Проблемы развития ипотечного кредитования в банке

Рынок ипотечного жилищного кредитования в нашей стране - относительно новый и молодой. К настоящему времени, в основном, уже сформирована нормативно-правовая база, регулирующая вопросы, связанные с жилищным строительством, жилищнокоммунальным хозяйством, обеспечением прав собственности в жилищной сфере.
Ситуация с коронавирусом и экономическая нестабильность в России начали влиять на рынок недвижимости. Арендаторы офисов массово жалуются на то, что из-за карантина лишаются средств. Застройщики предупреждают, что цены скоро поползут вверх. А россияне спешат вложить свои накопления, пока ипотека не успела подорожать. Влияние коронавируса на жилую недвижимость, по мнению экспертов, не имеет значения — на первый план выходит ситуация в экономике. Именно по этой причине некоторые продавцы и покупатели на время отложили выход на сделку, чтобы проследить за дальнейшим развитием событий в экономической сфере.
В ситуации эпидемии и экономической нестабильности изменение спроса на недвижимость и ипотечное кредитование происходит по следующим причинам:
Во-первых, на рынок вышли покупатели, у которых есть сбережения, они опасаются их обесценивания и инвестируют в недвижимость. Но принимая во внимание продолжительное снижение доходов населения (началось в 2014 году и только в 2019 был зафиксирован небольшой рост на 0,8%), надо признать, что таких клиентов немного — не более 10−15%. Ажиотажный спрос продлиться недолго, в связи с ситуацией на мировой экономической арене и прогнозируемом сокращении реальных доходов населения, в долгосрочной перспективе рынок может ожидать спад. В текущей экономической обстановке рост покупательской активности вряд ли будет сопоставим с ажиотажем, который всколыхнул рынок в конце 2014 года.
Крупнейшие российские банки заявили, что резко возросло число желающих купить квартиру в ипотеку. По словам главы Сбербанка Германа Грефа, интерес граждан к этому виду кредитования достиг исторического максимума. Другие банки тоже фиксируют всплески по заявкам. В ВТБ рост составил 15%, в банке «Открытие» — 25%, в Россельхозбанке — 5% по стандартным и 15% по льготным программам.
Если Центробанк поднимет ключевую ставку, сохранение дешевой ипотеки будет убыточно для финансовых организаций. Поэтому клиенты стремятся ускорить процесс выхода на сделку. В январе 2020 года средняя ипотечная ставка по стране опустилась до минимума в 8,84% годовых. Но в начале марта некоторые банки анонсировали ее повышение. «Юникредит» и Транскапиталбанк уже подняли их на 1,5 процентного пункта. Этого же не исключили в «Открытии» и Альфа-банке. В Абсолют-банке пока ожидают решения ЦБ о поднятии ключевой ставки.
Рост числа заявок на ипотеку не говорит о том, что кредиты по старым ставкам получат все желающие. Заем под 8-9% годовых не может обеспечить покрытие рисков из-за падения нефтяных цен и экономической ситуации из-за коронавируса. «Дешевая» ипотека невыгодна и потому, что доходность десятилетних ОФЗ уже достигла 8%. И банки ожидают дальнейший рост стоимости длинного фондирования — привлечения средств клиентов на длительный период. К тому же из-за коронавируса на рынке труда могут возникнуть проблемы, из-за которых доходы заемщиков упадут.
Пока основным инструментом, призванным сдерживать дальнейшее ослабление рубля, является продажа валюты из Фонда национального благосостояния. Минфин утверждает, что резервов фонда хватит как минимум на 6 лет, чтобы компенсировать потери бюджета от падения цен на нефть. Однако во время прошлого кризиса 2014 года этого инструмента оказалось недостаточно, и ЦБ пришлось задействовать механизм ключевой ставки, повысив ее до 17%.
