Проблема оценки инвестиционной недвижимости

В качестве экономического актива недвижимость имеет двойственную природу, подразделяется на инвестиционную недвижимость и операционную. Операционная недвижимость представляет собой недвижимость, которая занимается собственником и используется для ведения определенного рода деятельности, такой как производственная, административной или учебная. Инвестиционная недвижимость используется в интересах получения дохода в виде аренды или прироста стоимости. В рамках данного исследования рассматривается оценка именно инвестиционной недвижимости.
Основой принятия управленческих решений выступает концепция наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Под наилучшем и наиболее эффективным использованием объекта недвижимости, согласно данным Международных стандартов оценки, является наиболее вероятно использовании имущества, которое является физически возможным, разумным, оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения. в результате которого стоимость объекта недвижимости будет максимальной.
Проблема оценки инвестиций в недвижимость встает перед инвестором (независимо от его статуса) как минимум дважды. Сначала эта проблема решается в период, предшествующий инвестициям, когда оценивается экономическая целесообразность того или иного инвестиционного проекта, т.е

. сравнивается величина затрат на проект и величина доходов, которые могут быть получены от его реализации. Второй раз проблема оценки инвестиций возникает, когда вложения денежных средств в некий проект уже сделаны и необходимо оценить их эффективность. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект является самостоятельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, выделяемых в доходном подходе наряду с машинами и оборудованием, интеллектуальной собственностью и т.д. Потенциальному собственнику необходимо: определить срок, требуемый для возврата первоначально инвестированной суммы; рассчитать реальный прирост активов от приобретения собственности; оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом собственности.
Проблема оценки инвестиционной привлекательности состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его использования. Инвестор должен оценить: насколько предполагаемые результаты отвечают требованиям инвестора по уровню доходности и срока окупаемости. Различают простые (статические) и усложненные методы оценки, основанные на теории временной стоимости денег.
1. Коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений (Эо)
ЭО = П / К, (1)
Где П - годовая прибыль;
К - капитальные вложения.
2