Проведение процедур банкротства застройщиков

Для начала проведения процедуры банкротства застройщика необходимо признание арбитражным судом его финансовой несостоятельности и неспособности отвечать по своим обязательствам перед кредиторами. Начальный признак банкротства состоит в заведении дела в отношении экономического субъекта и признании его неплатежеспособности.
К признакам неплатежеспособности застройщика относятся:
1) величина задолженности должна составлять от 100 000 руб. для организаций и от 10 000 руб. для физических лиц. Данная сумма определяется как общая величина задолженности перед различными кредиторами;
2) наличие просроченной задолженности - если оплата не производилась в течение 3 месяцев с назначенной даты, то кредитор вправе обратиться в органы суда;
3) невозможность взыскания - если задолженность невозможно взыскать на протяжении 30 дней.
Если у застройщика обнаружены признаки банкротства, то об этом в кратчайшие сроки должны быть проинформированы все долевые участники и учредители.
Процедура банкротства застройщика включает в себя следующие этапы:
1. Начало ликвидации в связи с разорением или по добровольному решению застройщика.
2. Подача заявления в суд.
3. Принятие судебными органами решения о начале процедуры банкротства.
4. Передача дела по месту проживания большинства долевых участников строительства, либо по месту размещения банкрота.
5. Установление запрета для владельца земельного участка, на котором производится строительство, о передаче или сдаче объекта в аренду кому-либо ещё.
6. Оповещение участников долевого строительства в течение 5 дней о начале процедуры банкротства застройщика.
7. Учет требований долевых участников о передаче им готовых квартир, находящихся на балансе должника, если такие имеются, и тем самым погасить задолженность.
8. Передача недвижимости пайщикам, если их стоимость, которую они желают получить в виде компенсации превышает стоимость объекта не более чем на 5%.
9. Ликвидация юридического лица.
Также стоит учитывать, что при банкротстве застройщика сделка в отношении объекта строительства признается недействительной, а само имущество переводит в хозяйственное ведение. Государство регистрирует переход права собственности на недвижимость.
В параграфе 7 Федерального закона №127-ФЗ указывается право участников долевого строительства на выбор способа защиты их прав (рисунок 1). То есть они могут подать в суд заявление:
- о денежном требовании;
- о требовании передачи им жилого помещения.
Требования дольщиков
Денежное требование
(реестр требований кредиторов)
Имущественное требование
(реестр требований о передаче жилых помещений)
Рисунок 1 ‒ Требования дольщиков
Нередко встречаются случаи, когда застройщик преднамеренно признал себя банкротом. Данная процедура планируется самим руководителем компании. Такой вид банкротства является незаконным и запрещается правовыми нормами РФ под угрозой наказания.
При умышленном банкротстве застройщик преследует цель ‒ отсрочить платежи, либо избежать их уплаты. Также преднамеренное банкротство может осуществляться с целью вывезти ценное имущество и активы.
Для реализации своих планов застройщик сначала создает правдоподобную картину в виде вложения огромных объемов средств в строительство, а затем, после признания банкротства создает остаточное предприятие, в котором можно оставить задолженность, имущество, персонал, не представляющие ценности

. Так создается иллюзия неплатежеспособности для разорения компании в глазах кредиторов.
К примеру, для преднамеренного разорения могут использоваться подрядчики. В данном случае застройщик заранее планирует не расплачиваться с ними.
Затем, когда определенные стадии строительства завершены, застройщик объявляет подрядчикам о невозможности расплатиться с ними за выполненную работу. Процесс строительства затягивается и постепенно приостанавливается. Спустя некоторое время застройщик объявляет себя банкротом.
При такой схеме подрядчики оказываются в таком же положении, что и дольщики. Они вкладывают силы, средства и время в строительство и в итоге не получают вознаграждение.
Встречаются также случаи, когда подрядчики находятся в заговоре с застройщиком. Это дает им преимущество по сравнению с участниками долевого строительства в части удовлетворения требований.
Стоит отметить, что подрядчик может быть проинформирован о мошенничестве и принять соответствующие меры, вплоть до увольнения. Долевой участник же до последнего находится в заблуждении.
Долевые участники имеют защиту в лице государства. Это делает их особой категорией участников. К числу привилегий дольщиков можно отнести:
- возможность самостоятельно устанавливать убытки за неисполнение застройщиком обязательств;
- возможность выбирать форму компенсации - денежную или имущественную;
- право организовывать независимые сборы с личными полномочиями.
Законные требования дольщиков к застройщику должны быть удовлетворены, если они включены в реестр требований кредиторов. Также можно отметить, что долевые участники занимают третью позицию в очереди удовлетворения требований, в то время как прочие кредиторы расположены на четвертой.
Законом о банкротстве определена очередность погашения денежных требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика (рисунок 2).
Очередность погашения денежных требований
1 очередь
Граждане, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации морального вреда
2 очередь
Расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности
3 очередь
Расчеты по денежным требованиям граждан-участников строительства
4 очередь
Расчеты с другими кредиторами
Рисунок 2 ‒ Очередность погашения денежных требований к застройщику
В отношении застройщиков действует правило: уставный капитал должен составлять не менее 4% от стоимости объектов строительства.
Инициатором банкротства застройщика могут также выступать:
- конкурсные кредиторы;
- федеральная налоговая служба.
Отметим главные изменения в законодательстве по вопросу банкротства застройщиков, вступившие в силу в 2019 году.
1. В деле о банкротстве застройщика появляется новый участник - Фонд защиты прав пострадавших граждан. Данный фонд формируется за счет взносов компании-подрядчика. Из резервов данного фонда осуществляет финансирования строительства в случае банкротства застройщика.
Так, с 2019 года застройщики обязаны перечислять 1,2% от стоимости объекта недвижимости в данный фонд