Право уходить на ипотечные каникулы появилось у заемщиков в 2019 году после внесения изменений в федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Президент РФ Владимир Путин 25 марта 2020 года напомнил об этой возможности в обращении к россиянам в связи с непростой ситуацией из-за коронавируса

. Согласно закону, ипотечные каникулы могут длиться полгода. В течение этого времени банк не может ни расторгнуть договор досрочно, ни взыскать ипотечное жилье. Каникулы можно оформить по любому кредиту, который взят под залог жилья, но лишь один раз и при определенных обстоятельствах.
Чтобы получить право на каникулы, нужно соблюсти несколько условий: в ипотеку оформлено единственное жилье, размер кредита не превышает 15 миллионов рублей, заемщик еще не брал ипотечные каникулы по этому кредитному договору и под эту недвижимость.
Несомненно, можно считать российский рынок ипотечного страхования динамично развивающимся и конкурентоспособным, но не следует исключать и некоторые проблемы, которые могут повлечь за собой негативные последствия для всей банковской сфере:
1) Прежде всего это недоработки в системе ипотечного кредитования, а именно то, что не всем гражданам доступно приобретение жилья по средствам ипотеки, в большей степени это связано с высокой ценой кредита;
2) Санкции, введенные США и странами Европы, которые отрицательно влияют на стабильность экономики России;
3) Недостаточная информированность заемщиков о плюсах ипотечного страхования: многое относятся к данному виду страховая скептически и считают его пустой тратой денежных средств. Для успешного развития рынка ипотечного страхования в России необходимо найти решения данных проблем и новых способов совершенствования ипотечной системы.
3 РЕКОМЕНДАЦИИ ПО РАЗВИТИЮ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ПАО «СБЕРБАНК РОССИИ»
В 2020 году российский ипотечный рынок может оказаться под давлением на фоне замедления экономического роста и инфляционных рисков из-за падения цен на нефть и пандемии коронавируса. Ввиду существенной неопределенности на рынке агентство рассматривает три сценария его развития: позитивный, умеренно негативный и кризисный. (рисунок 12).
Умеренно негативный сценарий, который предполагает, что в 2020-м произойдут рост инфляции выше таргета в 4 % годовых и, как следствие, увеличение ключевой ставки до 7-7,5 %. Его реализацию мы считаем вероятной при среднегодовой цене на нефть марки Brent 40–45 долларов США за баррель.
Рисунок 12 - Прогноз развития банковского ипотечного кредитования до 2020 гг. по данным «Эксперт РА»
Объем выдач ипотеки в таком случае будет ниже значений прошлого года на 10–12 % и составит 2,5–2,6 трлн рублей. Основное негативное влияние на объем выдач окажут рост ипотечных ставок до уровня 10 % годовых и снижение реальных доходов населения. В 2020 году банки столкнутся с серьезными вызовами по управлению качеством ипотечного портфеля, связанными со снижением платежеспособности населения на фоне общего спада в экономике и роста цен, а также сокращения рабочих мест в ряде отраслей, наиболее подверженных влиянию коронавируса. 
Кризисный сценарий рейтингового агентства «Эксперт РА» предполагает существенное углубление негативных явлений в экономике, отсутствие новых договоренностей по сделке ОПЕК+, падение среднегодовой цены на нефть до 35 долларов за баррель, отказ от валютных интервенций ЦБ и значительное обесценение рубля, рост инфляции до 7–8 % по итогам года. При таком развитии событий произойдет увеличение ключевой ставки до 9–10 %, а ипотечные ставки приблизятся к 12 %. Банки повысят требования к новым заемщикам (ограничение или прекращение кредитования клиентов «с улицы», рост требований к первоначальному взносу), а спрос на ипотечные кредиты существенно снизится. При реализации кризисного сценария объем выдач ипотеки упадет на 20–25 % и составит 2,1-2,2 трлн рублей.
Распространение коронавируса нового типа, вспышка которого зафиксирована в Китае, уже оказывает влияние на различные отрасли не только в КНР, но и других стран