Анализ рынка коммерческой недвижимости

Введение

Коммерческая недвижимость представляет собой важную часть инфраструктуры как экономики города, так и всей страны. В связи с растущей деловой активностью лиц в области малого, среднего и крупного бизнеса спрос на коммерческую недвижимость значительно повышается. Отсюда, актуальность исследования вопросов формирования источников финансирования инвестиционных проектов в области коммерческой недвижимости.
Рынок коммерческой недвижимости существенно отличается от рынка жилой. Состояние рынка жилых помещений определяется в основном уровнем спроса и предложения. А вот операции с коммерческими площадями зависят от гораздо большего количества нюансов. Часто на рынок этих помещений влияет инфляция, положение компаний на фондовом рынке, политика государства, курсы валют и т.д. Поэтому для операций с коммерческой недвижимостью требуется намного большая осведомленность в тонкостях рынка, ведь любая мелочь может спровоцировать убытки или привести к сверхприбылям.
Манипуляции с такого рода собственностью опасны еще и тем, что в периоды кризиса она дешевеет намного стремительнее, чем жилые помещения. Но зато, осуществляя инвестирование в такие объекты, как коммерческая недвижимость, предприниматель имеет возможность получить гораздо больший доход, чем при аналогичных инвестициях в жилые площади.
Целью работы является анализ рынка коммерческой недвижимости.
Задачи работы: описание основных понятий рынка коммерческой недвижимости, сущности коммерческой недвижимости, основных характеристики коммерческой недвижимости, объектоа КН и спроса на них в России, проведение анализ рынка коммерческой недвижимости, анализ инвестирования в рынок коммерческой недвижимости в России, изучение методов анализа рисков при финансировании инвестиций в коммерческую недвижимость, описание источников финансирования инвестиционных проектов в коммерческую недвижимость.
В реферате использовались научные работы таких авторов, как Бахитова Р.Х., Гафарова Е.А., Хайруллина Н.А., Калинина Н.А., Коробкова Ю.Ю., Сенинг Ю.А., Малышева Н.П., Моисеенко С.Л., Николаева И.А., Озеров Е.С., Пупенцова С.В. Сердюкова О.Ю. Ченцова А.А., Касатов А.Д.

Основные понятия рынка коммерческой недвижимости

Сущность коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость – это все объекты, не предназначенные для постоянного проживания людей. Слово «постоянного» употреблено не случайно, поскольку помещения, используемые как гостиницы – т.е. для временного размещения людей – тоже относятся к объектам КН. Более полное определение гласит, что к этому разряду относятся: помещения, здания. Земельные участки. Сооружения и прочие имущественные предметы, привязанные к месту, не имеющие возможности перемещения. Кроме того, сюда же причисляются: права обладания землей. Права использования участков недр (полезные ископаемые, источники и т.д.). Участки или отдельные водные бассейны. Леса и т.д.
Таким образом, перечень объектов КН весьма широк, что обусловлено разносторонностью человеческой деятельности или направлений бизнеса. Соответственно, можно вывести достаточно верное определение: Коммерческая недвижимость – это все объекты человеческой деятельности, служащие для получения прибыли от использования в той или иной сфере, а также не имеющие мобильности или возможности перемещения. [5, c. 25]
Высокая плотность использования КН во многих вариантах – от сделок по купле-продаже до использования по прямому или другому назначению – вызывает необходимость существования обширной законодательной базы, охватывающей все возможные аспекты применения и эксплуатации. Отсутствие такой базы вызвало бы хаос, а также множество нарушений, различные злоупотребления административного или уголовного характера. Действия с объектами КН регулируются соответствующими статьями Градостроительного кодекса, Гражданского кодекса.
В отношении использования и перевода жилых помещений в нежилые и наоборот имеются определенные разделы в Жилом или Гражданском кодексах. Кроме того, в Гражданском кодексе имеется определение (трактовка) понятия «коммерческая недвижимость» как вещи или предметы, имеющие неразделимую связь с участком земли, которые невозможно переместить без причинения невосполнимого ущерба их предназначению. Таким образом, смысл понятия существенно расширяется, включает в себя множество ранее неучитываемых в этом качестве элементов. Например, в разряд КН включаются различные природные образования, угодья, места для охоты, рыбной ловли и т.д., которые можно арендовать, приобрести или использовать для извлечения прибыли иным способом.

