Аренда земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Введение

Наличие муниципальной собственности у муниципалитета служит предпосылкой осуществления самоуправленческих начал его населением, функционирования органов местного самоуправления. Правовой системой муниципальное образование признаётся самостоятельным субъектом как публично-правовых, так и частноправовых отношений, а его имущественный комплекс не входит 22 в имущественные фонды государственных образований В результате либерализации общества и государства появилась необходимость в становлении муниципальной формы собственности, разделении функций государственного управления и местного самоуправления. Воздействие муниципальных образований на рыночную экономику поставило задачи уяснения их места в гражданском обороте и особенностей их триады правомочий собственника.
С 1 марта 2015 г. в России вступил в силу новый порядок формирования и предоставления земель из государственной и муниципальной собственности физическим и юридическим лицам. Ключевые моменты нового порядка отражены в Федеральном законе от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 171-ФЗ). Эти нововведения являются частью проводимой сейчас масштабной земельной реформы. В целом они призваны сделать более понятным и прозрачным процесс приобретения участков как в аренду, так и в собственность.
Цель работы рассмотреть вопрос аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.


1.Муниципальная собственность и ее роль в современной экономике

В законодательстве Российской Федерации муниципальная собственность трактуется как важнейшая составляющая финансово-экономической основы местного самоуправления, активное формирование и развитие которой рассматривается в качестве приоритетной задачи государственной политики в области местного самоуправления. Анализ современного развития муниципальных образований свидетельствует о том, что на практике муниципальная собственность, в силу специфики своих объектов, не является непременным условием укрепления финансово-экономической базы органов местного самоуправления. Муниципальную собственность имеют 10527 из 11566 муниципальных образований, т.е. 91 % муниципальных образований. При этом наблюдается тенденция их сокращения: на 682 единицы по сравнению с 2010 годом, что в основном, связано с укрупнением территорий муниципальных образований и сокращением их общего числа.
По критериям эффективности объекты муниципальной собственности можно разделить на две группы: 1) малую часть составляют экономически эффективные объекты муниципальной собственности, приносящие доход муниципальным образованиям; 2) значительную часть муниципальной собственности составляют объекты социальной значимости, которые не только не являются источником доходной части бюджета, но и требуют постоянных и значительных финансовых затрат, необходимых для обеспечения их существования и надлежащего функционирования.
Следовательно, нельзя утверждать, что муниципальная собственность, главное назначение объектов которой состоит в предоставлении социальных услуг, оплачиваемых не столько населением, сколько местными бюджетами, является источником дохода муниципальных образований. В экономическом смысле муниципальная собственность не может рассматриваться в качестве финансово-экономической основы местного самоуправления, т.к. обладание большей частью ее объектов связано лишь с расходами муниципальных образований, покрыть которые они могут лишь за счет источников доходов, не связанных по происхождению с собственностью муниципальных образований. Однако, при анализе категории «собственность» предпочтение необходимо отдать традиционной для российской науки точке зрения о необходимости разграничения экономического значения собственности и ее юридического выражения, которое заключается в следующем: Во-первых, собственность как экономическая категория характеризует отношения между людьми, а правовое понимание собственности выражает отношения субъектов собственности к объектам собственности.
Во-вторых, экономическое содержание собственности обусловливается, прежде всего, уровнем развития производительных сил, а право собственности регулируется традициями или юридическими законами, определяющими порядок владения, пользования и распоряжения тем или иным имуществом. В-третьих, собственность представляет собой материальные отношения, существующие объективно, независимо от воли и сознания людей, а право собственности есть волевое отношение, отражающее уровень развития юридического сознания в том или ином обществе.
В Российской Федерации согласно Конституции РФ признаются и защищаются, равным образом, частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности

. Гражданское законодательство воспроизводит данное положение Конституции, не раскрывая понятия формы собственности, а лишь указывая на субъекты, осуществляющие единое для всех по содержанию право собственности, к которым относятся: граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Муниципальная собственность не является разновидностью государственной формы собственности. Данная особенность является следствием природы местного самоуправления, закрепленной в конституционной норме, согласно которой органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти .
Обоснованием негосударственного характера органов местного самоуправления являются следующие факторы: во-первых, муниципальные органы власти действуют не от имени государства, а в интересах населения соответствующего территориального сообщества; во-вторых, в системе этих органов отсутствует строгая иерархия и соподчиненность, характерные для построения государственного механизма; и, в-третьих, материально- финансовую базу органов местного самоуправления составляют муниципальная собственность и муниципальный бюджет. Отличие муниципальной собственности от собственности государственной состоит, прежде всего, в плоскости решаемых при управлении этими формами собственности задач.
Если задачи, решаемые в процессе управления государственной собственностью, носят общегосударственный характер (оборона, национальная безопасность), то в процессе управления муниципальной собственностью решаются в основном более «приземленные» задачи социально значимого характера


2.Аренда земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Земельный кодекс РФ (далее — ЗК РФ, Кодекс) в новой редакции содержит принципиально новый подход к определению порядка предоставления земельного участка в аренду на торгах или без проведения торгов.
Статья 39.6 ЗК РФ содержит общую норму: договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.Случаи предоставления участка в аренду без торгов названы в качестве исключения из общего правила и перечислены в закрытом перечне. Указанные здесь основания предоставления земли юр.лицам можно условно разделить на группы:
предоставление земельного участка в связи с общественной значимостью деятельности юр.лица: для размещения объектов социально-культурного назначения, для комплексного освоения территории, реализации масштабных инвестиционных проектов, размещения объектов, предназначенных для коммунально-бытового обслуживания населения, строительства социального жилья, объектов транспортной инфраструктуры;
предоставление земельного участка для сельскохозяйственного производства;
специфические случаи предоставления: на основании указа президента РФ, для размещения ядерных установок, радиационных источников и т. п.
Отдельно следует выделить право аренды нового земельного участка без проведения торгов в качестве дополнительной гарантии в случае изъятия земли для государственных или муниципальных нужд (подп. 16 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
Важным здесь является также установленный в п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ перечень случаев, когда земельный участок не может быть предметом аукциона.
В частности, предметом аукциона не может быть земельный участок, предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды (подп. 7 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ).
Проведение аукциона запрещено и в случае, когда в отношении земельного участка принято решение о предварительном согласовании его предоставления или поступило заявление о предварительном согласовании его предоставления (подп. 16, 17 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ; ст. 39.15 ЗК РФ).Во всех других случаях аренда земли возможна только по результатам аукциона.
Новая ст. 39.11 ЗК РФ предлагает два варианта образования земельного участка для предоставления в аренду путем проведения аукциона:
по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления;
по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица.
В зависимости от того, по чьей инициативе формируется земельный участок, определяется и субъект, обязанный собрать необходимые документы на землю (обеспечить условия по их сбору): орган государственной власти (местного самоуправления) или заинтересованное лицо.
Важнейшим новшеством стала отмена преимущественного права арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора.
В соответствии с п. 15. ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Однако если изначально земельный участок предоставлен без проведения торгов по основаниям, которые указаны в ст