Существенные условия договора

Условия, позволяющие определить конкретный вид работы, объем подлежащих выполнению работ обязательны для договора строительного подряда, поскольку являются для него существенными. Значительную часть дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции, на сегодняшний день, составляют споры, связанные с правоотношениями по договору строительного подряда. Наиболее распространенными являются споры по поводу условий о сроках и качестве выполненных работ. Как следствие. предметом спора выступают именно существенные условия договора.
Существенные условия – это такие условия, которые необходимы и достаточны для составления и заключения договора строительного подряда.
Распространенной является проблема определения предмета договора. В гражданском законодательстве не содержится четкого понятия предмета договора. В теории гражданского права также не существует единого подхода к его определению. Авторы научной работы, посвященной теме строительного подряда, А.В. Бежан и С.А. Киракосян сходятся в едином мнении о том, что предметом является результат деятельности подрядчика .
Другие авторы, такие как А.С. Михалева и В.В. Данилов под предметом понимают не только результат строительной работы, но и сам процесс ее выполнения. Отсутствие единого подхода к пониманию предмета договора строительного подряда, как в науке, так и на практике, приводит к неправильной формулировке существенного условия о предмете при заключении договора .
Договор строительного подряда может быть заключен и в целях выполнения определенного этапа строительных работ на объекте. В этой связи, как справедливо отмечают Н.В. Черная и В.Н. Сидорова, участникам договорных отношений следует понимать принципиальное различие между понятиями «объект незавершенного строительства» и «объект, незавершенный процессом строительства или объект, не завершенный строительством». Если первое понятие может использоваться в значении, установленном в п.10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ для обозначения объектов, строительство которых не завершено, но в отношении которых возможно с определенностью установить, какие именно стадии строительства на них завершены

. То второе может означать полученный в ходе строительных работ объект в его промежуточной стадии строительства, не являющейся предметом действующего договора строительного подряда или результатом завершения определенного договором конкретного этапа строительных работ. Подобный объект может возникнуть, в том числе, в результате приостановки строительных работ на объекте по основаниям, предусмотренным в действующем законодательстве и последующей процедуры консервации объекта строительства.
Ещё одно отличие между указанными понятиями, по мнению О.Г. Ершова состоит в том, что в отношении объекта незавершенного строительства возможно наличие определенных вещных обязательств, в то время, как для объектов, не завершенных процессом строительства, имеют место лишь обязательственные отношения.
Соответственно, предметом договора строительного подряда стороны могут избрать объект незавершенного строительства, но не объект, не завершенный строительством. Сдача заказчику объекта, не завершенного строительством будет означать неполное исполнение подрядчиком взятых на себя обязательств по договору строительного подряд.
Эффективным способом решения данной проблемы может служить конкретизация предмета договора строительного подряда в специально изданном разъяснении ВС РФ.
Отметим, что в связи с большим количеством необходимых для заключения договора документов, а также необходимости в отдельных случаях передачи объекта для его реконструкции либо участка для создания объекта недвижимости, а также получения разрешения на строительство, на практике редко встречаются случаи, когда стороны каким- либо способом не согласуют предмет договора.
Вторым существенным условием договора подряда является срок. ГК РФ сразу устанавливает, что срок в договоре строительного подряда обязателен для определения и закрепления сторонами