1.2 Основные характеристики коммерческой недвижимости
Отличительными чертами коммерческой недвижимости можно считать:
1) Коммерческую недвижимость в большинстве случаев берут в аренду, так как в любой момент можно прекратить свою деятельность или переехать в другое помещение. Благодаря такому факту, предприниматель может когда ему угодно прекратить свою деятельность, либо переехать в другое помещение. Также, стоимость коммерческих объектов достаточно велика;
2) Коммерческая недвижимость приносит владельцу определенный доход;
3) Стоимость коммерческой недвижимости значительно выше, чем у жилого имущества. В стоимости учитывается не только площадь, состояние помещения, развитость инфраструктуры, месторасположение недвижимости, но и величина предполагаемого дохода.
4) Налогообложение коммерческой недвижимости во многом отличается от другого имущества и зависит от многих факторов. Физическому лицу полагается оплачивать из прибыли 13%. Если он социально незащищенный, то он может воспользоваться льготами. Для юридического лица размер налога зависит от представительного органа субъекта РФ, под контроль которого попадает выбранная коммерческая недвижимость. Однако налоговая ставка не должна превышать 2,2%. [3, c. 105]
Объекты КН и спрос на них в России

Объекты коммерческой недвижимости – это собирательное название огромного множества помещений, зданий, сооружений, отдельных или находящихся в составе других строений, находящихся в собственности и являющихся недвижимостью. Кроме того, к числу объектов КН можно подключить участки земли, на которых может осуществляться какая-либо коммерческая или производственная деятельность, направленная на извлечение прибыли. В числе объектов КН рассматриваются также определенные площади лесов, участки побережья рек или озер, где имеется возможность для рыбалки или охоты. Также сюда включаются недра и полезные ископаемые, источники и т.п.
Наиболее распространенным пониманием КН является помещение под торговые или производственные нужды, под офисы или же приспособленные для оказания услуг. Необходимо учитывать некоторые обстоятельства, сопутствующие объектам КН: подавляющее большинство таких построек имеют довольно солидный возраст, что особенно касается регионов. Во всяком случае – все они относятся ко вторичному рынку недвижимости. Это связано, в первую очередь, со слабым развитием строительного рынка, особенно в сфере промышленного строительства. Падение производства вызвало снижение спроса на соответствующую недвижимость, которая частично была переоборудована под другие нужды, частично – под жилье, а какая-то часть превратилась в неликвиды и не рассматривается как удачное вложение средств.
В последнее время отмечается рост интереса к объектам производственного характера

. Кроме того, развивается спрос на офисные помещения, поскольку число компаний постоянно возрастает, что вызывает потребность в наличии помещений для их базирования. Также активизируется развлекательное направление, создавая определенный спрос на рынке недвижимости. Развитие торгово-развлекательных центров – яркое тому подтверждение. Складские помещения не менее востребованы, особенно приспособленные под хранение больших объемов продовольственных товаров. Рост интереса стимулируется тем, что по правилам торговли отсутствие склада налагает физическим и юридическим лицам запрет на деятельность, что спровоцировало массовый спрос на складские площади. Эти категории вызывают наибольший спрос на рынке недвижимости РФ. Коммерческая недвижимость, в наиболее распространенном понимании этого термина, становится все более востребованным товаром на рынке недвижимости. [7, c. 14]
Однако в реальности не все так, как можно представить на картинке. Недостаточное строительство последних двух десятилетий значительно ограничило выбор помещений, что способствует увеличению цен на имеющиеся здания, сооружения и отдельные помещения. Расширяется и само понимание термина, ранее включавшего в себя лишь постройки той или иной степени готовности к производительной или торговой деятельности. Сегодня под КН понимается гораздо более широкий круг объектов, необязательно являющихся постройками или помещениями – например, участки земли, недра и т.п. Это значит, что подобный рост выводит КН на новый, более высокий уровень значимости в человеческой деятельности, увеличивает его ответственность и необходимость.
2. Анализ рынка коммерческой недвижимости
2.1 Анализ инвестирования в рынок коммерческой недвижимости в России
Инвестиции в коммерческую недвижимость являются достаточно популярным методов вложения имеющегося капитала среди отечественных инвесторов. В этом случае инвестор вкладывает свои средства в приобретение помещений для офисов, магазинов, рабочих площадей и т.д. В этом варианте можно как продать площадь, так и использовать ее для своего бизнеса или сдать в аренду. В связи с интенсивным ростом развития среднего и малого бизнеса инвестиции в коммерческую недвижимость считаются одним из наиболее прибыльных способов финансовых вложений.
На современном рынке сложилась такая ситуация, что более выгодным становится приобретение не жилых, а коммерческих объектов, которые сразу могут приносить доход и позволяют всего за несколько лет полностью компенсировать все затраченные материальные средства. Инвестиции - вложение капитала в объекты предпринимательской и иной деятельности, целью которого является получения прибыли или достижения положительного социального эффекта. В рыночной экономике получение прибыли является побуждающим мотивом инвестиционной деятельности. В экономической литературе инвестиции рассматриваются как акт отказа от сиюминутного потребления благ ради более полного удовлетворения потребностей в последующие годы посредством инвестирования средств в объекты предпринимательской деятельности.
Автор А.. Н. Асаул рассматривает коммерческие объекты недвижимости, как объекты, приносящие доход и создающие условия для его извлечения. К объектам, приносящим доход, относятся развлекательные центры, объекты торговли, гостиницы, офисы, гаражи и др. Объекты недвижимости, способствующие извлечению, прибыли, - это складские и логистические комплексы, объекты промышленного назначения, индустриальные парки и др.
Сдача в аренду площадей в офисных зданиях приносит ежемесячных доход, поэтому инвестиции в этот сектор коммерческой недвижимости привлекают сегодня огромное количество инвесторов. Офисная недвижимость уступает торговой по доходности, хотя в отдельных случаях способна приносить не меньшее количество денег. Основное преимущество торговых объектов перед офисными - прежде всего их масштабы. Так как трудно представить офисный центр такой же площади, как крупные торговые центры, однако иногда они все же встречаются и приносят сверхприбыли в России своим владельцам. По популярности складская недвижимость в России уступает жилой, офисной и торговой недвижимости. Сдача в аренду помещений под предприятия, заводы, и в особенности складские помещения также является очень прибыльным способом получения дохода в России. Повышенным спросом сегодня пользуются складские помещения - сдача в аренду таких объектов интересует как крупные розничные сети, так и интернет-магазины. В отличие от офисных помещений, складские объекты легче подготовить, и сдача в аренду объектов занимает меньше времени и требует меньше вложений. [2, c. 80]
Инвестировать на сегодняшнем рынке недвижимости можно в ряд категорий объектов. Основные два направления - это рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости. Представим в таблице данные о вводе в действие зданий жилого и нежилого назначения.


Наибольший объем инвестиций приходится в офисную недвижимость, затем в торговую недвижимость. В абсолютных значениях объем инвестиций в офисную недвижимость России в первом полугодии 2018 года составил 643 млн. долл., в складскую 116 млн. долл., в торговую недвижимость 270,5 млн. долл. По итогам I полугодия 2018 г. общий объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости достиг уровня $1,21 млрд, что на 29% ниже прошлогодних показателей за аналогичный период. Стоит отметить, что вклад второго квартала в общий объем инвестиционных сделок составляет лишь 26%, тогда как остальные 74% являются результатом более высокой активности инвесторов в I квартале: закрытие ряда крупных сделок, которые велись достаточно давно, пришлось на начало 2018 г.4 При приобретении коммерческой недвижимости возникает гораздо больше проблем, чем при других капиталовложениях, таких как банковские депозиты, акции и облигации.

Инвестирование в недвижимость часто представляется как безопасное и прибыльное дело, поскольку любая недвижимая собственность всегда в цене. Тем не менее, существуют определенные риски. К примеру, может появиться необходимость погасить ипотечный кредит немедленно, и не всегда удается быстро и выгодно продать коммерческую недвижимость. Также может увеличиться процентная ставка кредита, поэтому снижается прибыль от коммерческой недвижимости. Также инвестору необходимо обращать внимание на строящиеся объекты, цена на которые меньше, чем у уже сданных в эксплуатацию объектов. В таком случае возникают риски проблем с окончательным оформлением прав на объект, а также существует вероятность долгостроя. Инвестирование в коммерческую недвижимость требует временных, финансовых и других затрат. Много времени уходит на поиски подходящей недвижимости и арендаторов, капитальный ремонт, а также на организацию работ по техническому обслуживанию. Управляющий недвижимостью может исполнить некоторые из этих работ в обмен на процент от стоимости аренды. Если воспользоваться услугами менеджера, то он возьмет на себя задачи по поиску арендаторов, сбору арендной платы, обслуживанию и связи с арендатором от вашего имени. [6, c. 77]
Собственник капитала сталкивается с различными рисками при организации и ведении инвестиционного бизнеса с коммерческой недвижимостью. Среди потенциальных угроз следует отметить инвестиционные убытки: инвестор планирует получить определенную прибыль, а результат может оказаться намного меньше