Проблемы правого режима наемных домов

С целью увеличения доступных способов обеспечения граждан жилыми помещениями в Жилищном кодексе Российской Федерации появились новые разделы, посвященные наемным домам и договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Жилые помещения частного жилищного фонда стало возможным использовать для социальных целей. Правовому регулированию данных отношений посвящены два раздела ЖК РФ.
Структура и последовательность построения новых разделов ЖК РФ не безупречны. Полагаем, разделы о договорах найма жилых помещений в фонде социального использования с точки зрения правил законодательной техники должны быть единообразными. Такой подход способствует их четкому пониманию и сравнению норм о разных видах найма между собой, что, в свою очередь, позволит избежать ошибок и противоречий в правоприменительной деятельности.
Необходимо, в рамках нового раздела «Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования», изначально расположить главу, посвященную порядку и условиям предоставления жилых помещений по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Она предопределяет специфику заключения и субъектный состав нового вида найма, которые, в свою очередь, обуславливают остальные особенности договора. В этой связи глава, посвященная самому договору, включая предмет, плату, иные условия договора, права и обязанности сторон, основания его расторжения, должна идти следом, а не предшествовать главе о порядке и условиях предоставления жилых помещений .
Появление новых положений в ЖК РФ потребовало обновления иных законодательных актов разноотраслевого характера. Изменения и дополнения последовали в рамках положений гражданского, градостроительного, земельного законодательства. Для детализации процедуры предоставления жилых помещений возникла необходимость разработки подзаконной нормативной базы. В целом федеральная и региональная нормативная база регулирования наемных отношений на настоящий момент преимущественно сформирована, но говорить о полном ее завершении пока рано.
Возможно, это связанно с тем, что, несмотря на тот факт, что для вовлечения застройщиков в процесс создания наемных домов предусматривались различные уровни государственной поддержки (приоритетное обеспечение земельными участками, налоговые льготы, субсидирование строительства наемных домов), большой заинтересованности к данным проектам со стороны инвесторов не последовало. Причиной тому выступает очень медленная окупаемость проекта по строительству жилья, сложности с льготным присоединением объектов к инженерным коммуникациям, непроработанность вопроса об условиях кредитования, необходимость несения подрядчиками дополнительных затрат на чистовую отделку помещений и пр.
Немаловажную роль играет и тот факт, что особенности правового режима наемного дома существенным образом ограничивают правомочия его собственника по сравнению с иными видами недвижимости. Нуждаются в дополнительной регламентации и механизмы взаимодействия между публичным образованием и частными инвесторами, позволяющие учитывать интересы всех участников складывающихся отношений .
В доктрине и законодательстве наряду с понятием «наемный дом» используется термин «доходный дом», в связи с этим возникает потребность проведения их сравнительного анализа

. Доходный дом представляет собой многоквартирный дом, собственник которого в целях извлечения прибыли передает в пользование широкому кругу лиц как жилые, так и нежилые помещения без ограничения их размеров. Согласны с позицией тех авторов, которые разграничивают названные категории, поскольку доходные дома, в первую очередь, рассчитаны на извлечение прибыли и не в пол- ной мере вписываются в социальные проекты и программы, хотя не исключают наличие социальных обязательств их собственников .
Понятие «наемный дом» неразрывно связано с договором найма жилого помещения, появление этого института в жилищном законодательстве, в первую очередь, направлено на решение задачи обеспечения жилыми помещениями указанных в законе категорий граждан. Вместе с тем, законодатель не содержит запрета на включение в состав наемного дома в ходе его создания ряда нежилых помещений, находящихся, например, на первом этаже здания и предназначенных для сдачи в аренду под офисы, магазины, учреждения сферы бытового обслуживания, что, в свою очередь, могло бы принести дополнительные доходы собственнику.
Ввиду этого следует определить в законе их возможную долю в общем количестве помещений наемного дома либо долю их общей площади в общей площади всех помещений в наемном доме как социального, так и коммерческого использования. Такой подход будет способствовать более точному расчету окупаемости проекта строительства здания.
Согласно нормам ЖК РФ часть здания не может быть признана наемным домом. Полагаем, использование в указанных целях части дома вполне допустимо и сделает данную модель более привлекательной для инвесторов. Подобную ситуацию можно проследить на примере законодательства об общежитиях, которое ранее предполагало использование в качестве таковых только отдельное здание (ст.109 ЖК РСФСР), однако впоследствии, с принятием ЖК РФ, в связи с дефицитом специализированного жилищного фонда и растущими потребностями работодателей под общежития стали предоставляться, в том числе, части домов .
Требует более подробного регулирования возможность внутренней дифференциации жилых помещений наемного дома в зависимости от степени их благоустройства, отделки, места положения, этажности и прочих технических и потребительских характеристик, оказывающих влияние на ценообразование и, соответственно, доходность наемной конструкции в целом. Детальный нормативный подход при решении обозначенного вопроса сделает предлагаемую законодателем модель более привлекательной для инвесторов и существенно расширит круг потенциальных нанимателей. Конечно, прежде всего, должна быть проведена большая работа по определению основных целевых групп потребителей рынка жилья.
Многие российские граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, не вправе претендовать на жилище по договору социального найма, поскольку не относятся к малоимущим, и в то же время не могут приобрести жилье за счет собственных экономических усилий. Как вариант решения данной проблемы Е.В. Богданов, в частности, предлагал увеличить количество граждан, которые были бы вправе решить свою жилищную проблему не путем приобретения жилища в собственность. Автор предлагает, решать жилищную проблему этой категории, посредством найма из государственного или муниципального фондов по доступной для них цене