Анализ судебной практики по теме недвижимость

В материалах судебной практики часто встречаются споры, возникающие при совершении различных сделок с недвижимостью.
Наиболее часто встречаются споры, связанные с делением имущества на движимое и недвижимое, и с едиными недвижимыми комплексами.
Актуальные проблемы деления имущества на движимое и недвижимое в судебной практике.
Рассматривая первый вид споров, следует обратить внимание на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 ноября 2010 года № 8263/10. Предметом судебной тяжбы являлся снос рекламных конструкций, по мнению истца (индивидуального предпринимателя), произведённый незаконно. По мнению предпринимателя, согласно закону «О рекламе», снос рекламной конструкции допускается только по решению суда. Соответственно, управлением наружной рекламы администрации (ответчиком) был нарушен этот закон и ст. 35 и 55 Конституции, гласящие, что право частной собственности охраняется законом и права граждан могут быть ограничены только в мере, необходимой для защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Согласно ст. 19 закона «О рекламе», установка рекламных конструкций допускается только при наличии разрешения, выдаваемого органами местного самоуправления. В случае аннулирования разрешения или признания его недействительным владелец рекламной конструкции либо собственник или иной законный владелец соответствующего недвижимого имущества, к которому такая конструкция присоединена, обязан осуществить демонтаж рекламной конструкции в течение месяца и удалить информацию, размещенную на такой рекламной конструкции, в течение трех дней При невыполнении обязанности по демонтажу рекламной конструкции орган местного самоуправления муниципального района или орган местного самоуправления городского округа вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о её принудительном демонтаже. Судом первой инстанции установлено, что обязанность по демонтажу рекламной конструкции возникает у её владельца на основании предписания органа местного самоуправления, или на основании аннулирования разрешения на установку либо признания его недействительным. В данном случае такое предписание управления наружной рекламы истцом выполнено не было. Судами первой и апелляционной инстанции требования предпринимателя были удовлетворены. Однако судом кассационной инстанции было признано, что выводы арбитражных судов о том, что действия управления по демонтажу и удержанию рекламных конструкций нарушают конституционные права предпринимателя, защищающие право собственности, основаны на неправильном применении норм материального права. Демонтаж самовольно установленных рекламных объектов не имеет правовой связи с конституционными нормами, гарантирующими защиту права частной собственности. Демонтаж рекламных объектов не направлен на ограничение или лишение права собственности. Президиум Высшего Арбитражного Суда согласился с выводами суда кассационной инстанции. Согласно ст. 19 закона «О рекламе», рекламными конструкциями признаются щиты, стенды, строительные сетки, перетяжки, электронные табло, воздушные шары и иные технические средства стабильного размещения, монтируемые и располагаемые на внешних стенах, крышах и иных конструктивных элементах зданий, строений, сооружений или вне их, а также остановочных пунктов движения общественного транспорта. В этом Постановлении судом установлено, что исходя из назначения, способа монтажа и целей использования рекламные конструкции следует рассматривать только как движимые вещи, демонтируемые без существенного ущерба их назначению. Самовольной рекламной конструкцией является та, на момент установки которой отсутствовало разрешение компетентного органа

. Если оно было в наличии, но впоследствии аннулировано, то конструкция не является самовольной. Самовольная установка подобных конструкций является противоправным действием. Установлено, что судебная процедура демонтажа предусмотрена только для конструкций, установленных правомерно, только при наличии разрешения. Так как самовольная установка противоправна, следовательно, интерес в сохранении такой конструкции не законен и не подлежит защите. В подобных ситуациях может применяться ч. 10 ст. 19 закона «О рекламе», рекламе, допускающая демонтаж самовольно установленной рекламной конструкции без судебной процедуры по предписанию органа местного самоуправления, адресат которого Законом о рекламе не обозначен. Это предписание может быть дано и в адрес городских служб, располагающих соответствующими возможностями. В этом Постановлении также установлено, что демонтаж рекламной конструкции, установленной без получения разрешения (самовольной), не противоречит Конституции, так как её владелец лишается не непосредственно своего имущества в виде рекламной конструкции, а места, на котором она установлена.
Изучив это Постановление, можно сделать вывод, что: 1. Все рекламные конструкции являются движимым имуществом, несмотря на то, что многие из них внешне могут выглядеть как объекты недвижимости. 2. Демонтаж самовольно установленной рекламной конструкции не влечёт за собой нарушения права собственности её владельца.
Заслуживает внимание и Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30.09.2015 N 303-ЭС15-5520, в котором установлено, что недвижимостью признаётся вещь, в отношении которой судом определено наличие признаков, позволяющих отнести её к недвижимым объектам в силу природных свойств или на основании закона. В частности, установлено, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью. В данном споре истец обратился с иском к ответчикам о признании отсутствующим права собственности на объект незавершённого строительства (благоустроенную площадку, степень готовности которой составляла 1,18%). Судами первой и апелляционной инстанций в иске было отказано. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ считает, что решения этих судов должны быть отменены. Судами первой и второй инстанции установлено, что доказательством права собственности на данный объект является его государственная регистрация на имя третьего лица на основании договора купли-продажи. Необходимо отметить, что истцом данный участок, на котором находится площадка, был передан ответчику в пользование. Судами установлено, что данный участок находится не в собственности истца, а в собственности Российской Федерации. Истец считает, что благоустроенная площадка не является недвижимостью, поскольку не соответствует признакам, установленным статьей 130 ГК, и зарегистрированное право собственности общества на нее нарушает права Российской Федерации как собственника земельного участка, на котором расположена площадка, возведенная в отсутствие согласия собственника и получения необходимого для строительства капитального объекта соответствующего разрешения. Одним из мотивов отказа в удовлетворении иска судами первой и второй инстанций являлось отсутствие у истца права собственности на данный участок (суды вынесли решение о ом, что иском о признании права собственности ответчика отсутствующим может обратиться только лицо, фактически владеющее имуществом). В этом Определении указано, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы