Юридическая ответственность за нарушение порядка перевода жилого помещения в нежилое

Огромное количество обращений собственников помещений в многоквартирных домах в суды по вопросам защиты своих нарушенных прав в связи с переводом жилых помещений в нежилые говорит о несовершенстве законодательства, которое определяет порядок перевода жилых помещений в нежилые.[15]
Правовое регулирование перевода в некоторых субъектах Российской Федерации выполнялось правовыми актами глав администраций, а в других — актами законодательных органов субъектов Российской Федерации .
Хотя, как ранее отмечалось в литературе, региональные нормативные правовые акты содержали в себе различные требования к переводу в зависимости от субъекта Российской Федерации и по данной причине в определенной степени ущемляли права граждан, юридических лиц, а такжн иных участников жилищных правоотношений. Для того, чтобы решить данну проблему, авторы видели в определении единого порядка изменения назначения зданий и помещений в новом Жилищном Кодексе Российской Федерации.
После принятия в 2004 году Жилищного Кодекса РФ ситуация в этой сфере крайне поменялась. Глава 3 ЖК РФ подробно "регламентирует процедуру оформления перевода, определяет алгоритм действий собственника и органа местного самоуправления при проведении перевода помещений. Итак перевод помещений – является «прерогативой собственника и для его осуществления не нужно исключительных случаев, для собственника необходима лишь воля на перевод принадлежащего ему помещения и наличие соответствующих условий, которые предусматриваются в статье 22 Жилищного Кодекса Российской Федерации»[3].
Одно из данных условий- это соблюдение при переводе жилого помещения в нежилое требований Жилищного Кодекса РФ

. [4]
Помимо этого представляется, что соблюдение требований Жилищного Кодекса РФ при переводе выходит за рамки порядка, который предусмотрен статьями 23, 24 Жилищного Кодекса Российской Федерации.
2 ст. 22 Жилищного Кодекса РФ гласит о том, что в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое является наличие доступа к переводимому помещению без применения помещений, которые обеспечивают доступ к жилым помещениям, (к примеру, подъезд, коридор и тд.), или присутствие технической возможности для оборудования данного доступа (к примеру возможность прорубить в стене отверстие для двери и др.). С. Г. Певницкий и Е. А. Чефранова отмечают, что «данное условие является самым проблематичным, так как практически все жилые помещения в многоквартирных домах не оборудованы отдельными выходами на улицу. Соответственно, для того чтобы осуществить перевод нужно произвести работы по перепланировке и реконструкции помещения»[20].
К сожалению, эти вопросы Жилищный Кодекс РФ решает очень противоречиво. К примеру, на основании ч. 3 ст. 36 ЖК Российской Федерации, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме может быть возможным только лишь с согласия всех собственников помещений в данном доме, с помощью его реконструкции. [4]
На основании п. 1 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 статьи 46 ЖК Российской Федерации, к компетенции общего собрания жильцов помещений в многоквартирном доме относят возможность принятия решений о реконструкции многоквартирного дома, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Как видно, из представленных данных норм, для того чтобы принять решение по практически одному и тому же вопросу, необходим различный процент голосов собственников: в первом случае - это 100%, а во втором - 67%