Существенные и иные условия договора

На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор купли-продажи предприятия считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Заключение договора требует соответствующего волеизъявления с обеих сторон. Так, суд пришел к выводу, что ввиду установления неопределенностей, связанных с толкованием условий заключенного договора, нижестоящий суд правильно установил действительную общую волю сторон с учетом цели договора, последующего поведения сторон.
Воля является конститутивным элементом любой сделки, в вопросе понимания которой в науке гражданского права сформировалось два основных представления. Согласно одной концепции воля рассматривается с психологической точки зрения. Другие исследователи говорят, что воля в большей степени характеризуется правовым содержанием. Представляется, что наиболее правильным является понимание воли как элемента сделки в качестве психолого-правового института.
Ряд исследователей к существенным условиям договора относит условия, названные в ГК РФ.
В случае несогласования сторонами условий о предмете и цене договора купли-продажи недвижимого имущества такой договор на основании ст.ст. 554, 555 ГК РФ признается незаключенным. В этой связи Ю. Сорокина указывает, что «гражданские споры, связанные с признанием договора купли-продажи недвижимого имущества незаключенным, на сегодняшний день имеют широкое распространение в российской судебной практике».
Вместе с тем, как верно замечает А.Я. Курбатов, признание договора незаключенным не указано среди способов защиты, прямо предусмотренных ст. 12 ГК РФ.
Незаключенный договор можно рассматривать в качестве юридического поступка.
Рядом исследователем признание договора незаключенным рассматривается как юридическая фикция, а сам незаключенный договор квалифицируется как юридический поступок.
Можно сделать вывод о правомерном характере действий по заключению договора независимо от их результативности.
Договор признается незаключенным в следующих случаях:
1) стороны не согласовали все существенные условия в требуемой в подлежащих случаях форме (п

. 1 ст. 432 ГК РФ). Чаще всего договоры купли-продажи недвижимого имущества признаются незаключенными из-за того, что стороны не описывают с достаточной точностью предмет договора;
2) не доказано, что было передано недвижимое имущество.
Если сторона приняла исполнение по договору (товар, работы, услуги), но не оплатила его и, чтобы избежать неустойки, заявила о незаключенности договора, полагаем, суд признает договор заключенным и обяжет эту сторону заплатить неустойку.
При этом подписание договора неуполномоченным лицом еще не свидетельствует о незаключенности договора, если лицом были предприняты меры, свидетельствующие об исполнении договора.
В то же время в ГК РФ не проводится четкого разграничения недействительных и незаключенных сделок, что затрудняет их понимание в научной литературе и в судебной практике. Как пишет Н.В. Кагальницкова, если недействительная сделка, несмотря на несоответствие требованиям гражданского законодательства, все же заключается и признается действительной до тех пор, пока не будет оспорена в судебном порядке, то незаключенного договора как договора в принципе не существует. Только заключенный договор может рассматриваться как недействительный, поскольку недействительным может быть признано только то, что существует.
Итак, какие же условия следует считать существенными применительно к договору купли-продажи предприятия? Исходя из анализа положений § 8 гл