Специфика субъектного состава и предмет договора продажи жилых помещений

Сторонами договора продажи жилья – продавцом и покупателем – могут выступать любые обладающие необходимым объемом сделкоспособности субъекты гражданского права: граждане, юридические лица и публично-правовые органы.
Договор заключается с собственником либо лицом, действующим от имени собственника по доверенности с указанием в ней конкретных полномочий на совершение сделки: указание на конкретное жилое помещение с правом продажи его за определенную цену либо с правом продажи любого имущества собственника на любых условиях и за любую цену по усмотрению поверенного, хотя, исходя из принципов добросовестности и разумности, в этом случае подобная формулировка предполагает в любом случае продажу объекта на рыночных условиях. Покупатель не обязан выяснять, в каких отношениях продавец находится со своим поверенным.
Специфические требования предъявляются законодателем к сделкам с жильем, одной из сторон в которых выступают несовершеннолетние, недееспособные и ограниченные в дееспособности граждане. Данные требования в целом связаны с дополнительным государственным контролем волеизъявления на сделку.
Деятельность органа опеки и попечительства по контролю над отчуждением жилья, принадлежащего названным гражданам, служит немаловажным механизмом защиты и реализации их прав. Вместе с тем, в законодатель практически не предусмотрел нормы, относящиеся к механизму дачи согласия органами опеки и попечительства на отчуждение жилой недвижимости указанных граждан. Так, ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» предусмотрены общие правила о том, когда недвижимое имущество не подлежит отчуждению, однако следует учитывать, что названный Закон распространяется лишь на граждан, находящихся под опекой и попечительством. К даче согласия родителям на отчуждение принадлежащей их детям недвижимости этот Закон не применяется. В этой связи спорным представляется вопрос о том, в каких случаях орган опеки и попечительства правомочен отказать родителям в отчуждении жилья несовершеннолетних.
Предметом анализируемого договора купли-продажи является жилое помещение, легальная дефиниция которого приведена в п. 2 ст. 15 ЖК РФ – это изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодным для постоянного проживания граждан (отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
В ст. 16 ЖК РФ осуществлена дифференциация жилых помещений на виды (жилой дом либо его часть; квартира либо ее часть, комната) и определены признаки для признания указанных видов жилья таковыми.
В литературе отмечается, что ЖК РФ впервые закрепил легальное определение жилого помещения как объекта жилищных прав. Видимо, из такого же понимания исходил и Верховный Суд РФ, когда в п. 7 своего Постановления от 2 июля 2009 г. № 14 указал, что объектом отношений, регулируемых жилищным законодательством, является жилое помещение, существенные признаки которого определены ст. 15 ЖК РФ. Между тем, содержащееся в ст. 15 ЖК РФ регулирование вряд ли правильно воспринимать как легальное определение. Норму ст. 15 ЖК РФ можно прочитать как дефинитивную норму: «Жилое помещение – это изолированное помещение, которое...» Но можно ее рассматривать и как регулятивную норму, адресованную субъектам, уполномоченным признавать помещение жилым или нежилым: «Уполномоченные субъекты вправе признавать жилыми только помещения, которые...». Если исходить из предположения, что п. 2 ст. 15 ЖК РФ – это регулятивная, а не дефинитивная норма, то мы придем как минимум к двум важным выводам

. Во-первых, наличие признаков, перечисленных в п. 2 ст. 15 ЖК РФ, еще не означает с необходимостью, что перед нами именно жилое помещение. Во-вторых, отсутствие этих признаков у помещения также не свидетельствует о том, что перед нами непременно помещение, не являющееся жилым.
Как представляется, под признаками жилого помещения должны пониматься только такие качества, которые необходимо и достаточно установить, чтобы считать конкретный объект жилым помещением. Дать определение жилого помещения – значит сформулировать такие признаки.
Итак, качества жилого помещения, упоминаемые в ст. 15 ЖК РФ, требуют дополнительной оценки на предмет того, являются ли они признаками или чем-то иным. Кроме того, возможно, имеются и иные качества, которые прямо не упомянуты в ст. 15, но при их отсутствии помещение не может быть квалифицировано как жилое.
Во-первых, законодатель указывает, что жилым может признаваться только изолированное помещение. Легального определения изолированности не существует. Изолированным следует признавать помещение, имеющее автономный выход в места общего пользования или на улицу. Такой подход представляется единственно верным. Конечно же, изолированным может быть только обособленное помещение (собственно, если часть объекта недвижимости не обособлена, то она и помещением-то признаваться не может). Вместе с тем собственно под изолированностью может пониматься только наличие автономного выхода.
В этой связи заслуживает внимания позиция Верховного Суда РФ, сформулированная в п. 4 Обзора судебной практики № 1 от 4 марта 2015 г. Согласно формулировке позиции, вынесенной в заглавие пункта, «неоднократное на протяжении многих лет предоставление комнаты в коммунальной квартире собственником жилищного фонда по отдельным договорам социального найма свидетельствует о признании им такой комнаты изолированным помещением и самостоятельным объектом жилищных прав». На первый взгляд в противоположность вышеуказанным точкам зрения, которые базируются на том, что изолированность – понятие объективное, данный подход можно назвать субъективной изолированностью. Раз помещение используется обособленно от других, то оно должно признаваться изолированным. Но это не совсем так. Из фабулы дела вытекает, что помещение в коммунальной квартире изначально было смежным с другой комнатой, но затем проем был заделан и по всем документам технической инвентаризации начиная с 1958 г. данная комната значилась как изолированная. Таким образом, решение на самом деле было прежде всего основано на том, что комната конструктивно представляет собой изолированное жилое помещение. Что касается длительного использования собственником спорной комнаты для предоставления по отдельным договорам найма, то это свидетельствует не об изолированности как таковой, а лишь о том, что собственник согласился с перепланировкой, в результате которой жилое помещение стало изолированным.
Анализируемый пример показывает также, что изолированность является признаком жилого помещения. В рассматриваемом деле именно с изолированностью связывалась возможность использования помещения как объекта жилищных прав.
Таким образом, изолированность является необходимым признаком жилого помещения.
Во-вторых, жилым помещением может быть признан только объект недвижимости.
В доктрине данный тезис не оспаривается, однако высказываются различные подходы к определению того, что это за недвижимость