Расчетно-аналитическая часть

По данным Федеральной службы государственной статистики, реальные доходы населения России во второй половине 2020 года продолжали снижаться. Кроме того, в Минэкономразвития России отмечают, что рост задолженности населения по кредитам России увеличивается на 25% в год в течение последних 2 лет. Очевидно, что эта статистика дает достаточно оснований для ожидания роста обоих показателей: Debt Service Ratio (DSR), а также Financial Obligation Ratio (FOR), первый индекс DSR показывает отношение погашения кредита домохозяйствами к располагаемому доходу в течение определенного периода. Второй показатель FOR предполагает включение в числитель арендной платы. Ожидания введения эскроу-счетов сильно "разогрели" рынок в конце прошлого и в начале нынешнего года, но слишком мало времени прошло с момента этих изменений, чтобы проводить оценку влияния на уровень инвестиционной привлекательности объектов недвижимости.
В инвестиционной привлекательности объектов недвижимости присутствуют региональные различия. Высокие показатели волатильности цен на недвижимость наблюдаются в Санкт-Петербурге, и в то же время данный фактор существенно сокращает ввод нового жилья. В то же время город на Неве лидирует по количеству людей, которые переезжают туда на постоянное жительство. Это означает, что спрос и цены в регионе будут продолжать расти быстрее, чем в целом по стране. В ближнем Подмосковье на спрос повлияло открытие линий центрального диаметра Москвы: количество звонков от потенциальных покупателей в некоторых районах выросло на 10%, и большинство из них заинтересовано в близости новостройки к центру. Новостройки и вторичное жилье на рынке характеризуются сильной конкуренцией. В то же время спрос на относительно новое жилье высок - покупатели, не имеющие возможности приобрести более дорогие здания, выбирают квартиры на вторичном рынке "моложе" 2010 года постройки с относительно новыми планировками. Еще одна тенденция на первичном рынке - снижение доли популярных в кризис "студий": за последние полтора года их количество в новых домах сократилось с 23,2% до 17,3%. Еще одна интересная особенность года - рост интереса покупателей к загородной недвижимости: увеличилась и доля в целом, и процент жилья (домов, а не коттеджей и садов). Вероятно, это связано с "омоложением" покупателя: за три года средний возраст инвестора увеличился с 42,3 до 38,1 года. А самых молодых отличает мобильность и нынешняя тенденция к "бегству" из городов. Следует отметить, что при оценке загородной недвижимости существует множество нюансов в определении цены, поэтому стоимость предложения ее традиционно завышена и колебания цен составляют более 20-минус 50% от первоначальной.
Прошедший год на рынке недвижимости России был крайне противоречивым

. Ставка по ипотеке упала, но объем выданных кредитов резко сократился. Доходы населения увеличились, а количество сделок в первом полугодии сократилось почти на 10%. Впервые за много лет связь между ценой на нефть и спросом на жилье практически исчезла [19].
На рынок недвижимости может оказывать влияние целый ряд внешних и внутренних факторов, обусловливающих его развитие в современных условиях функционирования государства. От силы влияния этих факторов зависит и степень обеспеченности населения жильем, и степень получения денежного преимущества участниками рынка. К ним относятся банки, предприятия, физические лица и государство [26].
Стоимость капитала, вложенного в недвижимость, со временем изменяется под воздействием таких факторов, как инфляция, спрос на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ. Именно поэтому при принятии решения об инвестировании средств в недвижимость определяющее значение имеет оценка коммерческой недвижимости. Коммерческой называется недвижимость, которая может приносить доход, в связи с чем ее иногда также называют доходной. Очень часто коммерческая недвижимость является составной частью имущественного комплекса в сделках купли-продажи бизнеса, слияний и поглощений.
В ходе оценки объектов коммерческой недвижимости учитываются все факторы, влияющие на их стоимость, и формируется итоговое заключение, которое основано только на объективной, полной, достоверной и актуальной информации. В инфраструктуре рынка недвижимости работают специалисты разных отраслей знания – экономисты, правоведы, специалисты по недвижимости, программисты и др., в том числе и географы, которые осуществляют пространственную поддержку оценочной деятельности через тематическое картографирование.
Объект оценки: здание на земельном участке, размер которого 289,42 кв.м , под кадастровым номером 77:01:0003004:58, адрес местонахождения объекта: г. Москва ул. Земляной Вал, вл.33.
Цель инвестиционная оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости в виде торгового центра, расположенного на земельном участке в размере 289,42 кв.м , под кадастровым номером 77:01:0003004:58, адрес местонахождения объекта: г. Москва ул. Земляной Вал, вл.33.
В таблице 1 представлены ставки арендной платы на рынке коммерческой недвижимости Москвы в 2021 году.
Таблица 1. - Ставки арендной платы на рынке коммерческой недвижимости Москвы в 2021 году
Параметр Текущая стоимость Изменение за период Разброс цен (на 08.05.2021)
Отдельно стоящие здания (м2) 1 473 руб