынке. В оценке таких объектов могут быть применены все имеющиеся подходы, методы и техники оценки. Как правило, неспециализированные объекты недвижимости на соответствующих рынках являются более ликвидными, чем специализированные.
Специализированные объекты недвижимости – это такие объекты, которые ограничены конкретным видом функционального использования и имеют закрытый, неконкурентный, пассивный или асимметричный рынок, либо вообще такового не имеющие. При оценке подобных объектов недвижимости может быть применен ограниченный набор подходов, методов и техник оценки, причем зачастую требуется их модификация или доработка.
По доходности объекты недвижимости также можно условно разделить на две основные группы: доходные и недоходные объекты. Доходными или недоходными объектами недвижимости могут быть объекты как с жилой, так и с нежилой застройкой, как специализированные, так и неспециализированные. По времени экспозиции при продаже объекты недвижимости можно разделить на объекты недвижимости с рыночным и нерыночным временем экспозиции.
Для неспециализированных, доходных, с рыночным временем экспозиции объектов недвижимости, если не установлено другое, как правило, должна определяться рыночная стоимость. Поэтому разделение объектов недвижимости по специализации, доходности и времени экспозиции является фундаментом для определения вида оцениваемой стоимости, прежде всего в разрезе ее «рыночности» (либо рыночная стоимость объекта недвижимости, либо другой вид стоимости – специальная стоимость или стоимость, отличная от рыночной).
Правоотношения, связанные с недвижимым имуществом, его оборотоспособностью, возникновением, изменением и прекращением прав на него на сегодняшний день по прежнему находятся под пристальным вниманием, как теоретиков гражданского законодательства, так и практиков, непосредственно применяющих нормы действующего, стремительно меняющегося законодательства. Исторически сложилось, что понятие недвижимости прочно связано с землей.
Между тем юридическая квалификация объектов недвижимого имущества сталкивается порой с неразрешимыми проблемами5. Во-первых, это отсутствие четких, законодательно установленных критериев отнесения объекта к недвижимому имуществу, а во-вторых, высокая мобильность понятия недвижимого имущества в действующем законодательстве.
В соответствии со ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Этой же статьей, пунктом вторым, к недвижимым вещам отнесены также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты