Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования

§1. Содержание современной системы ипотечного кредитования
На современном этапе формирование источников финансирования потребностей жилищного строительства в России осуществляется при помощи ипотечного кредита. Благодаря развитию ипотечного кредитования наращивается инвестиционная активность населения страны. Современные условия привели к необходимости формирования эффективного механизма приобретения населением жилья на рыночных принципах, в частности. за счет ипотечного жилищного кредитования.
Ипотечный кредит можно охарактеризовать, как долгосрочную ссуду, которую предоставляет банк под залог приобретаемой недвижимости, например, квартиры, земли и т.д.
При помощи ипотечного жилищного кредита у заемщика появляется возможность приобрести жилье, заплатив при этом сравнительно небольшую часть его стоимости, а также оплачивая в течение срока кредитования проценты.
Важно учитывать, что при ипотечном кредитовании собственником жилья является банк до момента возврата кредита. В связи с этим приобретаемая недвижимость становится предметом залога. Если заемщик по каким-либо причинам не может вернуть полученный кредит, то он обязан освободить жилье, получив при этом часть уплаченных банку средств без учета выплаченных процентов.
Следует отметить, что термины «ипотека» и «ипотечный кредит» различаются. В широком понимании под ипотекой следует понимать юридически-правовую систему, которая включает порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно в конкретный временной момент.
Кроме того, ипотека выступает формой залога, при котором недвижимость остается собственности заемщика, но при этом у кредитора имеется возможность реализовать эту недвижимость, если заемщик не исполнит свои обязательства.
В переводе с греческого ипотека означает сдачу в залог недвижимого имущества для получения денежной ссуды в виде ипотечного кредита, то есть кредита под закладную.
Ипотекой также называют саму закладную, то есть документ, который удостоверяет сдачу в залог недвижимости. Другими словами, ипотека схожа с залогом. При этом вопросы, связанные с залогом, регулируются Гражданским кодексом РФ.
Наличие ипотечной системы, которая дает возможность разграничивать права и обязанности владельцев недвижимости, обеспечивает возможность предоставления долгосрочного кредита. При этом недвижимость выступает в качестве залога.
Под ипотечным жилищным кредитованием понимается сложный механизм, который позволяет обеспечить рынок жилья финансовыми ресурсами. Этот механизм строится на правовой базе, его функционирование возможно только в условиях рыночного регулирования финансовых отношений всех участников. При этом регулируется он государством.
Как следствие, ипотечное жилищное кредитование – это сложная система, которая выполняет различные социально-экономические функции. При этом эта система сформирована за счет ряда элементов, представленных на рис. 1.
Рис. 1. Элементы системы ипотечного жилищного кредитования
Источник: Аракелян Н.Ф. Состояние российской системы ипотечного кредитования / Н.Ф. Аракелян, Ю.С. Караваева // Вестник евразийской науки. - 2018. - №2. – С. 10.
Рассмотрим подробнее эти элементы.
В качестве объекта кредитования выступает приобретение недвижимости, ее обустройство. Сюда же можно отнести реконструкцию, а также приобретение готового жилья.
Субъектов ипотечного кредитования можно представить в виде рис. 2.
Рис. 2. Субъекты ипотечного кредитования
Источник: Лозовская А.Н. Ипотечные ориентиры жилищной политики в России / А.Н. Лозовская, М.А. Скорик // Статистика и экономика. - 2018. - №2. – С. 81.
Кроме того, следует отметить такие инфраструктурные звенья ипотечной системы, как органы опеки и попечительства, нотариат, паспортные службы, ипотечных брокеров и др

.
Перечисленные субъекты преследуют различные собственные цели на рынке ипотечного кредитования. Так, например, заемщик стремится улучшить свои жилищные условия. Эту цель можно достичь двумя способами:
- оплачивать арендное жилье денежными средствами;
- купить собственную недвижимость.
В связи с этим главной функцией заемщика становится формирование потребности в ипотечном ресурсе, а также перемещение денежных ресурсов на ипотечный жилищный рынок.
В качестве кредиторов на ипотечном рынке выступают коммерческие банки, либо специализированные ипотечные банки. Кредитор ставит перед собой цель достичь максимума прибыли и дивидендов, ограничить риски, а также обеспечить возвращение предоставленной ссуды. При этом главной функцией кредитора становится предоставление ипотечного кредита, с учетом оценки платежеспособности заемщика, а также обслуживание данного кредита.
Главная цель инвестора становится максимизация прибыли. При этом на первичном рынке он выступает в качестве покупателя недвижимости, а на вторичном рынке – ипотечных ценных бумаг. Главной целью инвестора становится покупка ценных бумаг кредиторов, а также операторов на вторичном рынке.
Особую роль на рынке ипотечного кредитования играет государство (рис. 3).
Рис. 3. Роль государства на рынке ипотечного кредитования
Источник: Коростелева Т.С. Ипотечное кредитование как инструмент жилищного финансирования в развивающихся странах: опыт России, Индии, Китая / Т.С. Коростелева // Жилищные стратегии. - 2017. - №3. – С. 229-254.
Именно оно формирует концепцию развития всей системы ипотечного жилищного кредитования в стране.
Кроме того, ипотечное кредитование выполняет несколько функций, через которые выражается его сущность. Их можно представить в виде рис. 4.
Рис. 4. Функции ипотечного жилищного кредитования
Источник: Арбецкий С.П. Рынок ипотечного кредитования: современное состояние и направления развития / С.П. Арбецкий // Журнал прикладных исследований. - 2019. - №4. – С. 5-7.
Юридическое содержание ипотечного кредитования обусловлено наличием обременения недвижимости. Ипотечное кредитование сопряжено с правовой основой – залоговым правом, которое отражает взаимоотношения залогодателя и залогодержателя.
Организационно-финансовая сущность ипотечного кредитования проявляется в формировании такого финансового механизма, который позволит рефинансировать кредиты для привлечения долгосрочных ресурсов, предоставленные в долг заемщику. Этот механизм образует разные системы ипотечного кредитования.
Можно выделить некоторые особенности ипотечного жилищного кредитования (рис. 5).
Рис. 5. Особенности ипотечного жилищного кредитования
Источник: Калинина А.Н. Современные тенденции развития рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации / А.Н. Калинина, А.Л. Лозанчин, Ю.С. Караваева // Вестник евразийской науки. - 2019. - №4. – С. 16-18.
Таким образом, можно сделать вывод, что ипотечный кредит можно охарактеризовать, как долгосрочную ссуду, которую предоставляет банк под залог приобретаемой недвижимости, например, квартиры, земли и т.д.
§2. Принципы организации ипотечного кредитования в России
На современном этапе построение системы ипотечного жилищного кредитования должно рассматриваться с двух сторон:
- как целостная система;
- как часть рыночной экономики.
При этом необходимо учитывать принципы:
1. Ипотечное жилищное кредитование в стране должно развиваться с учетом мировых тенденций, а также адаптироваться к современным российским реалиям;
2. Ипотечные жилищные кредиты должны быть доступны не только населению с высокими доходами, но и гражданам, имеющим средние доходы. При этом ипотечная системы должна отличаться рыночным характером, а не дотационным;
3