Процедура оформления права собственности на недвижимое имущество

Порядок проведения государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ними можно представить следующим образом (см. схему):
17265652430780
Схема. Порядок проведения государственной регистрации права на недвижимое имущество
Следует также обратить внимание еще на одну проблему. В силу статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. Поэтому зачастую возникают споры между сторонами договора купли-продажи о порядке расчетов. Продавец отказывается подписывать договор купли-продажи пока не получит денежные средства, а покупатель отказывается рассчитываться до момента внесения в Росреестр записи о регистрации его права.
Зачастую причинами отказа или приостановления регистрации перехода права могут быть не только недобросовестные действия продавца, но и технические неточности в документах.
Поэтому вероятны существенные риски для покупателя, заплатившего денежные средства до регистрации его права на недвижимое имущество, остаться и без денег, и без объекта. В то же время продавцу весьма опасно подписывать договор купли-продажи недвижимости до получения денег. Использование регистрации залога до полного расчета создает некоторые неудобства: сторонам приходиться обращаться в органы МФЦ не два раза (подать документы и получить их), а трижды. Вначале стороны подают документы для регистрации права собственности и ипотеки в пользу продавца, а потом - после проведения расчетов снимают обременение и еще через некоторое время получают документы, подтверждающие право собственности покупателя.
В идеале процесс оформления сделок с недвижимостью должен происходить с использованием депонирования, публичного депозитного счета. Стороны обращаются к нотариусу. Нотариус выясняет их пожелания, осуществляет необходимые проверочные действия, касающиеся как объекта недвижимости, так и личности обратившихся, проверяет законность сделки. Установив отсутствие препятствий для заключения сделки, получив все необходимые разрешительные и иные документы, согласовав со сторонами основные условия договора, нотариус удостоверяет договор купли-продажи, в котором подробно расписан порядок расчета и передачи имущества.
Имеется еще один действенный правовой инструмент - применение исполнительной надписи нотариуса, которая может быть использована, например, по нотариально удостоверенному договору с рассрочкой платежа.
С 1 января 2018 года вся деятельность нотариусов России окончательно переведена на электронный документооборот. Теперь в реестрах ЕИС 100% всех нотариальных действий регистрируется в электронном виде. Это позволяет обеспечить оперативную проверку юридически значимых сведений, предотвратить мошеннические действия с нотариальными документами и, как следствие, стабилизировать гражданский оборот

.
В настоящее время недвижимое имущество представляет для граждан особую ценность, права на которую в обязательном порядке подлежат государственной регистрации. Однако государственной регистрации недостаточно для защиты прав и интересов собственника, в связи с чем немаловажную роль могут сыграть дополнительные гарантии в виде нотариального удостоверения сделки. Российское гражданское законодательство в последние годы подвергается активному реформированию. В правовое регулирование сделок с недвижимостью также вносятся изменения.
С принятием Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. обязательная нотариальная форма для многих сделок была отменена. В связи с этим государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом должна была заменить их нотариальное удостоверение. Однако, как показала практика, абсолютную защиту прав и интересов собственников имущества институт государственной регистрации не может обеспечить, что обусловило необходимость возвращения к институту нотариального удостоверения сделок.
Существует ряд сделок, где нотариальное удостоверение носит обязательный характер, например, пожизненное содержание с иждивением, рента. При этом большинство сделок с недвижимостью совершается в простой письменной форме. Так, договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в простой письменной форме и подписывается сторонами. При этом если по закону для совершения сделки не требуется нотариальная форма, но соглашением сторон она предусматривается, то нотариальное удостоверение является обязательным.
В соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате, удостоверяя сделку по отчуждению или залогу недвижимого имущества, нотариус обязан проверить принадлежность имущества лицу, а также иные обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии обременений, препятствующих ее совершению.
Таким образом, нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью подтверждает законность всех ее положений, практически исключает возможность признания их недействительными по основаниям, связанным с пороком воли одной из сторон. Следовательно, оспорить нотариально удостоверенную сделку с недвижимостью в настоящее время достаточно сложно.
В Российской Федерации на сегодняшний день сформирован весьма развитый рынок недвижимости. Среди всех сделок с недвижимым имуществом их доля с участием физических лиц достаточно значительна. Как правило, граждане не обладают необходимыми знаниями в области права, что обусловливает вероятность возникновения сложностей и обмана при заключении сделки.
Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии не проводит комплексную оценку и правовое сопровождение сделки