Расторжение договора аренды недвижимого имущества

Обращу внимание, что судебная практика исходит из спора о расторжении договора, как самого распространенного среди всех возникающих относительно аренды недвижимого имущества. В Гражданском Кодексе РФ ст. 450 регламентирует расторжение договора по основаниям: соглашение сторон; по требованию одной стороны, если имеет место быть существенное нарушение договора другой стороной; иные случаи предусмотренные кодексом, законом или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ прямо предусмотрен законом или соглашением сторон.
Рассмотри споры по требованию одной из сторон (как правило это арендодатели). Такие споры очень даже распространены в судопроизводстве, поэтому хотелось бы обратить на них пристальное внимание. Сама формулировка «существенное нарушение договора» довольно долгое время вводило в ступор многих специалистов юридического профиля и, до принятия второй части ГК РФ, оставляла судам на свое усмотрение определять границы этой формулировки. Когда вторая часть ГК РФ была принята, то ст. 619 и 620 дали более ясное представление «существенного нарушения договора». Упомянутые статьи устанавливают конкретные основания по которым как арендатор, так и арендодатель имеют возможность обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды. Однако такое обращение имеет право на существование, если пройдена досудебная процедура урегулирования конфликта. Следовательно, к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды прилагается документ, признающий и подтверждающий факт совершения досудебной процедуры. На счет арендатора не предусмотрено специального правила, которое обязывало бы его предварительно поставить в известность арендодателя об исполнении последним своих обязательств

. Отсутствие такого предписания не означает, что он может сразу без уведомления арендодателя обращаться в суд. Досудебная процедура также предусмотрена в отношении требования одной из сторон относительно изменения договора аренды недвижимости. Что означает предварительно сделать шаг на встречу друг другу, прежде чем обращаться в суд. Сама сущность досудебного урегулирования заключается в разгрузке занятости делами судов, так как стороны порой и не подозревают о взаимопонимании и соглашении без участия третьего элемента - суда. Исходя из прямого указания закона, а именно ст. 450 ГК два других основания расторжения договора не требуют судебного разбирательства в деле. Однако сравнительный анализ первой части ГК (ст. 450) и второй части ГК (ст. 619, 620) наводит нескольких ученых на мысль: «в любом случае договор аренды может быть расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора».
Выходит, что ст. 619 ГК применительно к досрочному расторжению договора аренды исключает применение статьи 450 ГК об изменении и расторжении гражданско-правового договора. Проанализировав ст. 619 ГК приходишь к выводу, что ее нормы представляют собой специальные правила по отношению только к п. 2 ст.450 ГК, но не п. 1 и 3 той же статьи.
Что касается прекращения договора аренды здания или сооружения, то его расторжение предусмотрено порядком, который установлен при его заключении, то есть на основании акта передачи или иного документа касающегося передачи. Присутствуют другие действия относительно проверки возвращаемого строения, его функционального состояния и качественной характеристики